序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇拆遷評估風(fēng)險，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。

縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作。

第四條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的主要內(nèi)容是：

（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。

（二）合理性評估。主要評估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實利益與長遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。

（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實到位。

（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發(fā)重大社會矛盾等影響社會穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。

第五條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的程序：

（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風(fēng)險評估工作小組，根據(jù)評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內(nèi)容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。

（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風(fēng)險評估初步報告。

（三）分析研判預(yù)測風(fēng)險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險評估報告研判小組，對提供的項目風(fēng)險評估初步報告進(jìn)行分析研判，對可能引發(fā)的社會矛盾，作出評估預(yù)測和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。

（四）作出評估報告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險評估報告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風(fēng)險評估報告。

第六條評估報告的主要內(nèi)容包括：

（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對項目符合各項規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。

（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項目現(xiàn)場公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。

（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預(yù)測和分析研究。主要包括：

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。

2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實。

3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。

4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。

5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。

（四）明確房屋征收與拆遷項目風(fēng)險防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。

（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結(jié)論。

第七條項目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的過程，對評估報告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。

第八條對已經(jīng)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)和化解實施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。

第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號）執(zhí)行。

篇2

關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補(bǔ)償評估；房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)；風(fēng)險；防范對策

中圖分類號 F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設(shè)用地項目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評估。目前拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來源與收入來源。但由于拆遷補(bǔ)償評估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評估技術(shù)水平以及內(nèi)部評估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來的風(fēng)險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評估結(jié)果不合理不公正所帶來的風(fēng)險。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評估過程中估價機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險。

1 拆遷補(bǔ)償評估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險主要包括估價機(jī)構(gòu)本身的估價技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險。

1.1 估價技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足，例如評估前準(zhǔn)備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應(yīng)充分做好拆遷評估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務(wù)流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險。三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事拆遷評估業(yè)務(wù)時最容易引起最終出具的估價結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場測量與清點不合理[3]；現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價機(jī)構(gòu)出具的拆遷評估結(jié)果不合理。由于拆遷評估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯誤；評估確定的估價對象折遷補(bǔ)償價格不合理。

1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風(fēng)險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員的責(zé)任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務(wù)隊伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果報告出現(xiàn)問題時，最容易導(dǎo)致估價人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2 拆遷補(bǔ)償評估中面臨的外部風(fēng)險

2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風(fēng)險

拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價對象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價活動，影響拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價機(jī)構(gòu)的估價人員的估價活動進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補(bǔ)償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價對象產(chǎn)權(quán)所有人就估價對象的狀況進(jìn)行詢問了解，并且現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查評估也需要估價對象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過程中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內(nèi)部風(fēng)險控制措施不完善的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，其估價人員在拆遷評估過程中如果責(zé)任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價人員與估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3 拆遷補(bǔ)償評估中估價機(jī)構(gòu)風(fēng)險防范對策

通過以上所述的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險分析，估價機(jī)構(gòu)與估價人員在拆遷補(bǔ)償評估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，一旦風(fēng)險真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與估價人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內(nèi)部風(fēng)險防范措施。

3.1.1 加強(qiáng)對拆遷評估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評估人員現(xiàn)場調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測量儀器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現(xiàn)場測量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對評估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評，亦不能少評；同時現(xiàn)場調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價結(jié)果報告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價機(jī)構(gòu)對估價人員的責(zé)任與獎懲制度落實。拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責(zé)，實行獎勵與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對象的相關(guān)內(nèi)容，同時在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價報告的房地產(chǎn)估價人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價報告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價報告估價結(jié)果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評估時面臨的外部風(fēng)險主要來自委托方以及拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險分析。目前在我國，拆遷評估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評估機(jī)構(gòu)的出具的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險。同時，拆遷估價對象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過對拆遷評估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價機(jī)構(gòu)拆遷評估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險。對于此類外部風(fēng)險，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險的基礎(chǔ)上，對估價機(jī)構(gòu)從事拆遷評估人員進(jìn)行外部風(fēng)險防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要出臺具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德人員要剔除出估價行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估外部風(fēng)險防范上，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務(wù)中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅(qū)動而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結(jié)語

由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果對于地方政府推進(jìn)拆遷項目順利完成以及對于社會的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識到拆遷補(bǔ)償評估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)本身以及整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

5 參考文獻(xiàn)

[1]占輝斌，郭錦墉，詹海斌，等.Shapley-value法在戰(zhàn)略聯(lián)盟利益分配中的應(yīng)用[J].商業(yè)研究，2005（19）：35-37.

[2] 詹海斌，占輝斌，吳群.江蘇省城市地價水平的空間自相關(guān)分析[J].統(tǒng)計與決策，2011（20）：102-104.

[3] 張勇.深入研究補(bǔ)償條例，鞏固開拓估價業(yè)務(wù)[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)，2011（1）：1.

[4] 王敦.農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查中地塊編號方法的實踐與研究[J].國土資源科技管理，2011（5）：121-126.

[5] 諸葛劍平.企業(yè)人力資源混合配置模式研究[J].商業(yè)研究，2005（19）：154-156.

[6] 王忠郴.當(dāng)前房屋拆遷補(bǔ)償評估芻議[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006（7）：17-18.

[7] 馮書劍.四川省城市房屋拆遷補(bǔ)償評估管理辦法[J].資源與人居環(huán)境，2004（9）：5-6.

[8] 古學(xué).城市房屋拆遷補(bǔ)償評估的特征和作用[J].蜀都房地產(chǎn)，2004（A02）：25-26.

[9] 王錫光.桂林市建立公平、公正、公開的房屋拆遷補(bǔ)償評估機(jī)制的探索[J].中國房地產(chǎn)，2004（4）：67.

[10] 楊建華.建立公平、公正、公開的房屋拆遷補(bǔ)償評估機(jī)制[J].中國房地產(chǎn)，2003（7）：1.

篇3

關(guān)鍵詞 城鎮(zhèn)化 房屋拆遷 風(fēng)險誘因 風(fēng)險預(yù)防

作者簡介：陳百慧、馮迪、王子模，中國海洋大學(xué)法政學(xué)院。

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的主要風(fēng)險類型

高速城鎮(zhèn)化在給社會帶來日新月異的變化的同時，也造成了社會風(fēng)險的不斷提高。具體體現(xiàn)為一下幾種：

（一）惡性拆遷持續(xù)存在

城鎮(zhèn)化進(jìn)程自本世紀(jì)以來進(jìn)入了一個高速發(fā)展的時期，特別是基層社會紛紛加快了舊城改造的進(jìn)程。通過對舊生活區(qū)域進(jìn)行拆遷重建，使得城鎮(zhèn)功能得到升級，符合城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。但由于拆遷問題涉及眾多利益人，而且相關(guān)利益的協(xié)調(diào)難度大。特別是某些政府為追求發(fā)展速度，忽視了拆遷中存在的各種風(fēng)險。

（二）社會底層規(guī)模擴(kuò)大

由于高速城鎮(zhèn)化，人口流動也變大。特別是由于土地征收和拆遷，許多農(nóng)民失去了耕地，不得不轉(zhuǎn)入到城鎮(zhèn)尋找新的就業(yè)機(jī)會。但由于其就業(yè)能力的限制，一般多從事于第一產(chǎn)業(yè)的工作，國企下崗失業(yè)工人、包括農(nóng)民工在內(nèi)的農(nóng)民群體、難以就業(yè)的知識青年等被甩到社會結(jié)構(gòu)之外，正在成為“沒有機(jī)會的群體” ，導(dǎo)致社會底層龐大，社會階層差距大。

（三）生態(tài)環(huán)境惡化

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過快導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)發(fā)生嚴(yán)重的錯位。地方政府為追求GDP的增長，引入高污染、高能耗的企業(yè)，忽略生態(tài)環(huán)境惡化造成的社會損失。這些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)該進(jìn)行淘汰的企業(yè)由城市轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，排污從城市轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，并且更加肆無忌憚，導(dǎo)致城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境惡化加劇。

二、社會風(fēng)險防控之首要對象――房屋拆遷風(fēng)險

在建立應(yīng)對社會風(fēng)險的機(jī)制時應(yīng)該重視如何建立一個應(yīng)對拆遷風(fēng)險的機(jī)制。由于城鎮(zhèn)化最直接的外部表現(xiàn)就是城鎮(zhèn)空間面擴(kuò)大、農(nóng)村景觀轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)景觀。人口向城鎮(zhèn)移動也促使城鎮(zhèn)住房面積增大，公共基礎(chǔ)設(shè)施完善。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，即意味著城鎮(zhèn)空間規(guī)模的不斷擴(kuò)大，這就必須要求通過拆遷等手段來實現(xiàn)城鎮(zhèn)空間的延伸。并且通過一系列的舊城拆遷，改變原來城鎮(zhèn)的功能結(jié)構(gòu)布局，提高城鎮(zhèn)發(fā)展的檔次，完善城鎮(zhèn)的社會生活功能布局、生態(tài)環(huán)境、城鎮(zhèn)景觀等。

因而，如果在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中不能很好地應(yīng)對拆遷中存在的各類風(fēng)險矛盾，那么城鎮(zhèn)化的進(jìn)行就無從談起。有效解決拆遷中存在的問題并建立一個預(yù)防拆遷沖突風(fēng)險的機(jī)制，正確處理好城鎮(zhèn)建設(shè)和人民群眾個體利益之間的關(guān)系，形成人民群眾真心實意支持城鎮(zhèn)拆遷、改造和建設(shè)工作的氛圍，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)、健康和穩(wěn)定，有利于降低城鎮(zhèn)化進(jìn)程中社會風(fēng)險發(fā)生總體可能性，推動和諧社會的建立。因此，著重探討建立一個如何應(yīng)對拆遷風(fēng)險的長效運(yùn)行機(jī)制，對于整個社會風(fēng)險防控機(jī)制的建立具有重大的積極意義。

三、拆遷風(fēng)險之表現(xiàn)及誘因

（一）具體誘因

解決拆遷中存在的風(fēng)險，就要正視“拆遷難”的問題。房屋拆遷及其拆遷糾紛涉及多個利益主體，包括公共利益和個人利益，拆遷人利益和被拆遷人利益，土地所有人利益和土地使用人利益等等，涉及范圍極廣，因而調(diào)節(jié)好這些利益的難度也大。拆遷風(fēng)險產(chǎn)生的原因具體有以下五點：

1.拆遷工作任務(wù)重且追求速度。當(dāng)前，人口向城鎮(zhèn)、城市流動速度快，流入人口對住房需求加大，原城市、城鎮(zhèn)人口對于住房環(huán)境質(zhì)量的要求提高，因此房產(chǎn)開發(fā)的面積不斷擴(kuò)大。房產(chǎn)開發(fā)速度提高，相對應(yīng)的進(jìn)行拆遷工作的速度也進(jìn)行提高，社會拆遷任務(wù)重。高速的拆遷，必然導(dǎo)致對部分拆遷利益相關(guān)人的忽視，基層拆遷人員需要在很短的時間內(nèi)完成對拆遷補(bǔ)嘗的評估，對接、協(xié)商和最終的拆遷，使得整個拆遷過程很緊迫 。并且部分開發(fā)商為追求效益，造成暴力拆遷和強(qiáng)制拆遷的事件增多，引發(fā)集體的社會沖突。

2.拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)得不到統(tǒng)一。依據(jù)拆遷法規(guī)的要求，對于拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估應(yīng)該以市場評估價格為依據(jù)。但是由于中國市場面積達(dá)，地區(qū)差異也明顯，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差異，房產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，即使在同一地區(qū)，由于環(huán)境、觀念、習(xí)慣的不同，對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定也存在差異，市場評估價格得不到統(tǒng)一。補(bǔ)償基準(zhǔn)價與市場價格產(chǎn)生一定差異， 具體體現(xiàn)在以下幾個方面： 一是總體評估和個案評估存在差異;二是自行改變房屋用途導(dǎo)致補(bǔ)償困難;三是裝修的補(bǔ)償問題 。這些因素都導(dǎo)致了拆遷補(bǔ)償在地區(qū)間存在差異。

3.被拆遷人法律意識淡薄。在當(dāng)今社會，雖然社會整體的道德素養(yǎng)和法律素養(yǎng)都得到顯著提高，但由于地區(qū)發(fā)展的不平衡，特別是在基層社會，仍大量存在著法律素養(yǎng)和道德素養(yǎng)缺失的被拆遷人。在拆遷工作中，常常會有一些無理取鬧的拆遷戶，無視法律關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，在拆遷補(bǔ)償方面超越法律的政策進(jìn)行漫天要價，或者是在進(jìn)行拆遷評估前進(jìn)行違章建筑，希望獲得更多的拆遷補(bǔ)償。或者是拆遷的決意不清晰，對拆遷補(bǔ)償甚至是否拆遷存在矛盾，導(dǎo)致今天同意、明天后悔的現(xiàn)象。

4.房產(chǎn)開發(fā)商違反拆遷政策。首先對于在拆遷補(bǔ)償方面超越法律的政策進(jìn)行漫天要價的被拆遷人，房產(chǎn)開發(fā)商本著財大氣粗以及息事寧人的態(tài)度，對部分被拆遷人進(jìn)行隨意承諾和超額補(bǔ)償，縱容了被拆遷人的不當(dāng)要求。其次對于始終不愿意搬遷的被拆遷人，被開發(fā)商采取斷水、斷電、騷擾和阻礙通行的方式逼迫被拆遷人搬遷，甚至進(jìn)行入戶暴力拆遷和強(qiáng)制拆遷。加劇了被拆遷人的不滿情緒，一旦不滿情緒積累到一定程度，就有可能爆發(fā)大面積的社會沖突，阻礙拆遷工作的進(jìn)行。 5.政府依法執(zhí)行力度不充足。由于配套的拆遷的法律法規(guī)不完善，且政府的監(jiān)管力度不足，勢必導(dǎo)致政府對于拆遷的執(zhí)行力度不足。政府不能由于個別被拆遷人不愿意搬遷，而忽視了更為重要的人民群眾的生命安全和公共利益。面對個別不愿意搬遷的拆遷戶，政府在進(jìn)行了各種勸說和溝通后仍然不愿意搬遷的，應(yīng)該予以依法的強(qiáng)制執(zhí)行。政府要堅持依法強(qiáng)制執(zhí)行，特別是涉及人民群眾人身利益的，更要堅決地執(zhí)行。依法執(zhí)行力度不充足不僅削弱了政府的權(quán)威，也勢必會影響整個拆遷工作的進(jìn)程，對于地區(qū)整體的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了阻礙，并且導(dǎo)致地區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)。

（二）具體表現(xiàn)

導(dǎo)致拆遷風(fēng)險的原因具有多樣性，且具有并發(fā)性，例如，有與被拆遷人缺乏對拆遷補(bǔ)償相關(guān)法律法規(guī)的了解，坐地起價，漫天要價導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商為了可以維持效益，進(jìn)行隨意承諾，但事后卻不履行，導(dǎo)致被拆遷人和開發(fā)商之間利益關(guān)系緊張，并且隨時可能爆發(fā)雙方?jīng)_突。由于政府在相關(guān)政策執(zhí)行上沒有履行相應(yīng)的職責(zé)，忽視對拆遷工作的監(jiān)督管理，導(dǎo)致開發(fā)商違反相關(guān)拆遷政策，并且損害弱勢的被拆遷人的利益。再者，沒有一個公平合理的補(bǔ)嘗標(biāo)準(zhǔn)，致使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異巨大，使被拆遷人心理落差加大，對政府工作產(chǎn)生不滿情緒甚至?xí)扇∫欢ǖ拇胧┻M(jìn)行反抗，拆遷工作的執(zhí)行就更加難上加難。

而且由于相關(guān)法律法規(guī)的缺失，使得政府缺乏一個可以進(jìn)行依法強(qiáng)制拆遷的依據(jù)，使得一些頑固的被拆遷人無正當(dāng)理由不愿進(jìn)行搬遷，造成拆遷工作擱置，阻礙了地區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展。政府、開發(fā)商和被拆遷人三方之間由于不合理的拆遷規(guī)劃、拆遷措施等，容易造成心理失衡。特別是在開發(fā)商和被拆遷人之間，開發(fā)商會利用自身優(yōu)勢強(qiáng)制進(jìn)行拆遷，而被拆遷人也會頑固的抵抗，造成群體性沖突事件。群體性沖突事件一旦發(fā)生到劇烈的程度，例如引發(fā)傷亡和嚴(yán)重的流血事件，政府進(jìn)行調(diào)和的難度愈發(fā)加大，甚至由于調(diào)解不能爆發(fā)社會沖突。

因此，建立一個有效的機(jī)制，具有可以預(yù)見風(fēng)險、識別風(fēng)險、劃界風(fēng)險和解決風(fēng)險的功能，對于拆遷工作的進(jìn)行具有重要性和必要性，對于城鎮(zhèn)化的進(jìn)展來說也是必不可少的。

四、建立應(yīng)對拆遷風(fēng)險的完善機(jī)制

（一）媒體參與

在拆遷過程中，政府和公眾之間的關(guān)系改變涉及根本、非常困難，需要調(diào)整相應(yīng)法律法規(guī)才能在本質(zhì)上改變其關(guān)系，而媒體在其中的角色相對較靈活，只要調(diào)整應(yīng)對策略，就能有效影響拆遷過程中的信息平衡，并有效化解其中的社會風(fēng)險。這種影響力，借助于媒體自身得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，也是對現(xiàn)有拆遷制度中政府、公眾之間信息不對稱、渠道不平衡的有效補(bǔ)充。媒體應(yīng)該講事實，向政府要信息，向公眾挖事實，還原拆遷本來面目;正向?qū)В⒆氵^去現(xiàn)在，展望未來發(fā)展，還原拆遷真正價值;化風(fēng)險，合社會智慧，為政府提供決策依據(jù)，為公眾化解拆遷風(fēng)險。

（二）完善拆遷評估機(jī)制

評估是拆遷工作的重要環(huán)節(jié)，拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額在很大程度上是由評估結(jié)果決定的，評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果是補(bǔ)償?shù)淖钪饕罁?jù)，如果評估的整個機(jī)制不完善，即使再好的法律法規(guī)也無濟(jì)于事。所以，在法律已經(jīng)對房屋拆|評估有所規(guī)定的情況下，完善機(jī)制，使制度更加完善成為當(dāng)務(wù)之急。

1.對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范。拆遷主管部門應(yīng)做好服務(wù)工作，統(tǒng)一管理、建立信譽(yù)檔案，為拆遷雙方當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);建立評估機(jī)構(gòu)的篩選和淘汰機(jī)制，定期向社會公示那些資質(zhì)高、信譽(yù)好、實力強(qiáng)的評估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法開展評估工作，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。另外，公開進(jìn)行評估機(jī)構(gòu)的選定。評估機(jī)構(gòu)作為中介組織，是社會服務(wù)性機(jī)構(gòu)，不受地域限制，進(jìn)行評估，可以選擇異地資質(zhì)好、信譽(yù)高的評估機(jī)構(gòu)參與，以排除利害關(guān)系的，減少對評估工作的影響。

2.保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。評估結(jié)果事關(guān)拆遷雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的實現(xiàn)，補(bǔ)償額是評估結(jié)果的具體體現(xiàn)，征收人或者被征收人對房屋價格評估結(jié)果持有異議的，可向原房屋價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。該評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估的結(jié)果負(fù)責(zé)，并向委托人詳細(xì)說明評估結(jié)果產(chǎn)生的事實、依據(jù)和做出評估的理由，如評估時所采用的時間點、計算方法、參考因素等。此外，各地區(qū)應(yīng)成立房屋評估專家委員會，復(fù)核可以向被征收房屋所在地房屋價格評估專家委員會申請鑒定，進(jìn)行復(fù)核的專家人選應(yīng)從專家?guī)熘幸猿楹灧绞酱_定。最后，關(guān)于評估費(fèi)用的承擔(dān)，由作出錯誤評估結(jié)果的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的評估費(fèi)用。

（三）政府部門要有所作為

房屋拆遷工作要想I得拆遷民眾的理解和支持，相關(guān)部門就應(yīng)保障被拆遷村民依法享有的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督批評權(quán)以及權(quán)益受損后的救濟(jì)權(quán)，堅持依法、公平、公正、公開、透明的原則，為被拆遷村民參與到拆遷過程之中創(chuàng)造機(jī)會和條件，將整個拆遷工作置于陽光之下，自覺接受村民和社會的監(jiān)督，做到陽光拆遷、透明拆遷。實踐證明，政府相關(guān)部門認(rèn)真及時地做好相關(guān)法律法規(guī)、政策的宣傳工作是非常有必要的，只要宣傳工作做到位，讓村民真真切切了解自己的權(quán)益，贏得被拆遷村民的理解和支持，就可以有效的化解矛盾，使拆遷工作順利進(jìn)行下去。

篇4

關(guān)鍵詞：建立健全 公路征地拆遷 社會風(fēng)險 管理機(jī)制

Abstract: highway land acquisition and resettlement work is a basic work of the transportation infrastructure, the aim is to improve the living environment and improve the level of urban modernization management, promoting economic and social development. Basic management work to improve highway land acquisition and resettlement, both fundamentally improve our highway land acquisition and resettlement work progress, speed up urban construction, safeguard the legitimate rights and interests of the country and the demolition of the masses, and can better reduce and prevent the risk of events , prompting the commencement and completion of highway land acquisition and resettlement work smoothly.

Keywords: establish and improve highway land acquisition and resettlement and social risk management mechanism

中圖分類號：X734 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1.建立健全評估機(jī)制

“以預(yù)防為主，防治結(jié)合”的思想對由于人為原因引起的公路征地拆遷的社會風(fēng)險事件具有特別重要的意義。因為只要能夠注意從源頭上消滅引發(fā)這個事件的根源，合理疏導(dǎo)、解決公路征地拆遷中出現(xiàn)的種種風(fēng)險，增強(qiáng)風(fēng)險意識，在很大程度上能預(yù)防和減少各種公路征地拆遷中的突發(fā)風(fēng)險事件的發(fā)生。在應(yīng)對公路征地拆遷的社會風(fēng)險事件的時候必須堅持預(yù)防為主，預(yù)防和應(yīng)急相結(jié)合的原則，從風(fēng)險評估入手，防微杜漸，把工作重點放在事前評估和預(yù)防上，可以避免很多不必要的麻煩和資源的浪費(fèi)。

對公路征地拆遷工作進(jìn)行全面的評估，包括風(fēng)險評估、工作內(nèi)容、處置和管理決策等各方面的評估，這樣才能更好的調(diào)整和改進(jìn)措施和策略，使公路征地拆遷工作順利的完成：

（1）風(fēng)險評估。主要分為以下幾類：一是效益風(fēng)險，即可能干擾組織實現(xiàn)特定社會效益或經(jīng)濟(jì)效益的風(fēng)險；二是結(jié)構(gòu)風(fēng)險，即可能破壞組織的運(yùn)行規(guī)則、程序和制度，一旦顯化為危機(jī)便導(dǎo)致組織系統(tǒng)故障或失靈的風(fēng)險；三是形象風(fēng)險，即可能對組織的品牌、聲譽(yù)和信用造成損害的風(fēng)險。對這些風(fēng)險進(jìn)行評估是避免效益的損失，和避免政府形象受損的有效措施。（2）社會風(fēng)險成本評估。（3）對征地拆搬遷工作的評估。

2.建立健全地方政府的責(zé)任機(jī)制

建立健全地方政府的責(zé)任機(jī)制，對于遏制公路征地拆遷的社會風(fēng)險事件具有根本性的作用。公路征地拆遷工作的復(fù)雜程度，更加需要加強(qiáng)政府在社會管理、服務(wù)和維護(hù)社會穩(wěn)定等方面所起的作用。為此，通過建立健全地方政府的責(zé)任機(jī)制，增強(qiáng)為民執(zhí)政的責(zé)任感，對促進(jìn)轉(zhuǎn)變政府職能，轉(zhuǎn)變工作方式和工作作風(fēng)，有效遏制公路征地拆遷中的利益最大化傾向和腐敗，建設(shè)廉潔、勤政、務(wù)實、高效、人民滿意的政府，真正實現(xiàn)社會的長治久安，無疑顯得尤為重要。最重要的就是要堅持以人為本、以民為本的原則；協(xié)調(diào)好公共利益與個人利益、長期利益與短期利益的關(guān)系。

3.完善公路征地拆遷的法律法規(guī)

完善的法律法規(guī)能夠提供一種有效的預(yù)防和監(jiān)督，既預(yù)防了一些不必要的爭端又限制了政府權(quán)力的濫用，還能使相對人積極參與到公路征地拆遷法律行為中，從而使相對人權(quán)利得到切實保障，因此建立健全公路征地拆遷方面相關(guān)的法律法規(guī)在對社會風(fēng)險管理中顯得尤為重要。我國應(yīng)該借鑒國外主要發(fā)達(dá)國家在公路征地拆遷方面立法的經(jīng)驗，發(fā)揚(yáng)我國實踐操作中成熟、合理的部分，建立健全完善的相關(guān)法律法規(guī)，使我國的公路征地拆遷工作更細(xì)致、科學(xué)、合理。

4.建立健全公眾的參與機(jī)制

公眾的參與，會使得一項行政決策能夠最大程度地兼顧各方面需要考慮的利益，增強(qiáng)其科學(xué)性和可接受性，避免決策失誤的損失和減少政策執(zhí)行的成本。更為重要的是，公眾的參與本身就是對公民主體地位的一種肯認(rèn)，使得公民在政府的施政中沒有被客體化，體現(xiàn)了現(xiàn)代民主國家一種對人的尊嚴(yán)和尊重。在現(xiàn)代各國，如何增強(qiáng)征地拆搬遷的合法性，并在行政過程中保護(hù)被征地拆搬遷戶的合法權(quán)益，取得其認(rèn)同和配合就成為了一項重大課題，征地拆搬遷中的公眾參與就成為迫切的需要。

北大法學(xué)教授張千帆認(rèn)為，公路征地拆遷的首要關(guān)鍵就在于公眾參與。他在 2010 年 1 月23 日發(fā)表的文章《拆遷制度需要開門改革》中指出，“從國務(wù)院法制辦公開的信息來看，中央改革拆遷制度的思路仍然局限于公共利益的界定等法律技術(shù)層面，而沒有充分關(guān)注公民參與等制度建設(shè)……無論是對于公路征地拆遷本身還是相關(guān)制度的形成，公民參與都是讓人民放心、讓中央省心的決策機(jī)制。要讓新的公路征地拆遷制度體現(xiàn)公民參與精神，制度改革過程本身就需要有效的公民參與。”筆者在此，很認(rèn)可張教授的觀點，但是要付諸實踐恐怕還有些困難，因為這關(guān)系到承包商、政府、被公路征地拆遷者之間力量失衡，在權(quán)力主導(dǎo)的體制之下，被拆遷戶始終處于劣勢，無論是“拆遷”還是“搬遷”，在經(jīng)濟(jì)利益的推動下，非法拆遷恐怕還會以各種方式或明或暗地存在。雖然公眾參與一再被眾多學(xué)者專家強(qiáng)調(diào)，但是要想真正實現(xiàn)和做到公眾參與，就要使公眾和被征地拆搬遷戶的權(quán)利得到有效的保障。行政行為得以實效主要是以力服人和以理服人的相結(jié)合，一個合理的行政行為才能讓社會地接受。所以在征地拆搬遷中應(yīng)該堅持并且完善公眾參與機(jī)制。

5.加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)

在 2008 年的“全國土地執(zhí)法百日行動”中，查出“以租代征”、開發(fā)區(qū)擅自設(shè)區(qū)擴(kuò)區(qū)、未批先用三類違規(guī)違法案件3萬多件，涉及土地 330 多萬畝。由此可見，建立健全公共權(quán)力監(jiān)督機(jī)制，加大監(jiān)督力度，使政府早日推出市場資源配置領(lǐng)域，著重于宏觀經(jīng)濟(jì)的管理，降低政府的尋租空間，改善政府與企業(yè)、公眾的利益關(guān)系，形成基本和諧的“官民關(guān)系”。6.加強(qiáng)風(fēng)險的組織管理機(jī)制的建設(shè)

一方面要完善社會風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，配備足夠的人力、物力、財力等資源，為增強(qiáng)這些機(jī)構(gòu)的社會風(fēng)險管理與控制能力提供必要的條件和環(huán)境。同時，盡快建立社會風(fēng)險管理的綜合協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，做好社會風(fēng)險管理的統(tǒng)籌協(xié)作。另一方面，要重視對風(fēng)險管理專業(yè)人員的培訓(xùn)工作，學(xué)習(xí)和應(yīng)用國外先進(jìn)的風(fēng)險管理經(jīng)驗與技術(shù)。公路建設(shè)部門涉及的各建設(shè)工程項目中既有公益性項目，又有基礎(chǔ)設(shè)施項目，其投資規(guī)模都比較大，涉及面較廣。這些項目的實施，關(guān)系城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，關(guān)系資源的有效整合，是建設(shè)生態(tài)文明城市的重要內(nèi)容。公路建設(shè)征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、資金挪用、占用不能及時補(bǔ)償?shù)轿唬苋菀壮蔀樯鐣L(fēng)險事件的導(dǎo)火索。因此，涉及國計民生項目建設(shè)配套資金保障的同時，也應(yīng)作好公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金保障，加大對建設(shè)部門的資金和人力支持，加強(qiáng)建設(shè)部門人員的專業(yè)培訓(xùn)業(yè)是當(dāng)務(wù)之急。同時，在社會風(fēng)險事件發(fā)生以前，政府應(yīng)該加強(qiáng)與公眾和媒體溝通工作，做好政府信息通報規(guī)定、危機(jī)處理績效考核、獎勵機(jī)制及責(zé)任追究等問題作出明確的法律界定。

為了更好地應(yīng)對社會風(fēng)險和公共危機(jī)，首先需要加強(qiáng)同級人民政府內(nèi)部各職能部門之間、不同層級或同一層級各人民政府之間協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)條塊分割這種多頭分散監(jiān)管體制的弊端：每個監(jiān)管機(jī)構(gòu)只在自己的職責(zé)范圍內(nèi)行動，結(jié)果導(dǎo)致各監(jiān)管機(jī)構(gòu)的不合作，且容易出現(xiàn)監(jiān)管“真空”。作者認(rèn)為，建立健全公路征地拆遷的社會風(fēng)險管理機(jī)制的關(guān)鍵是“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)”。因此，通過設(shè)立以屬地政府為核心的統(tǒng)一應(yīng)急決策機(jī)構(gòu),，對各職能部門的資源進(jìn)行統(tǒng)一整合，實現(xiàn)政府與部門之間、部門與部門之間、政府與社會之間的協(xié)調(diào)聯(lián)動。在公路征地拆遷過程中工程拆遷安置工作由市級主管部門組織、協(xié)調(diào)、督查、促進(jìn)，由項目責(zé)任單位具體負(fù)責(zé)，所在區(qū)政府配合，拆遷管理部門具體負(fù)責(zé)辦理拆遷手續(xù)，拆遷公告，各房屋產(chǎn)權(quán)部門要認(rèn)真落實，規(guī)劃、國土、房管、城管、公安、法院等有關(guān)部門和單位應(yīng)當(dāng)密切配合，保證公路征地拆遷工作的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李經(jīng)中編著：《政府危機(jī)管理》，北京：中國城市出版社， 2003。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)拆遷；評估；應(yīng)對措施

1 房地產(chǎn)拆遷評估特殊性分析

1.1 對象特殊性

房地產(chǎn)拆遷評估的估價對象較為復(fù)雜，種類多且數(shù)量大。一次拆遷中往往會同時遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業(yè)類型，一次拆遷中往往會面對大量的房屋，少則一、二棟，多則成片乃至一個小區(qū)，這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有，在一次拆遷評估中，估價結(jié)果既要有整體價格，更要有分戶結(jié)論。

1.2 市場特殊性

拆遷人在最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益的前提下來實施拆遷改建項目，經(jīng)濟(jì)利益來源于改建項目，而不是拆遷房屋的本身，更不是雙方一致的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。這樣特殊的交易條件和交易過程，與一般意義上的“公開市場”不相同，其形成的拆遷補(bǔ)償價格很難是公平價格，由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場也是一個特殊的市場，是一個不完全的公開市場。

1.3 原則特殊性

（1）“合法原則”。“合法原則”包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等。

第一：就合法產(chǎn)權(quán)來看，一般評估中指的是擁有房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等。而在拆遷評估中，評估對象除產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)外，還包括部分可以進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牡痪哂挟a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，如附屬建筑物、構(gòu)筑物以及零雜空地等。

第二：就合法使用來看，拆遷房有許多存在著實際用途與產(chǎn)權(quán)用途不一致的問題，拆遷補(bǔ)償中牽涉到房屋用途確定時，除合法原則外還要同時遵循當(dāng)?shù)夭疬w管理部門的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)地方制定的一些具體規(guī)定，如“營業(yè)執(zhí)照面積原則”、“規(guī)劃部門同意變更原則”以及“規(guī)劃法出臺前變更默許原則”等，產(chǎn)權(quán)用途為住宅，但卻有可能按商業(yè)用房類型來進(jìn)行補(bǔ)償。

（2）“最高最佳使用原則”。它是指房地產(chǎn)估價中，在合法原則前提下，在各種可能的利用方式中，選擇其中最大收益的使用方式來確定估價結(jié)果。一般來說，等待拆除的房屋是不具有以下價值的，比如說：轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等，雖然從理論上講，拆遷評估中沒有絕對排除最高最佳使用原則，但實際上在拆遷市場中它卻真正難以應(yīng)用。

2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)拆遷評估存在問題分析

2.1評估市場秩序混亂

根據(jù)我國有關(guān)房屋拆遷制度規(guī)定，房地產(chǎn)拆遷評估機(jī)構(gòu)必須具有拆遷評估資格，并且需要有專業(yè)的評估師進(jìn)行評估，然而現(xiàn)實中很多城市在進(jìn)行拆遷中容忍一些沒有資格的評估機(jī)構(gòu)對拆遷進(jìn)行評估，例如，房產(chǎn)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和一些審計機(jī)構(gòu)。這就使得一些機(jī)構(gòu)為了獲取利益做出違規(guī)評估，從而損害被拆遷人的正當(dāng)權(quán)益，造成拆遷評估市場的混亂。

2.2 評估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性

過去房地產(chǎn)拆遷機(jī)構(gòu)屬于房產(chǎn)管理部門，雖然經(jīng)過改革，房地產(chǎn)拆遷評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立門戶，但房產(chǎn)拆遷評估機(jī)構(gòu)卻依然受到房產(chǎn)監(jiān)管部門的影響，未能完全獨(dú)立于房產(chǎn)管理部門單獨(dú)進(jìn)行評估。

在具體操作中，會有一些拆遷評估機(jī)構(gòu)為了獲取拆遷方的長期合作，進(jìn)而屈從于這些部門，從而喪失自身的獨(dú)立性，進(jìn)而使拆遷評估成了一個多方利益的爭奪焦點，評估機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管理部門和拆遷公司。

2.3評估方法的缺陷性

在正常評估操作中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)勘察情況，慎重的確立朝向、成新、樓層等評估系數(shù)，選擇合理的預(yù)算方案，進(jìn)行精確的評估。但是在現(xiàn)實房產(chǎn)拆遷評估中，大多是以基準(zhǔn)價格為準(zhǔn)，結(jié)合區(qū)位、交通、成新等系數(shù)進(jìn)行評估，而這種評估方法本身就存在很大漏洞。

3 針對房地產(chǎn)拆遷評估問題應(yīng)對措施分析

3.1建立完善的市場評估制度

首先，評估機(jī)構(gòu)需要完善自己的制度建設(shè)，對評估方案，評估策略進(jìn)行有效實施，評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評估時，也要對評估對象進(jìn)行公開、透明、公正的招標(biāo)制度建設(shè)，避免受拆遷方或其他諸多方面的影響。

其次，拆遷機(jī)構(gòu)應(yīng)該堅持公開公正的原則，通過正當(dāng)?shù)某绦蜻x出比較合適的拆遷評估機(jī)構(gòu)。

最后，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守拆遷規(guī)定，履行自己的監(jiān)管制度，建立一套完善的評估信譽(yù)檔案制度，對所有的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案并進(jìn)行信譽(yù)等級劃分，以此來約束和提高評估機(jī)構(gòu)的評估信譽(yù)和評估質(zhì)量。

3.2堅持公平性原則

在拆遷評估過程中，既要堅持拆遷機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)的地位的平等性，又要把握拆遷雙方地位的平等性，堅持公平平等的原則。

首先，在評估過程中，要保持評估的獨(dú)立性，不能受拆遷方或其他機(jī)構(gòu)的影響，要做出科學(xué)準(zhǔn)確的評估報告，按照評估程序，依照相關(guān)法律，對房產(chǎn)拆遷進(jìn)行公正透明的評估。

其次，在拆遷評估過程中，要正確處理拆遷雙方之間的關(guān)系，平等對待雙方，不能因為地位差異，而動搖自己的評估策略。要保障被拆遷人的合法權(quán)益，避免在拆遷中受到嚴(yán)重?fù)p失，主動配合拆遷機(jī)構(gòu)工作，避免加重拆遷機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)，保障拆遷評估的正常實施。

3.3完善評估策略

（1）對拆遷房地產(chǎn)進(jìn)行客觀評價

根據(jù)我國房地產(chǎn)拆遷管理相關(guān)政策規(guī)定，在拆遷過程中，需要按照房屋的實際價值對被拆遷人員進(jìn)行補(bǔ)償安置。這種規(guī)定，需要拆遷評估機(jī)構(gòu)在拆遷中對拆遷房屋進(jìn)行全面的分析評測，包括房屋位置、標(biāo)定地價、重置價格、房屋用途等方面進(jìn)行綜合分析。綜合分析最宜采用成本法進(jìn)行估價，成本法是房地產(chǎn)估價的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產(chǎn)價格的一種評估方法，其評估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。

（2）明確評估時間點

在拆遷評估中，對拆遷房地產(chǎn)和安置房屋進(jìn)行評價時，需要確立有效的評估時間。拆遷是一個長期的過程，所以在評估中要充分考慮拆遷時點，具體包括拆遷日期、拆遷證件的發(fā)放、開拆時間、拆遷完工以及安置等拆遷時間點。

4 房地產(chǎn)拆遷評估中估價風(fēng)險因素及防范措施

4.1 風(fēng)險因素

第一：技術(shù)風(fēng)險。在拆遷過程中，為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度來看，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐。

第二：人為風(fēng)險。由于城市房屋拆遷估價業(yè)務(wù)規(guī)模大、收益豐厚，受利益的驅(qū)使，估價機(jī)構(gòu)和人員之間存在惡性競爭。估價機(jī)構(gòu)和估價人員在不能了解拆遷項目的具體情況時，盲目估價，忽視了估價專業(yè)技術(shù)和服務(wù)的內(nèi)在價值，導(dǎo)致估價結(jié)果與事實不合。

第三：系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)價格的變化受很多因素的影響，其中政策的變化是估價人員不可預(yù)期的，而現(xiàn)行的城市房屋估價政策、法規(guī)和制度還不完善。

4.2 風(fēng)險防范措施

首先：加強(qiáng)估價機(jī)構(gòu)和人員的繼續(xù)教育課程學(xué)習(xí)。

加強(qiáng)估價機(jī)構(gòu)和人員的繼續(xù)教育課程學(xué)習(xí)和考核，學(xué)習(xí)成熟的拆遷估價模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價人員的估價技術(shù)有據(jù)可依。由權(quán)威機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)拆遷估價技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來。

其次：提高估價機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)，公正對待房屋拆遷估價工作。

在城市房屋拆遷過程中，對拆遷房屋進(jìn)行的估價，由于涉及眾多群眾的切身利益。估價機(jī)構(gòu)和人員必須恪守職業(yè)道德，公平、公正地對估價項目做出客觀、合理的價格評估，對維護(hù)大多數(shù)群眾利益，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定關(guān)系重大。

最后：建立多層次的城市房屋拆遷估價監(jiān)督機(jī)制。

建立房屋拆遷估價監(jiān)督機(jī)制，就要建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。它是在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險而設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價任務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品，估價報告的全過程中，采取一系列檢驗、核查、驗證等措施，保證估價的真實可靠及科學(xué)公正性。房地產(chǎn)工作人員要不斷的提高自身的素質(zhì)，公正對待房屋拆遷估價工作，保證我國房屋拆遷估價工作順利有序的進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)