序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

摘要房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家宏觀政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，僅從房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單分析得出的結(jié)論是片面的。國(guó)內(nèi)土地可以分期開(kāi)發(fā)、地價(jià)可以分期支付等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)往往有巨額的表外負(fù)債。國(guó)內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)需求特點(diǎn)也有差別，因此，只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和贏利能力。不同的房地產(chǎn)企業(yè)既可能有戰(zhàn)略的不同，也可能有區(qū)域的差別，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析還需要與業(yè)界同行進(jìn)行橫向比較，這樣才能對(duì)其財(cái)務(wù)狀況有更全面的認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)公司的盈利能力分析

盈利能力指的是公司獲取利潤(rùn)的能力，其中盈利能力指標(biāo)主要用于反映公司一定時(shí)期內(nèi)收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時(shí)期內(nèi)收益水平越高；反之亦然。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其盈利能力涉及到多項(xiàng)指標(biāo)，如營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)、總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)、資本收益率指標(biāo)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)及盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標(biāo)等，上述指標(biāo)均在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司盈利能力大小。另外，非經(jīng)常性損失是指與房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)直接聯(lián)系的收入，這部分凈資產(chǎn)對(duì)真實(shí)、公允地反映房地產(chǎn)公司持續(xù)、穩(wěn)定地盈利能力產(chǎn)生不利影響。未解決這一問(wèn)題，需要房地產(chǎn)公司在計(jì)算凈利潤(rùn)時(shí)剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)控利潤(rùn)與非經(jīng)常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實(shí)的反映出房地產(chǎn)公司的盈利能力。

除此之外，現(xiàn)金流也是房地產(chǎn)公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產(chǎn)公司做好對(duì)資金現(xiàn)金率、銷(xiāo)售現(xiàn)金率的分析工作，確保二者能夠準(zhǔn)確揭示出房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力，即資金現(xiàn)金率、銷(xiāo)售現(xiàn)金率越高，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越強(qiáng)；反之資金現(xiàn)金率、銷(xiāo)售現(xiàn)金率越低，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越弱。

二、房地產(chǎn)公司償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析

償債能力是指公司應(yīng)用資產(chǎn)償還短期債務(wù)與長(zhǎng)期債務(wù)的能力，而資產(chǎn)變現(xiàn)能力是指公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或負(fù)債的能力，其中償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力是公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)能力的重要衡量指標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其償債能力涉及到多項(xiàng)指標(biāo)，如流動(dòng)比率指標(biāo)、速動(dòng)比率指標(biāo)、現(xiàn)金比率指標(biāo)、資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、清算價(jià)值比率指標(biāo)及利息支付倍數(shù)指標(biāo)等。

房地產(chǎn)公司在計(jì)算流動(dòng)比率與速動(dòng)比率時(shí)需注意下述三方面問(wèn)題：（1）存貨界定問(wèn)題。一般而言，房地產(chǎn)公司將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與開(kāi)發(fā)成本確認(rèn)為存貨列入流動(dòng)資產(chǎn)中，但是能夠在短期內(nèi)變現(xiàn)的僅有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與已具備預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)成本，所以，房地產(chǎn)公司計(jì)算流動(dòng)比率時(shí)應(yīng)將不具備預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)成本從存貨中剔除出來(lái)；（2）待攤費(fèi)用與預(yù)付賬款等無(wú)法轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)的剔除問(wèn)題。對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其通常都是以高價(jià)獲取到土地儲(chǔ)備，所以只有對(duì)其做好減值準(zhǔn)確才能夠真實(shí)、公允、客觀反映出存貨的變現(xiàn)價(jià)值及償債能力；（3）預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中扣除問(wèn)題。房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款實(shí)為未實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，當(dāng)工程項(xiàng)目竣工后便可正式作為銷(xiāo)售收入予以結(jié)算，所以切勿將預(yù)收賬款確定為一般流動(dòng)負(fù)債，應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中予以扣除。

結(jié)合我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，只要房地產(chǎn)公司將資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%之內(nèi)，便不會(huì)對(duì)公司各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)造成太大的影響。實(shí)際上，受多方面原因的影響，致使國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司普遍處于高負(fù)債運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，與此同時(shí)房地產(chǎn)公司更注重償還短期債務(wù)能力問(wèn)題，而房地產(chǎn)公司的償還短期債務(wù)能力主要受到期債務(wù)償付比率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)及短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸等指標(biāo)的影響，其中到期債務(wù)償付比率指的是一定時(shí)期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運(yùn)用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)斶€到期債務(wù)本息的能力，當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率超過(guò)1時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強(qiáng)，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量足以?xún)斶€到期債務(wù)本息；當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率小于1，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量不足以?xún)斶€到期債務(wù)本息。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)指的是一定時(shí)期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力，其中利息現(xiàn)金保險(xiǎn)倍數(shù)越低，則表明公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越弱，從而公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大；反之利息現(xiàn)金保險(xiǎn)倍數(shù)越高，則表明公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越強(qiáng)，從而公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。公司經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量加上貨幣資金后減去到期流動(dòng)負(fù)債便得到短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸，其主要用于反映房地產(chǎn)公司償還短期債務(wù)的能力，其中當(dāng)短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為負(fù)數(shù)時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量不足以?xún)斶€到期債務(wù)本息；當(dāng)短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為正數(shù)時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強(qiáng)，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量足以?xún)斶€到期債務(wù)本息。

資產(chǎn)的變現(xiàn)能力取決于資產(chǎn)的流動(dòng)比率，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其資產(chǎn)流動(dòng)比率受應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度等因素的影響。一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動(dòng)比率越高，資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，表明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益越好。如果房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動(dòng)比率過(guò)高，將導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本大幅度增加，致使房地產(chǎn)公司資金利用率低下，從而引發(fā)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流失、浪費(fèi)等現(xiàn)象的發(fā)生。實(shí)踐研究顯示，流動(dòng)比率以2：1為最佳。另外，速動(dòng)比率能夠準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)公司應(yīng)用流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，實(shí)踐研究顯示，速動(dòng)比率以1:1為最佳。

三、房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)能力的分析

營(yíng)運(yùn)能力是指公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的能力，其主要用于反映公司利用各項(xiàng)資產(chǎn)獲取利益的能力。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，營(yíng)運(yùn)能力涉及到的指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)等，以存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)最為突出，即公司存貨周轉(zhuǎn)率越高，則表明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期越短，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本越少，致使項(xiàng)目效益越好；另外，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是影響公司營(yíng)運(yùn)能力的又一重要指標(biāo)，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，則表明公司一定時(shí)期內(nèi)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產(chǎn)流動(dòng)，從而推進(jìn)房地產(chǎn)公司快速發(fā)展。

四、房地產(chǎn)公司成長(zhǎng)能力的分析

成長(zhǎng)能力是指公司擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)規(guī)模的能力，其主要用于反映公司未來(lái)發(fā)展速度及趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，成本能力涉及到的指標(biāo)有主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量成長(zhǎng)比率指標(biāo)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率指標(biāo)及凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)等，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率越高，則表明公司產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量越大，業(yè)務(wù)擴(kuò)展能力越強(qiáng)；主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率與凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率越高，則表明公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)胶茫袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量成長(zhǎng)比率越高，則表明公司成長(zhǎng)越快。除此之外，利潤(rùn)保留率指標(biāo)、股本比重指標(biāo)及固定資產(chǎn)比重指標(biāo)等也在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司成長(zhǎng)。

五、結(jié)論

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行客觀的財(cái)務(wù)分析，反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。全文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，在贏利能力、償債能力、運(yùn)營(yíng)能力以及成長(zhǎng)能力四個(gè)方面分析了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 激烈

一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型和特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的籌資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進(jìn)行開(kāi)發(fā)

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來(lái)源主要依靠銀行貸款。期初時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來(lái)的益處，然而隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)了很多前期貸款的本金和利息無(wú)錢(qián)支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實(shí)背負(fù)著巨額債務(wù)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來(lái)自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營(yíng)比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會(huì)直接面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點(diǎn)使得投資活動(dòng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在房產(chǎn)項(xiàng)目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指兩部分，一種是材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

1、材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價(jià)不斷上漲的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價(jià)格日益增長(zhǎng)。隨著原材料的價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)中還會(huì)受到利率波動(dòng)的影響。貸款利率的增長(zhǎng)會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開(kāi)始，我國(guó)政府為了抑制通貨膨脹，一共進(jìn)行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場(chǎng)不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購(gòu)房者的購(gòu)房成本迅速上升，直接造成市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）通過(guò)償債能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、從分析短期償債能力入手

房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值；速動(dòng)比率是速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值。速動(dòng)資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強(qiáng)的資產(chǎn)。現(xiàn)金比率是立即可動(dòng)用的資金與流動(dòng)負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動(dòng)資金就越多，短期償債能力也越強(qiáng)。但是，在實(shí)際的財(cái)務(wù)分析時(shí)，尤其是在通過(guò)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)判企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財(cái)務(wù)分析時(shí)就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時(shí)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率雖然較高，但并不能簡(jiǎn)單評(píng)判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因?yàn)椋热魬?yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個(gè)比率可能就會(huì)因?yàn)閼?yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過(guò)高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)能對(duì)資金進(jìn)行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費(fèi)或閑置現(xiàn)象。

2、從分析長(zhǎng)期償債能力入手

長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過(guò)借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。

（二）通過(guò)支付能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緊密相連。從某種意義上可以說(shuō)，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。

1、從分析現(xiàn)實(shí)支付能力入手

現(xiàn)實(shí)支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會(huì)計(jì)期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較，計(jì)算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實(shí)支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力就越強(qiáng)。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過(guò)大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計(jì)算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。

2、從分析潛在支付能力入手

潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外投資之前，會(huì)計(jì)期末的全部貨幣資金和有價(jià)證券（拋去借入款）的合計(jì)數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計(jì)算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比。可供周轉(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強(qiáng)。反之則相反。然而，有價(jià)證券、銀行存款，以及借入款的期限都長(zhǎng)短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)程度也各不相同，因此，在財(cái)務(wù)分析時(shí)需作具體分析。尤其是需要注意在財(cái)務(wù)分析的過(guò)程中，運(yùn)用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時(shí)，所涉及的貨幣資金、借出款、有價(jià)證券、借入款燈，是否均來(lái)自同一會(huì)計(jì)期某時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時(shí)，還需要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實(shí)際支付能力的預(yù)測(cè)才能更接近實(shí)際。

（三）開(kāi)展成本控制分析

無(wú)論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營(yíng)管理和提高時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開(kāi)展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進(jìn)行正確評(píng)價(jià)。同時(shí)，面對(duì)成本升高與降低時(shí)，要及時(shí)分析其產(chǎn)生原因和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范方面所帶來(lái)的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)。針對(duì)每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點(diǎn)，制定對(duì)應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目成本的未來(lái)途徑和方法，以提高防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)此，可以適當(dāng)借助《管理會(huì)計(jì)》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻(xiàn)法、盈虧平衡分析法、變動(dòng)成本計(jì)算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開(kāi)展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，具有一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L(zhǎng)性。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力，并且對(duì)成本控制進(jìn)行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。繼而才能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

1．1方案比選內(nèi)容及要求

在項(xiàng)目的技術(shù)比選中，互斥型方案是較常見(jiàn)的．如果一組互斥方案在技術(shù)上可行、投資在限額范圍內(nèi)，則滿(mǎn)足方案比選的要求．通常互斥方案進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)要進(jìn)行2方面檢驗(yàn):(1)絕對(duì)檢驗(yàn)．主要是考察備選方案自身的經(jīng)濟(jì)效果是否合理;(2)相對(duì)檢驗(yàn)．主要是考察備選方案之間相對(duì)最優(yōu)者．2種檢驗(yàn)?zāi)康暮妥饔貌煌瑑烧呷币徊豢桑虼艘髠溥x方案滿(mǎn)足下列條件:(1)備選方案在技術(shù)上可行;(2)備選方案自身的經(jīng)濟(jì)性應(yīng)能被接受;(3)備選方案比選包含的范圍和時(shí)間、效益和費(fèi)用的計(jì)算口徑應(yīng)保持一致．

1．2經(jīng)濟(jì)比選指標(biāo)的選擇

方案經(jīng)濟(jì)比選指標(biāo)的選擇，主要是根據(jù)評(píng)價(jià)的主要目標(biāo)及投資者最關(guān)注的問(wèn)題來(lái)確定．互斥型方案比選一般分為計(jì)算期相同和計(jì)算期不同2種情況，計(jì)算期不同涉及指標(biāo)及含義也不同，因此在方案比選過(guò)程中應(yīng)選擇對(duì)應(yīng)合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)．

1．2．1互斥方案—計(jì)算期相同

對(duì)于計(jì)算期相同的互斥方案，由于評(píng)價(jià)計(jì)算期相同，方案在利用資金等值原理經(jīng)濟(jì)效果換算時(shí)，在時(shí)間上才具有可比性．因此該類(lèi)型方案比選如果采用價(jià)值性指標(biāo)(如凈現(xiàn)值)，則選用價(jià)值性指標(biāo)較大者為相對(duì)最優(yōu)方案，如果采用比率性指標(biāo)(如內(nèi)部收益率)，則需要考慮備選方案之間差額投資的經(jīng)濟(jì)效益．在計(jì)算期相同情況下，項(xiàng)目評(píng)價(jià)一般采用凈現(xiàn)值、費(fèi)用現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率作為經(jīng)濟(jì)比選主要指標(biāo)［5］．

2礦山互斥型方案經(jīng)濟(jì)比選的應(yīng)用

2．1項(xiàng)目概述

項(xiàng)目位于自治區(qū)，礦區(qū)海拔5400m，屬極高山區(qū)．礦山水電及輔材等建設(shè)條件基本滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)要求．礦體上下部分品位相差較大，上部礦石品位較高，根據(jù)礦體賦存條件及特征項(xiàng)目組提出2種開(kāi)采方案:方案一、露天+地下聯(lián)合開(kāi)采;方案二、全地下開(kāi)采．2．2評(píng)價(jià)方法及指標(biāo)選擇經(jīng)對(duì)比分析方案一和方案二的特點(diǎn)，2組為典型的互斥型方案．根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，選用凈年值法進(jìn)行方案比選［8，9］．方案對(duì)比主要數(shù)據(jù)計(jì)算如下:2．2．1項(xiàng)目可比投資方案比選投資一般可選取可比選部分計(jì)算．方案一前期可比投資包括征地費(fèi)、露天運(yùn)輸?shù)缆贰⒙恫稍O(shè)備及基建剝離成本，按擴(kuò)大指標(biāo)估算法計(jì)算可比投資為106261．9萬(wàn)元．后期轉(zhuǎn)地下追加投入15060．0萬(wàn)元．方案二可比投資包括征地費(fèi)、充填站、破碎站、地采設(shè)備、空壓機(jī)房、六大系統(tǒng)等，按擴(kuò)大指標(biāo)估算法計(jì)算可比投資為92434．5萬(wàn)元，后期地采需追加開(kāi)拓工程8320．0萬(wàn)元．

2．2．2總成本費(fèi)用方案一前7a為露天開(kāi)采，總成本費(fèi)用=露采成本+選礦成本+期間費(fèi)用［10］．后期轉(zhuǎn)地采后，總成本費(fèi)用=地采成本+選礦成本+期間費(fèi)用［3，5］．經(jīng)估算，項(xiàng)目前期露天開(kāi)采總成本453．13元/t，其中:露采103．58元/t，選礦185．42元/t，期間費(fèi)用164．13元/t．后期轉(zhuǎn)地采總成本費(fèi)用390．76元/t，其中:地采145．39元/t，選礦185．42元/t，期間費(fèi)用59．95元/t．方案二均為地下開(kāi)采，總成本費(fèi)用=地采成本+選礦成本+期間費(fèi)用．經(jīng)估算，總成本費(fèi)用為414．56元/t，其中:地采147．15元/t，選礦191．76元/t，期間費(fèi)用75．65元/t．

2．2．3營(yíng)業(yè)收入由于備選2組不同開(kāi)采方案中采礦方法有所不同，礦石的回收率也不同，使得最終營(yíng)業(yè)收入有所差異，一般來(lái)說(shuō)，露天開(kāi)采礦石回收率要大于地下開(kāi)采．經(jīng)估算，方案一總營(yíng)業(yè)收入為836539．16萬(wàn)元，方案二總營(yíng)業(yè)收入為797806．74萬(wàn)元．

2．2．4基準(zhǔn)收益率i本次方案比較基準(zhǔn)收益率取行業(yè)基準(zhǔn)收益率i=13%［8，9］．

2．3指標(biāo)計(jì)算求一個(gè)項(xiàng)目的凈年值，可以先求項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，然后乘以資金回收系數(shù)進(jìn)行等值變換求解．本次方案比選分2步進(jìn)行:第一步，首先進(jìn)行項(xiàng)目投資現(xiàn)金流分析，計(jì)算出項(xiàng)目可比凈現(xiàn)值;第二步，通過(guò)等值換算求出可比凈年值．方案一:凈現(xiàn)值=－21252．38+－85009．52×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+23111．67×(P/F，13%，17)=138867．06萬(wàn)元．根據(jù)資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為21028．12萬(wàn)元．方案二:凈現(xiàn)值=－46217．25+－46217．25×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+5897．32×(P/F，13%，15)=114601．63萬(wàn)元．根據(jù)資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為17733．66萬(wàn)元．

2．4綜合評(píng)價(jià)1)從經(jīng)濟(jì)角度分析，方案一的凈年值比方案二高．采用露天+地下聯(lián)合開(kāi)拓方案，雖然前期投資相對(duì)較多，但從投資者角度來(lái)分析前期采用露天開(kāi)采可以較快的完成上部高品位資源的回收，盡早的收回投資．從方案凈年值來(lái)看方案一大于方案二，因此從經(jīng)濟(jì)角度分析方案一相對(duì)較優(yōu)．2)技術(shù)角度分析，方案一和方案二均可行．但由于方案一前期為露天開(kāi)采，雖然建設(shè)投資有所增加，但金屬回收率比方案二高，在服務(wù)年限內(nèi)可采出的金屬量多．3)從社會(huì)角度分析，2個(gè)備選方案的實(shí)施均能為當(dāng)?shù)貛?lái)較大的社會(huì)效益(如提供就業(yè)崗位、增加稅收等)．但從稅收的角度分析，由于方案一利潤(rùn)總額要高于方案二，因此方案一上繳政府的所得稅要高于方案二4)從環(huán)保角度分析，礦上開(kāi)采方案一和方案二均產(chǎn)生一定量的廢石和粉塵，但由于礦區(qū)海拔較高周邊無(wú)居民，對(duì)周邊環(huán)境影響較小．綜合分析，作為單獨(dú)開(kāi)采方案，方案一和方案二均能滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)要求．但從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會(huì)、環(huán)保等多角度綜合對(duì)比分析，方案一露天+地下聯(lián)合開(kāi)采方式相對(duì)起來(lái)更加合理．

3存在的問(wèn)題及展望

3．1存在的問(wèn)題1)首先是備選方案選擇．備選方案單獨(dú)對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)一定要是可行的，并且方案間不能明顯判斷出經(jīng)濟(jì)上優(yōu)劣，即要具備可比性．目前許多設(shè)計(jì)人員對(duì)方案研究不夠透徹，為了滿(mǎn)足規(guī)范編制要求，羅列的備選項(xiàng)目很多情況下是不具備可比性的，或者很容易就能被排除的，這樣得出的方案結(jié)論往往過(guò)于片面，失去了方案比選的意義．2)其次是忽略方案經(jīng)濟(jì)合理性．許多礦山企業(yè)注重的是“企業(yè)做大、做強(qiáng)”、“標(biāo)桿型企業(yè)”“世界一流”等戰(zhàn)略目標(biāo)，因此在項(xiàng)目建設(shè)中過(guò)于注重規(guī)模化、先進(jìn)化，很多情況下忽略了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性．

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【關(guān)鍵詞】萬(wàn)科；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)指標(biāo)

一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

1988年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)投資額占GDP的比重越來(lái)越大，2003年房地產(chǎn)被國(guó)務(wù)院確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，2008年受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率開(kāi)始下降，2009年國(guó)家為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，放寬了貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資加速、銷(xiāo)售增加、價(jià)格快速上漲的情況，2010年，為了打擊投機(jī)性購(gòu)房行為，政府頒布了“國(guó)十一條”等嚴(yán)厲調(diào)控政策，隨后又密集出臺(tái)了信貸、土地、稅收等政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，隨后幾年，政府相繼頒布了“國(guó)八條”“限購(gòu)令”等措施，堅(jiān)決制止部分城市房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲。

二、萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷(xiāo)中心，1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。

萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)三十余年的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)。過(guò)去二十年，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為31.4.%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為36.2%；公司在發(fā)展過(guò)程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。

三、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

（一）償債能力分析

企業(yè)的償債能力是以資產(chǎn)變現(xiàn)能力來(lái)衡量的，資產(chǎn)按變現(xiàn)能力或流動(dòng)性強(qiáng)弱分為短期資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)，因此，償債能力也分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。

1.短期償債能力

流動(dòng)比率與速動(dòng)比率一起使用，用來(lái)判斷和評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債能力。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越高，說(shuō)明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)。

近三年來(lái)萬(wàn)科的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明萬(wàn)科的變現(xiàn)能力和償債能力都有所下降。而且與同行業(yè)保利地產(chǎn)相比其流動(dòng)比率相差較大，萬(wàn)科的短期償債能力顯然沒(méi)有保利好。

2.長(zhǎng)期償債能力

長(zhǎng)期償債能力是指企業(yè)償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，它不僅取決于企業(yè)在長(zhǎng)期內(nèi)的盈利能力，還取決于企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。一般的長(zhǎng)期償債能力分析側(cè)重于對(duì)資本結(jié)構(gòu)的分析，即企業(yè)資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)保障程度的分析。

主要指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、有形凈值債務(wù)率、現(xiàn)金債務(wù)總額比等。

以資產(chǎn)負(fù)債率為例，可以看到萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率08、09年保持較低水平，之后逐漸上升，一直都保持了較高水平，屬于較高的資產(chǎn)負(fù)債率水平，可見(jiàn)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。

（二）營(yíng)運(yùn)能力分析

營(yíng)運(yùn)能力指企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率與效益。營(yíng)運(yùn)能力分析是通過(guò)對(duì)反映企業(yè)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率與效益的指標(biāo)計(jì)算與分析，評(píng)價(jià)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益指明方向。營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運(yùn)用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。

1.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)收賬款回收越快，企業(yè)在應(yīng)收賬款方面的管理工作效率越高，資產(chǎn)流動(dòng)性越強(qiáng)。

2.存貨周轉(zhuǎn)率近三年來(lái)穩(wěn)步上升，說(shuō)明資金利用的效率提高，存貨積壓的風(fēng)險(xiǎn)降低。

（三）盈利能力分析

1.期間費(fèi)用分析

期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本管理水平密切相關(guān)，13年與12年相比，營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率較大，其原因是銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)。

2.盈利指標(biāo)分析

盡管1354.19億元的全年?duì)I收讓其收入穩(wěn)坐行業(yè)老大的寶座，但受到行業(yè)整體成本上漲等因素影響，其毛利率、凈利率出現(xiàn)雙雙下滑的局面，而這可能也是房企未來(lái)共同需要面對(duì)的問(wèn)題。雖然利潤(rùn)率進(jìn)一步降低，但是萬(wàn)科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率依然達(dá)到19.66%，與2012年歷史最高位持平。

（四）發(fā)展能力分析

凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度較2012年下降了10個(gè)百分點(diǎn)左右，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)較2012年下降了15個(gè)百分點(diǎn)左右，說(shuō)明企I的利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度回緩，已度過(guò)高速增長(zhǎng)期，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。

四、萬(wàn)科發(fā)展建議

（一）為了滿(mǎn)足未來(lái)的資金需求，建議萬(wàn)科繼續(xù)加快銷(xiāo)售，增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入；充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，并進(jìn)一步開(kāi)拓融資渠道。

（二）萬(wàn)科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來(lái)發(fā)展的保障，又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，從目前萬(wàn)科管理現(xiàn)狀來(lái)看，建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量。

（三）在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時(shí)，也要高度重視現(xiàn)金的管理。

（四）做好財(cái)務(wù)預(yù)算和計(jì)劃，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，逐步降低建筑成本，提高營(yíng)業(yè)額和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

（五）政策因素主導(dǎo)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局，萬(wàn)科公司應(yīng)該密切關(guān)注國(guó)家政策，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)政策要求。

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作者簡(jiǎn)介：

篇5

本文運(yùn)用因子分析方法對(duì)上海證券交易所的29家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從資產(chǎn)總計(jì)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、股本等9項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了因子分析，認(rèn)為財(cái)務(wù)指標(biāo)可以歸納為營(yíng)運(yùn)能力、資產(chǎn)價(jià)值2個(gè)因子，其分別反映公司的營(yíng)運(yùn)能力和資本價(jià)值情況，為財(cái)務(wù)狀況分析提供了便利。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；上市公司；財(cái)務(wù)指標(biāo)；因子分析

一、研究背景

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，雖然我國(guó)的股票市場(chǎng)發(fā)展速度較快，但是從總體規(guī)模看，與國(guó)外還有相當(dāng)大差距，我國(guó)目前股市投資者為3300萬(wàn)人，僅占全國(guó)總?cè)丝诘?.7%。并且隨著股票市場(chǎng)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位越來(lái)越重要，面對(duì)我國(guó)股市規(guī)模較小，而與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求有較大差距這種現(xiàn)狀，在我國(guó)擴(kuò)大股市規(guī)模有很大的潛力可挖。這就會(huì)吸引越來(lái)越多不同行業(yè)股票的加入，國(guó)家在進(jìn)行必要的政策改進(jìn)之外，投資者必然要對(duì)這些股票進(jìn)行理性客觀的評(píng)價(jià)，上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)就成為投資者的研究對(duì)象。但是如何選取以及選取哪些適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)指標(biāo)在一定程度上影響對(duì)上市公司運(yùn)營(yíng)狀況的分析結(jié)果，除了對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的宏觀分析之外，關(guān)鍵在于要運(yùn)用數(shù)據(jù)的財(cái)務(wù)分析技術(shù)，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)看到公司的營(yíng)運(yùn)能力、資產(chǎn)價(jià)值情況，把握其未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r。財(cái)務(wù)分析的方法有很多，因子分析是一種很有效的降維和信息萃取技術(shù)。因此，我們將利用因子分析技術(shù)，在眾多的財(cái)務(wù)指標(biāo)中提取出主要信息。

二、研究對(duì)象與方法

1、研究對(duì)象

對(duì)上海證券交易所的29家房地產(chǎn)上市公司2006年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的總資產(chǎn)、總股本、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行因子分析，并將這九個(gè)指標(biāo)歸結(jié)為兩個(gè)因子。

2、研究方法

對(duì)上述29家上市房地產(chǎn)公司的9項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在SPSS17.0軟件上進(jìn)行因子分析。

三、實(shí)證分析

1、數(shù)據(jù)的獲取

分析指標(biāo)數(shù)據(jù)的獲取是2006年度報(bào)告的財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)匯總計(jì)算而來(lái)的，各房地產(chǎn)上市公司的具體評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)由于太多在此不便展開(kāi)。

2、數(shù)據(jù)分析

（2）因子旋轉(zhuǎn)。為了使?jié)撛诘囊蛩匾饬x更為明確，分析的結(jié)論更為真實(shí)，將因子載荷矩陣按最大方差法進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)分離，可得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣，從表2可以看出，總資產(chǎn)、股本、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)在第一個(gè)因子上有很高的載荷；每股收益、每股凈資產(chǎn)等指標(biāo)在第二個(gè)因子上有很高的載荷。根據(jù)因子所代表的具體指標(biāo)的含義和現(xiàn)實(shí)的需要，可以把這兩個(gè)因子命名為營(yíng)運(yùn)能力、資產(chǎn)價(jià)值因子。