序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式，期待它們能激發(fā)您的靈感。

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關(guān)鍵詞：國有房企，商業(yè)地產(chǎn)，盈利模式

中圖分類號：C35文獻標識碼： A

1引言

當住宅市場在房地產(chǎn)政策的不斷打壓下，商業(yè)地產(chǎn)作為城市和居民的生活配套工程，越來越被各大房地產(chǎn)企業(yè)所重視。就連一向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)多有回避的萬科，也表示會像重視住宅一樣重視商業(yè)開發(fā)。其實商業(yè)地產(chǎn)得以迅速發(fā)展，一方面是由于居民的消費結(jié)構(gòu)在發(fā)生質(zhì)的變化，另一方面很大程度上是由政府推動造成的，這點從土地的招拍掛市場就能看出端倪，現(xiàn)如今幾乎每個地塊的出讓條件里都規(guī)劃了一定體量的商業(yè)配套，開發(fā)企業(yè)的拿地能力與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力緊密聯(lián)系在了一起。

2國有房企的優(yōu)劣勢分析

2.1國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)優(yōu)勢

擁有優(yōu)良的資質(zhì)和信譽，各方合作單位均喜歡找國有背景的企業(yè)進行合作，就拿建筑單位來說，它們甚至可以先行墊資也要和國有房企合作，因為國有房企為了維護自己的社會形象和承擔一定的社會責任，特別是努力杜絕社會性的惡劣影響，堅決不會拖欠施工單位的傭金。資金充裕有保障，如果是上市的國有房企，股值穩(wěn)定，現(xiàn)金流有保證，銀行信用等級高，貸款獲批較民營房企更為容易，銀行貸款利率也更低，大大降低了融資成本，在資金運作方面占據(jù)了很大的優(yōu)勢。甚至連國外投資機構(gòu)都比較看好國有房企，特別是首次進入中國發(fā)展的外企，注重的是資金的安全性，而國有房企的企業(yè)“穩(wěn)定、安全“的發(fā)展理念正符合雙方的訴求。

與地方政府能夠更好建立緊密的關(guān)系，往往國有房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場上的踴躍，其背后是地方政府的推動。更有甚者還能得到政府發(fā)放的巨額“財政紅包”，在眾多獲得地方政府補貼的國有企業(yè)中，華僑城2013年獲得的政府補助金額最高，達3.66億元。據(jù)媒體報道，國有房企獲取政府補助的形式多樣，除了常規(guī)的地價償還、稅收返還外，還有其他方式，如幫助提高就業(yè)率、支持綠色生態(tài)、綠色建設(shè)等名目。

2.2國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)劣勢

決策流程復(fù)雜，時間長。雖然自改革開放以來，國有企業(yè)業(yè)已實現(xiàn)政企分開，但與民營房地產(chǎn)企業(yè)相比，國有房企在市場化、發(fā)展機制方面仍出現(xiàn)了明顯地滯后。例如某國有房企，原本一個非常平常的決策，需要分公司按照內(nèi)部流程上報總部，相關(guān)的業(yè)務(wù)部門進行審批，然后再由分管領(lǐng)導(dǎo)進行批示，最后才能送達公司總經(jīng)理，如果事情更為緊要的，還需要召開總經(jīng)理辦公會審議，甚至是董事會，中間的過程還包括各種部門研討會和專家評審會。和民營企業(yè)的“一人說了算”不同，國有房企更注重的是風險控制、流程嚴格化，所以通常一個問題得到解決平均需要用時一個月。企業(yè)間的合作或兼并等工作就更為麻煩，因為涉及到國有資產(chǎn)等敏感問題，還需要國資委審批通過才可以操作，例如某國有房企和某民營企業(yè)商討赴港上市，從方案立項到審批，過程中花費了近一年的時間，方案最終也沒有得到落地，最后該民營企業(yè)實在是等不及國有房企的審批速度，自己在香港“借殼上市”。而國有房企也并沒有對方案持否定態(tài)度，只是因為方案的實施牽涉到商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的剝離、規(guī)避國有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切實可行的辦法，該事件就能看出民營企業(yè)“扁平化”管理的優(yōu)勢。

和決策程序同樣有問題的是國有房企的用人機制和考核激勵機制。國有房企仍帶有濃重地“鐵飯碗”色彩，企業(yè)員工存在著“少做少錯，不做不錯”的無為之道，導(dǎo)致公司結(jié)構(gòu)越來越臃腫，但是工作效率卻越來越低，長期以來干部能上不能下，職工能進不能出。在薪酬分配方面也存在平均主義，公平原則失效等現(xiàn)象。例如某國有房企，新成立了商業(yè)地產(chǎn)部門，部門人員過多，商業(yè)地產(chǎn)方面的專業(yè)技術(shù)人員卻沒有幾個，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展起來困難重重，也試著對外招聘，卻由于固化的工資體系和用人機制，無法和其它房企相競爭，最后只能寄希望于公司內(nèi)部培養(yǎng)。

3現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

按照國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式大致可分為發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。發(fā)展物業(yè)模式又稱持有物業(yè)，是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有開發(fā)物業(yè)，進行整體經(jīng)營，獲取租金收入和增值收益。投資物業(yè)模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將項目建成出售，取得銷售利潤。投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)混合模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)與投資物業(yè)并舉，一方面開發(fā)出售高回報、高價值的商業(yè)項目，獲得盈利率高增長，另一方面持有稀缺的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)收入，提升凈資產(chǎn)價值。

從開發(fā)周期、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、業(yè)績可控性、投資回報率等指標來對比分析三種盈利模式，得到結(jié)論如下表所示，“投資開發(fā)模式”的平均開發(fā)周期最短，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高，短期投資回報率最高，運營成本最低；“持有發(fā)展模式”的運營成本最高，平均開發(fā)周期最長，長期投資回報率最高；“投資開發(fā)+持有發(fā)展模式”的大部分指標都處于中位，但收益來源最多，業(yè)績可控性最強。

三種盈利模式各種指標對比分析

考察指標 三種盈利模式

投資開發(fā)模式 持有發(fā)展模式 投資開發(fā)+持有發(fā)展

平均開發(fā)周期 最短 最長 中位

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 最高 最低 中位

業(yè)績可控性 最低 中位 最高

投資回報率 （短期） 最高 最低 中位

投資回報率（長期） 最低 最高 中位

收益來源種類 最少 中位 最多

運營成本 最低 最高 中位

經(jīng)營能力依賴度 最低 最高 中位

資料來源：東海證券研究所

4國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式建議

與成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司不同的是，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更偏偏重于“以住宅為主，商業(yè)為輔”的發(fā)展模式，“快進快出，現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略思想。國有房企既然沒有辦法避開商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，不如主動迎頭而上，在塑造和提升企業(yè)核心競爭力的過程中，結(jié)合自身的企業(yè)實力，揚長避短，確定合理的目標，制定行之有效的措施。在初期，國有房企通過對可售物業(yè)的銷售實現(xiàn)階段性利潤及現(xiàn)金流入，并對持有型物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營進行初步探索。在中期，可通過對銷售物業(yè)的銷售回款、開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款力爭實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流基本平衡，以形成項目的滾動開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)。在后期，通過境外上市或其它房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道，擴大資金規(guī)模和開發(fā)規(guī)模，最終實現(xiàn)銷售和持有型物業(yè)并舉的經(jīng)營機制。

4.1追求現(xiàn)金流的同時，逐步增加持有商業(yè)物業(yè)

雖然業(yè)界一直強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該持有經(jīng)營，以長期的租金收益為主要利潤，但現(xiàn)實情況是國有房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的是資產(chǎn)的保值和增值，追求的是合理利潤和企業(yè)的穩(wěn)定成長，上市公司還要實現(xiàn)股東利益最大化，還有任職期間的個人職務(wù)前途。特別是在住宅市場起伏波動的當下，不關(guān)注現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)是相當危險的。所以要用務(wù)實的眼光來看待商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)合企業(yè)和市場情況，對商業(yè)項目進行整合分類，梳理分析出占用資源情況，貨值及釋放情況，明確不同項目的商業(yè)銷售和持有比例。對商業(yè)各產(chǎn)品類型進行深入研究，搞清哪部分是實現(xiàn)現(xiàn)金流的，哪部分是實現(xiàn)物業(yè)增值的。對于臨街商鋪來說，全部銷售比較容易實現(xiàn)，可是對于一個綜合體項目來說，全部銷售或者全部持有對于國有房企來說都是不可取的，第一，全部銷售很難實現(xiàn)，即便實現(xiàn)了，后期也會引來麻煩不斷，因為全部銷售的物業(yè)后期經(jīng)營將得不到保障，容易導(dǎo)致社會發(fā)生，直接影響開發(fā)企業(yè)的品牌形象。第二，全部自持只是個理想狀態(tài)，對開發(fā)企業(yè)的資金要求太高，投入太大，回收周期過長，即便是像萬達集團這樣的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在發(fā)展的初期也是將產(chǎn)權(quán)商鋪全部進行銷售，在保證了現(xiàn)金流之后逐步將產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營權(quán)回收。根據(jù)現(xiàn)有的成功案例，建議國有房企可從被動持有開始，逐步增加商業(yè)物業(yè)的持有量，尋求城市綜合體開發(fā)機會，逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，完善整個商業(yè)地產(chǎn)運營管理體系建設(shè)。在開發(fā)運營的過程中積累商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，并為將來的跨區(qū)域復(fù)制、跨產(chǎn)業(yè)經(jīng)營打下堅實基礎(chǔ)。

4.2整合多元產(chǎn)品線，挖掘細分市場

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場需求的日益細分，領(lǐng)先企業(yè)更加注重打造不同定位的產(chǎn)品線，推出特色鮮明的項目品牌，并通過品牌復(fù)制戰(zhàn)略，快速實現(xiàn)跨區(qū)域拓展，占據(jù)主流商業(yè)地產(chǎn)市場。目前大多數(shù)企業(yè)基本圍繞城市商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、鄰里商業(yè)三個層級劃分產(chǎn)品系列，諸如華潤置地的“萬象城”、“五彩城”、“歡樂頌”系列產(chǎn)品。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下，擁有系統(tǒng)化、專業(yè)化的產(chǎn)品線，更能精準鎖定不同層次的目標群體，并通過規(guī)模效應(yīng)獲得更大收益。

4.3創(chuàng)新經(jīng)營、拓寬融資渠道

隨著萬科、金地、招商、中糧相繼在香港購買上市公司，相比于目前國內(nèi)嚴厲的調(diào)控環(huán)境，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于在港上市。國有房企如能實現(xiàn)在港上市，將實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展：滿足國有房企的業(yè)務(wù)發(fā)展需要，提升房企在行業(yè)的影響力，增加品牌附加值，拓寬融資渠道。財務(wù)上由減值計提轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋狄鐑r，實現(xiàn)國際化管理，適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求。

5結(jié)論

國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加快城市建設(shè)步伐、改善居民居住環(huán)境方面起著重要的推動作用，但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)板塊卻屬于落后者。本文是基于對國有房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)企業(yè)的體制對比，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特點，探討國有房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)時，應(yīng)摒棄住宅開發(fā)的套路，謹慎看待商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是朝夕就能完成和快速周轉(zhuǎn)的。只有降低預(yù)期和利潤指標，全面平衡項目的資金成本，在務(wù)實的指導(dǎo)思想下，給予一定的耐心和信念，找準商業(yè)項目的定位。

參考文獻：

1.大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司.商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè).清華大學(xué)出版社，2013

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 運營模式 轉(zhuǎn)型 持有物業(yè)模式 輕資產(chǎn)運營模式 社區(qū)商業(yè)模式

引言

在我國，房地產(chǎn)業(yè)以一日千里的發(fā)展趨勢，成為了國民經(jīng)濟的命脈。我國房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，然而，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境也面臨著全面的變遷與更新，房地產(chǎn)企業(yè)運營模式也將從成長期走向成熟期。本文將對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運營模式的轉(zhuǎn)型展開具體探討與論述。

1 我國房地產(chǎn)業(yè)的運營模式分析

1.1房地產(chǎn)業(yè)主流運營模式

就現(xiàn)階段而言，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式主要有物業(yè)滾動開發(fā)與物業(yè)持有兩種模式。其中，業(yè)務(wù)滾動開發(fā)模式已經(jīng)成為現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主流運營模式。相比之下，物業(yè)持有模式的發(fā)展較為緩慢。我國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商大多選擇業(yè)務(wù)滾動開發(fā)模式，而很少有主動選擇物業(yè)持有模式。

盡管政府對城市規(guī)劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)住宅項目時，應(yīng)當配建一定體量的公共建筑項目，然而，開發(fā)商通常會將這類公建物業(yè)也進行銷售，或者將其產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)項目進行整體銷售或分割銷售，除非在房地產(chǎn)銷售情況不理想的時候，才會考慮物業(yè)持有的策略選擇。由于物業(yè)持有模式下的投資額非常巨大，而且成長性十分有限，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不會主動涉及物業(yè)持有模式。

1.2國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的生命周期

我國房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境也面臨著全面的更新與變化，住宅項目物業(yè)滾動開發(fā)模式的發(fā)展將從成長期走向成熟期。根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期理論，一個產(chǎn)業(yè)進入成熟期，其外在的明顯特征表現(xiàn)為市場需求增長放緩，供應(yīng)大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價競爭愈演愈烈、營銷成本居高不下，最終導(dǎo)致企業(yè)利潤率下降。一些綜合競爭力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不相繼退出，整個房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高。

2 新形勢下國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)運營模式的轉(zhuǎn)型

我國房地產(chǎn)行業(yè)滾動開發(fā)模式正走向產(chǎn)業(yè)成熟期，單一的物業(yè)滾動開發(fā)模式已經(jīng)無法滿足市場環(huán)境的變遷和革新。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著需求增長速度不明顯，市場競爭愈演愈烈，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來越頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當站在更高的視角，把握全局，了解國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與經(jīng)營模式，針對企業(yè)自身的現(xiàn)實特點，選擇和調(diào)整適合的經(jīng)營模式，制定和修正科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略。

2.1運營模式轉(zhuǎn)型方向

持有型物業(yè)模式與輕資產(chǎn)運營模式正逐漸代替原來的物業(yè)滾動開發(fā)模式，而成為我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的主要發(fā)展方向。

2.1.1持有物業(yè)模式

第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動房地產(chǎn)行業(yè)需求增長的核心驅(qū)動力，反過來，商業(yè)地產(chǎn)又對第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到載體的重要作用。因此，第三產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是相輔相成的。

第三產(chǎn)業(yè)一日千里的發(fā)展與成熟，給持有型物業(yè)帶來了更多的機遇和無限的前景。物業(yè)持有模式是房地產(chǎn)企業(yè)運營模式轉(zhuǎn)變的明確方向，可以通過不斷增加持有型物業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的比重，將原來的住宅滾動開發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)持有模式。因為商業(yè)地產(chǎn)與住宅滾動開發(fā)的業(yè)務(wù)模式不同，開發(fā)商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經(jīng)驗，因而，房地產(chǎn)企業(yè)在城市化率為50%―60%的時候，就需要為企業(yè)運營模式的轉(zhuǎn)型做好充分的準備，這樣才能趕上在城市化進程結(jié)束之前，在住宅區(qū)需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項目開發(fā)能力截然不同的企業(yè)能力，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有穩(wěn)定的一席之地。

2.1.2輕資產(chǎn)運營模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了走持有型物業(yè)經(jīng)營模式之外，還正從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的發(fā)展方向進行轉(zhuǎn)變，收益方式也從以獲取資產(chǎn)升值為主向獲取增值服務(wù)收益為主的方向發(fā)展。筆者認為，就房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展趨勢而言，該行業(yè)發(fā)展的最終演化結(jié)果就是專業(yè)化、精細化。房地產(chǎn)企業(yè)也將朝著一個專業(yè)化、精細化的方向發(fā)展。目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，土地資源與持有物業(yè)的資產(chǎn)增值空間都十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當將收益方式轉(zhuǎn)向其他相關(guān)領(lǐng)域，例如開發(fā)代工管理、品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營及衍生收益和地產(chǎn)基金等。地產(chǎn)金融也正走向多元化的發(fā)展道路，房地產(chǎn)企業(yè)可以從地產(chǎn)金融服務(wù)中獲取相應(yīng)的費用收益，從業(yè)績提成中獲取相應(yīng)的收益。目前，國內(nèi)很多開發(fā)商已經(jīng)對這些增值服務(wù)領(lǐng)域有所嘗試，將輕資產(chǎn)模式作為高度專業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式。

要實現(xiàn)業(yè)務(wù)滾動開發(fā)模式、物業(yè)持有模式與輕資產(chǎn)模式這三種運營模式的相互轉(zhuǎn)變，需要跨越相對漫長的歷史時期，然而，這是行業(yè)演化和進步的普遍規(guī)律，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當主動做出調(diào)整，采取積極的應(yīng)對措施。

根據(jù)房地產(chǎn)各類運營模式的生命周期可知，我國房地產(chǎn)企業(yè)的滾動開發(fā)模式很有可能是在未來10年內(nèi)由成長期循序漸進地步入商業(yè)地產(chǎn)需求相對成熟的階段。第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，將帶來物業(yè)持有模式發(fā)展下的房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷專業(yè)化，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式將逐漸剝離資產(chǎn)持有的智能，進而向?qū)I(yè)開發(fā)服務(wù)于資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)的方向發(fā)展，完全實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。要實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營模式，還應(yīng)當要具有高度發(fā)達和成熟的金融市場，房地產(chǎn)項目開發(fā)商要有相當全面的專業(yè)知識，積累充足豐富的行業(yè)經(jīng)驗，產(chǎn)業(yè)體系也應(yīng)當高度精細化和專業(yè)化，具備這樣的條件之后，房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運營模式咋城市化進程接近尾聲的時候，大致可以實現(xiàn)。三種運營模式生命周期分析如圖1所示。

圖1三種運營模式生命周期分析

2.2運營模式轉(zhuǎn)型路徑

從長期來看，業(yè)務(wù)滾動開發(fā)模式將因其優(yōu)勢的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產(chǎn)運營模式又相對超前，近期很難得到普及和應(yīng)用。隨著持有型業(yè)務(wù)模式適宜低擴張環(huán)境、經(jīng)營穩(wěn)定的優(yōu)越性日益突出，單一的業(yè)務(wù)滾動開發(fā)模式無法滿足行業(yè)演進與市場的發(fā)展需求，逐漸向“開發(fā)+持有”雙重模式轉(zhuǎn)變，或者直接向純粹的業(yè)務(wù)持有型模式轉(zhuǎn)變，這也是房地產(chǎn)開發(fā)商最為自然和現(xiàn)實的選擇。一些以住宅開發(fā)項目為主的大型發(fā)地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)成立了商業(yè)地產(chǎn)運營中心，為了拓寬領(lǐng)域，不少一線房地產(chǎn)企業(yè)正進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多企業(yè)都致力于提高持有物業(yè)的比重，這一比例在未來十年會增至20%―30%。

由于持有物業(yè)具有穩(wěn)定性，且具有長期收益，在未來的幾年里，逐漸將住宅開發(fā)所形成的現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)投一部分到持有物業(yè)中。房地產(chǎn)業(yè)的主流趨勢將會是采用租售并舉，以售養(yǎng)租的內(nèi)部現(xiàn)金流的平衡來實現(xiàn)模式轉(zhuǎn)型。然而，與此同時，我們也應(yīng)該意識到，國內(nèi)房地產(chǎn)持有型物業(yè)模式具有投資額度大、回報周期長、成長性有限等局限性，因此，必須應(yīng)當盡快找出切實可行的策略，來促進房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。

2.2.1大型商業(yè)物業(yè)的增持難度大

中國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式由業(yè)務(wù)滾動開發(fā)模式向租售并舉的經(jīng)營模式或者單純的持有型物業(yè)模式發(fā)展，將經(jīng)歷一個漫長的歷史時期。

盡管持有型物業(yè)模式的現(xiàn)金流具有較高的穩(wěn)定性，能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)風險。然而，從當前的收益情況來看，持有型物業(yè)模式與住宅業(yè)務(wù)滾動開發(fā)模式相比，仍然具有明顯的劣勢。就國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報率通常是在6%―10%區(qū)間內(nèi)，僅靠租金回報收益遠低于，甚至根本無法獲得與住宅滾動開發(fā)業(yè)務(wù)相近的資產(chǎn)收益率。即使將公允價值變動因素考慮在內(nèi)，資產(chǎn)收益率仍然遠不能達到滾動開發(fā)的收益水平。

持有型物業(yè)的投資規(guī)模太過巨大，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模化投資的門檻越來越高。目前為止，很多以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)商，仍然無法滿足規(guī)模化投資持有物業(yè)的資金要求。與此同時，因為持有物業(yè)投資回收周期較長，現(xiàn)金回收速度慢，就算一線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不再擴大規(guī)模，全力以赴地發(fā)展投資物業(yè)，等到5年之后，該企業(yè)投資物業(yè)也僅占總儲備的20%―30%，根本無法發(fā)揮平滑周期風險的作用。大多數(shù)房地產(chǎn)商由于達不到持有物業(yè)規(guī)模化投資的門檻，也不具備有力的金融工具支持，不應(yīng)當貿(mào)然大幅度增加持有物業(yè)，否則會讓企業(yè)面臨更大的不可控風險，因此，需要循序漸進地發(fā)展，持有型物業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，仍然需要10年以上的時間才有可能徹底完成。

2.2.2社區(qū)商業(yè)是突破方向

由于大型持有型物業(yè)的收益率過低、投資額度過高、回收周期長，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)商大多選擇“開發(fā)+持有”相結(jié)合，這種社區(qū)型商業(yè)模式也促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。社區(qū)型商業(yè)能夠很好地滿足社區(qū)居民的日常生活出行、購物、消費、娛樂等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴大，通勤成本的不斷上升，住宅區(qū)周邊的社區(qū)商業(yè)已然成為了人們生活中較最為便捷的消費場所。城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢與人們生活水平的不斷提高，帶動了越來越多中高檔社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，在住宅區(qū)周邊逐漸形成了可供持有的高價值物業(yè)，其發(fā)展空間完全不亞于城市中心區(qū)項目。

將社區(qū)商業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)的長期持有資產(chǎn)，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的品質(zhì)提升，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌影響力，另一方面能夠為企業(yè)帶來具有增值空間的持有物業(yè)，帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是由物業(yè)滾動發(fā)展模式向持有型物業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的可靠途徑。

3 結(jié)語

目前，由于居住房地產(chǎn)需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)商，以確保財務(wù)安全為前提，以合理的價格、合理的投資額度、合理的投資規(guī)模、合理的時點來實現(xiàn)對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和持有，循序漸進地從滾動開發(fā)模式向租售并舉的模式自然過渡。因為持有型物業(yè)投資規(guī)模較大，優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺，很難在短期內(nèi)實現(xiàn)物業(yè)持有模式的轉(zhuǎn)型，可能要經(jīng)歷很長的歷史時期。社區(qū)是一種最接近住宅滾動開發(fā)模式的物業(yè)類型，也是支持目前房地產(chǎn)企業(yè)從原來的單一的住宅開發(fā)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變的重要跳板，具備了成熟的金融市場之后，優(yōu)良的社區(qū)商業(yè)能夠有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運營。

參考文獻：

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[2]張永偉.傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營模式的終結(jié).廠長經(jīng)理日報，2002-03-04

篇3

由于REITs本質(zhì)上是房地產(chǎn)融資(大部分是權(quán)益融資)的一種模式，通過發(fā)行REITs將所擁有的部分資產(chǎn)套現(xiàn)，特別是通過IPO完成一次性融資，是絕大多數(shù)發(fā)行REITs的基本動機。除lPO階段外，在REITs的運營階段，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商還可持續(xù)地以向RElTs出售物業(yè)的方式進行融資，使REITs成為以“發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商與資本市場之間的長期有效接口和穩(wěn)定融資平臺。從長期來看，發(fā)行REITs產(chǎn)品比IPO等一次性融資方式的意義更為重要。

以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的REITs的操作模式有兩種：一種是將物業(yè)直接打包銷售給REITs管理公司。另一種思路是將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs，并用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入認購REITs與物業(yè)等值的一部分基金份額，從而完成物業(yè)由實物形式向基金份額形式的轉(zhuǎn)化。

第二種思路可能是未來我國房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)臺作推出REITs產(chǎn)品的主要思路。因為通過這種轉(zhuǎn)讓，首先開發(fā)商可以獲得物業(yè)轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的資本得利機會，即將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs的時候產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓價格相對于物業(yè)賬面值的溢價：其次，可以把不可流動的房地產(chǎn)實物轉(zhuǎn)化為可以流通的基金份額；另外，由于流動性在市場上可以產(chǎn)生溢價，這就意味著認購與物業(yè)出售時金額相等的基金份額有可能產(chǎn)生比持有物業(yè)本身更高的市場定價。從持有物業(yè)到轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟懈吡鲃有曰甬a(chǎn)品的以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商，將會在資金獲取上更加靈活，更易變現(xiàn)。

根據(jù)國外的經(jīng)驗，REITs的發(fā)起人在REITs發(fā)行后往往會持有(或通過其子公司持有)一定份額的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凱德置地旗下的幾個REITs產(chǎn)品均采用了這種方式。這種做法一方面可以保證發(fā)起人與廣大持有者的利益具有一致性，增強持有者的信心：另方面，發(fā)起人的持有比例雖然大幅降低，但由于其他投資者更為零散，所以仍繼續(xù)對REITs所擁有的物業(yè)具有控制權(quán)，從而達到既能融大筆資金又不喪失對物業(yè)控制權(quán)的目的，這也是利用REITs進行融資的最大優(yōu)勢所在。同時，沒有轉(zhuǎn)讓給REITs的部分，發(fā)起人仍可以享受物業(yè)增值給發(fā)起人帶來的收益。

目前根據(jù)我國的房地產(chǎn)開發(fā)實踐經(jīng)驗，通常在購置土地的時候，待購?fù)恋刂袝写罅可虡I(yè)性物業(yè)規(guī)劃項目，這是我國房地產(chǎn)市場的一個特色，也是我國房地產(chǎn)和城市化進程在特定階段的產(chǎn)物。在這些產(chǎn)品的組合中，將要建設(shè)或者正在建設(shè)的商業(yè)物業(yè)的未來管理模式和發(fā)展模式仍不確定。通過REITs的發(fā)行，有可能解決這類房地產(chǎn)企業(yè)目前的出租性物業(yè)和待開發(fā)的商業(yè)物業(yè)收益率較低和流動性不足的問題。

按照新會計準則3號的規(guī)定，房地產(chǎn)資產(chǎn)在以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的資產(chǎn)負債表中通常是按照原始成本計價，每年按照直線折舊法不斷提取折舊，其賬面價值往往會低于房地產(chǎn)的真實市場價值。當然，按照新會計準則，也可以采用公允價值為投資性房地產(chǎn)物業(yè)進行計價。但是由于目前市場仍不成熟，房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價值很難持續(xù)可靠取得并被各機構(gòu)認可，因此，大部分企業(yè)仍舊采用原始成本計價方式。

以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商所發(fā)行REITs中的物業(yè)通常都是優(yōu)質(zhì)的收益性物業(yè)，市場表現(xiàn)良好。REITs的發(fā)行能夠使這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值體現(xiàn)在賬面上，使得資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)總額增加，同時增值部分也會計入利潤表，提升當年度的利潤增長水平，同時增加每股收益。

近年來，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的發(fā)展節(jié)奏與房地產(chǎn)運行周期的部分脫節(jié)，部分地表現(xiàn)了這類企業(yè)在我國當前情況下采取的商業(yè)模式上的不足。一方面，在市場趨好時，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商很難拿到非常好的土地：另一方面，在市場轉(zhuǎn)差時，這類房地產(chǎn)商亦沒有很好的資源和能力作為應(yīng)急的支撐和支持。盡管“開發(fā)+持有對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個較為穩(wěn)定的商業(yè)模式，可以平抑市場劇烈周期性波動時，尤其是市場低谷時的銷售壓力等給房地產(chǎn)商帶來的沖擊，但是在我們目前的發(fā)展現(xiàn)狀下，這類房地產(chǎn)商通常缺乏應(yīng)對市場競爭的核心能力。

倘若能夠通過REITs的發(fā)行為持有和經(jīng)營型物業(yè)提供解決出路，可以使以開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商著眼于房地產(chǎn)的綜合開發(fā)――配合當?shù)卣诔鞘泻诵膮^(qū)進行較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)搭配多業(yè)態(tài)的開發(fā)。從經(jīng)營角度考慮，綜合性開發(fā)可實現(xiàn)資源的良性互動，且其客戶可以互相借力，形成整合效應(yīng)。只有實現(xiàn)從“開發(fā)+持有”到業(yè)務(wù)經(jīng)營再到獨特商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，才可能為這類房地產(chǎn)商帶來可持續(xù)發(fā)展的機會。

從長遠看，REITs模式有助于以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商實現(xiàn)分離開發(fā)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和經(jīng)營性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過管理所發(fā)行的REITs，可以提升其房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的核心能力，并使之成為新的業(yè)務(wù)來源和增長點。擔任基金管理人和物業(yè)運營管理人的子公司亦可在實際操作中積累大量經(jīng)驗，在服務(wù)母公司發(fā)行的REITs的同時，還有可能為其他企業(yè)REITs的發(fā)行和運營提供相關(guān)的咨詢。顧問或管理等服務(wù)，成為這類企業(yè)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

REITs為以“開發(fā)+持有”為特色的房地產(chǎn)商提供了建立戰(zhàn)略合作伙伴的機遇。通過REITs的發(fā)行，這類企業(yè)可以同些國內(nèi)外優(yōu)秀的金融機構(gòu)，包括投資銀行、資產(chǎn)管理公司，基金管理公司、證券公司等建立合作伙伴關(guān)系，而這些金融機構(gòu)又可以為這些房地產(chǎn)商提供個未來與融資和與機構(gòu)投資者的聯(lián)系平臺：認購REITs的部分機構(gòu)投資者可能成為發(fā)行REITs的房地產(chǎn)商其他業(yè)務(wù)的重要潛在客戶和合作對象，同時，通過REITs的發(fā)行和運作，可以給房地產(chǎn)商提供個與世界上專業(yè)的物業(yè)管理公司等建立聯(lián)系的契機，從與他們的溝通和合作中獲取物業(yè)專業(yè)經(jīng)營和管理的先進經(jīng)驗。

在建立全方位的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的基礎(chǔ)上，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商若能成為國內(nèi)REITs的首批發(fā)行者，通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，還可以大大提升此類型地產(chǎn)商的品牌影響力和號召力。

篇4

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運營管理模式

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個綜合的房地產(chǎn)運作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)地產(chǎn)按照實際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。

1 商業(yè)地產(chǎn)的運營管理

應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營項目當中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產(chǎn)項目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強核心競爭統(tǒng)一化標準運營模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個綜合性非常強的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項工作是這個商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項目成功的運營基礎(chǔ)。

2 商業(yè)地產(chǎn)運營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個物業(yè)為整體進行整體開發(fā)的。通過對類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會將整個地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運作的范圍內(nèi)，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進行再開發(fā)，還可以同商家進行聯(lián)營，以物業(yè)為入股股本參與整個地產(chǎn)的運營當中，也可以合作經(jīng)營。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門為經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，同時以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強強聯(lián)合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業(yè)進駐萬達房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始

投入。

3 商業(yè)地產(chǎn)運作中存在的風險

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個環(huán)節(jié)都不能有差錯，才能形成一個完成的商業(yè)模式，也能保證這個商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤。主要的經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營和管理幾個工作環(huán)節(jié)，這幾個工作環(huán)節(jié)中每一個都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時商業(yè)地產(chǎn)的風險也是比普通房地產(chǎn)大，通常會有以下幾個風險：

3.1 宏觀調(diào)控的風險

因為現(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對這種情況進行詳細的法規(guī)規(guī)范，同時要明確商場的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細標準，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發(fā)商的行為進行了具體的規(guī)范。

3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風險

行業(yè)規(guī)劃具體指的是對某一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候應(yīng)該熟悉當?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動很大程度上是以來市場調(diào)查等商業(yè)活動，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風險

開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營該商鋪，而開發(fā)商則是將整個商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進行統(tǒng)一經(jīng)營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產(chǎn)生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產(chǎn)生的風險，就要聘請相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風險，并且按照市場的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發(fā)商在進行銷售的過程中做好正確的引導(dǎo)，同時要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽，維護企業(yè)品牌。

3.4 大型商鋪因為投入高而產(chǎn)生的經(jīng)營風險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內(nèi)因為自身的經(jīng)營管理不善而無法繼續(xù)經(jīng)營而無力支付預(yù)先約定的房租，這就會導(dǎo)致開發(fā)商無法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發(fā)商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風貌和影響商業(yè)信譽和形象，也會因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導(dǎo)致了更為嚴重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風險

通過公平的法律法規(guī)確定購房者和開放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來的風險

開發(fā)商也要公平公正的分配整個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對這一問題開發(fā)商可以在進行分割的過程中成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對商場未來經(jīng)營管理進行總體性的規(guī)劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生

糾紛。

3.7 物業(yè)管理中存在的風險

在商業(yè)物業(yè)當中單獨成立的物業(yè)委員會的困難很大，而且管理內(nèi)容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業(yè)地產(chǎn)的管理費可能因為經(jīng)營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費標準和服務(wù)標準，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。

4 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個高回報和高風險的投資領(lǐng)域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開發(fā)出具有市場競爭力的產(chǎn)品，在進行項目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期很長，在進行經(jīng)營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實現(xiàn)良好的運行，取得預(yù)期的效益。

參考文獻

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篇5

根據(jù)海昌控股招股書，這家公司是中國最大的海洋主題公園運營商，也是中國第二大主題公園運營商。不過，主題公園是一門聽上去很美實際上經(jīng)營不易的生意。中國最大的主題公園運營商是華僑城（000069.SZ），但它同時被界定為一家房地產(chǎn)開發(fā)商，在大家已經(jīng)認定主題公園賺錢不易的前提下，它較早發(fā)現(xiàn)在主題公園周邊蓋房子賣是個不錯的商業(yè)模式。海昌控股的董事長曲乃杰對華僑城的商業(yè)模式必定不會陌生，他創(chuàng)辦的海昌集團由海上石油貿(mào)易起家，據(jù)說擁有中國最大的民營船隊，業(yè)務(wù)除了經(jīng)營主題公園的海昌控股之外，還有石油貿(mào)易、船舶運輸和房地產(chǎn)開發(fā)等。

主題公園與房地產(chǎn)開發(fā)兩項業(yè)務(wù)對應(yīng)的估值方法完全不同。前者相當于持有能夠不斷產(chǎn)生現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，對資本要求很高，回收周期相比住宅開發(fā)長得多。簡單來講，一項商業(yè)物業(yè)的回收周期一般超過10年，而住宅開發(fā)周期對高周轉(zhuǎn)公司而言甚至可以短至半年左右。海昌控股甫一上市即跌破發(fā)行價，很大的原因是市場并不認可它是消費類的主題公園運營商，而將之歸為房地產(chǎn)開發(fā)商。但將海昌控股歸為房地產(chǎn)開發(fā)商其實不公平，因為其2013年和2014年上半年來自主題公園的收入均超過了60%，在可見的未來這個比例也不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

如果將海昌控股作為海洋主題公園運營商來看，目前估值談不上便宜，2013年黑石集團旗下的SeaWorld Entertainment Inc.（NYSE：SEAS）上市，目前股價比上市之初跌去約50%，估值水平與海昌控股相若。不過，海昌控股與SeaWorld有很大的不同，后者處于飽和市場中，收入增長只有個位數(shù)，甚至是負數(shù)；而海昌控股處于增長中的市場，而且控股股東今年年底還將把兩家主題公司注入上市公司，募集的資金主要將用于在上海和三亞兩地興建兩座海洋主題公園。因此，海昌控股在接下來兩年除了保持健康的有機增長（約10%）之外，還存在新增主題公園帶來的增長，我估計公司未來5年的復(fù)合增長率應(yīng)在20%以上。

正如前文所言，主題公園賺錢并不容易，它更多是要考驗公司的運營能力。海昌控股目前主題公園的收入來源構(gòu)成中，門票收入仍占到90%以上，如果能夠通過向優(yōu)秀的主題公園運營商學(xué)習，將非門票收入提高，則這一塊仍然有較大的增長空間。公司的招股書對此有明確陳述：“2012年，主題公園內(nèi)的食品、飲品以及商品銷售收入占公園運營總收入的8.8%，我們爭取把我們主題公園內(nèi)的食品、飲品以及商品銷售占公園經(jīng)營總收入的比例提高到約40%――即領(lǐng)先的國際性同業(yè)所達到的水平。”

海昌控股是董事長曲乃杰手中唯一的上市公司以及最年輕的業(yè)務(wù)板塊，能夠上市首先在于它瞄準了中國蓬勃發(fā)展的主題公園旅游這個市場。世界最大的主題公園運營商迪斯尼已經(jīng)選定上海，而世界第三大主題公園環(huán)球影城也要進軍北京市場，這都表明中國的主題公園投資熱并不是毫無根據(jù)。其次，海昌控股早在2009年就引入了戰(zhàn)略投資者歐力士，這家日本的企業(yè)集團旗下的資產(chǎn)包括日本三個水族館及多間度假酒店，特別是日本著名的新江之島水族館。隨后在2012年又引入了弘毅投資作為策略股東。兩家有實力的戰(zhàn)略投資者為公司成功上市做了很好的背書。

這兩家股東入股時對海昌控股的估值分別為約45億港元和50億港元，目前二級市場給海昌控股的估值也不過48億港元。或許是覺得價格實在便宜，弘毅投資和管理層今年均已增持了公司股份，但他們增持的價格比目前的股價高出了至少30%，到底是這些內(nèi)部人是傻瓜還是市場先生是傻瓜呢？答案也許一兩年內(nèi)就會揭曉。