序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房產(chǎn)投資價(jià)值分析，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則； 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則； 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值

中圖分類(lèi)號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）12-0007-04

一、引言

財(cái)政部于2006年2月《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價(jià)值。按照預(yù)測(cè)，公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)。但幾年來(lái)，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價(jià)值計(jì)量模式呢？這是本文研究的主要問(wèn)題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長(zhǎng)慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國(guó)的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價(jià)值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長(zhǎng)了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長(zhǎng)了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法，并沒(méi)有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂(lè)觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價(jià)值的估算方法不一，目前已采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方談判價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國(guó)的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的，對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實(shí)務(wù)操作中做法不一、公允價(jià)值差異很大，財(cái)務(wù)信息的可比性也會(huì)隨之大打折扣。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求相比，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀的原因分析

（一）外部因素

1.公允價(jià)值受市場(chǎng)價(jià)格影響大

公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，使投資者信心不堅(jiān)定。最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格一直很高，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)難以確定，如果對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)損失，這將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

2.公允價(jià)值準(zhǔn)則不完善

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅對(duì)公允價(jià)值的概念做了一般性說(shuō)明，缺乏詳細(xì)的實(shí)施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，日后就不允許再變更為成本計(jì)量模式，也就是說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)頂峰。投資性房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)走高，是否會(huì)出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無(wú)法確定。市場(chǎng)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性很大，也就是說(shuō)公允價(jià)值變動(dòng)損益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。這些問(wèn)題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價(jià)值帶來(lái)的各種不確定性而選擇采用成本計(jì)量模式。

（二）企業(yè)內(nèi)部因素

1.增加企業(yè)估值成本

對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的首要問(wèn)題就是如何確定公允價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒(méi)有建立自己的公允價(jià)值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場(chǎng)上獲得定價(jià)信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場(chǎng)存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時(shí)候通常還會(huì)增加額外的甄別成本。

而如果是沒(méi)有公開(kāi)活躍市場(chǎng)、同類(lèi)市場(chǎng)，且價(jià)格難以取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，每年的年報(bào)都要對(duì)其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨(dú)立的，并且可以評(píng)估出公允價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師，就成了企業(yè)急于聘請(qǐng)的對(duì)象。支付高昂的評(píng)估費(fèi)用所額外增加的成本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價(jià)值變動(dòng)損益和評(píng)估成本孰輕孰重。

2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。由于折舊或攤銷(xiāo)可以計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計(jì)量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷(xiāo)的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財(cái)稅〔2007〕80號(hào)的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，而是在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，將處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后，得到的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時(shí)增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

3.影響企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)極大地影響企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和原賬面凈值一般不會(huì)相等，這就產(chǎn)生了一個(gè)差額。將該差額計(jì)入資本公積，就相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)舊會(huì)計(jì)制度下以前年度累計(jì)的增值利潤(rùn)，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會(huì)影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。

同時(shí)，公允價(jià)值的計(jì)量會(huì)加劇凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若用公允價(jià)值計(jì)量模式，則房地產(chǎn)的公允價(jià)值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價(jià)值變動(dòng)很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動(dòng)。但是，如果期后沒(méi)有持續(xù)性，就會(huì)減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價(jià)值凈收益。同時(shí)，也會(huì)使得公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。但是，當(dāng)市場(chǎng)的成交價(jià)格下降，甚至是在沒(méi)有大的變化的情況下，都會(huì)使得以后的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上海萬(wàn)象集團(tuán)公司，從1994年才開(kāi)始對(duì)房地一、引言

財(cái)政部于2006年2月《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價(jià)值。按照預(yù)測(cè)，公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)。但幾年來(lái)，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價(jià)值計(jì)量模式呢？這是本文研究的主要問(wèn)題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長(zhǎng)慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國(guó)的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價(jià)值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長(zhǎng)了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長(zhǎng)了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法，并沒(méi)有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂(lè)觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價(jià)值的估算方法不一，目前已采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方談判價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國(guó)的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的，對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實(shí)務(wù)操作中做法不一、公允價(jià)值差異很大，財(cái)務(wù)信息的可比性也會(huì)隨之大打折扣。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求相比，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀的原因分析

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式推廣困難的原因

1.外部因素

（1）公允價(jià)值受市場(chǎng)價(jià)格影響大

公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，使投資者信心不堅(jiān)定。最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格一直很高，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)難以確定，如果對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)損失，這將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

（2）公允價(jià)值準(zhǔn)則不完善

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅對(duì)公允價(jià)值的概念做了一般性說(shuō)明，缺乏詳細(xì)的實(shí)施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，日后就不允許再變更為成本計(jì)量模式，也就是說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)頂峰。投資性房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)走高，是否會(huì)出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無(wú)法確定。市場(chǎng)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性很大，也就是說(shuō)公允價(jià)值變動(dòng)損益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。這些問(wèn)題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價(jià)值帶來(lái)的各種不確定性而選擇采用成本計(jì)量模式。

2.企業(yè)內(nèi)部因素

（1）增加企業(yè)估值成本

對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的首要問(wèn)題就是如何確定公允價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒(méi)有建立自己的公允價(jià)值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場(chǎng)上獲得定價(jià)信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場(chǎng)存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時(shí)候通常還會(huì)增加額外的甄別成本。

而如果是沒(méi)有公開(kāi)活躍市場(chǎng)、同類(lèi)市場(chǎng)，且價(jià)格難以取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，每年的年報(bào)都要對(duì)其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨(dú)立的，并且可以評(píng)估出公允價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師，就成了企業(yè)急于聘請(qǐng)的對(duì)象。支付高昂的評(píng)估費(fèi)用所額外增加的成本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價(jià)值變動(dòng)損益和評(píng)估成本孰輕孰重。

（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。由于折舊或攤銷(xiāo)可以計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計(jì)量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷(xiāo)的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財(cái)稅〔2007〕80號(hào)的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，而是在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，將處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后，得到的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時(shí)增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

（3）影響企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)極大地影響企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和原賬面凈值一般不會(huì)相等，這就產(chǎn)生了一個(gè)差額。將該差額計(jì)入資本公積，就相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)舊會(huì)計(jì)制度下以前年度累計(jì)的增值利潤(rùn)，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會(huì)影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。

同時(shí)，公允價(jià)值的計(jì)量會(huì)加劇凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若用公允價(jià)值計(jì)量模式，則房地產(chǎn)的公允價(jià)值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價(jià)值變動(dòng)很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動(dòng)。但是，如果期后沒(méi)有持續(xù)性，就會(huì)減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價(jià)值凈收益。同時(shí)，也會(huì)使得公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。但是，當(dāng)市場(chǎng)的成交價(jià)格下降，甚至是在沒(méi)有大的變化的情況下，都會(huì)使得以后的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上海萬(wàn)象集團(tuán)公司，從1994年才開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，并延伸到了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的配套業(yè)務(wù)，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團(tuán)擁有了多元化經(jīng)營(yíng)的能力。又因?yàn)樵摴镜靥廃S金地段，集經(jīng)濟(jì)、人才、市場(chǎng)、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢(shì)于一身，滿(mǎn)足了其走向國(guó)際市場(chǎng)的需求。2007年，世茂股份首次出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)這個(gè)科目，并選擇了成本計(jì)量模式。

從表3可以看出，在公司采用成本計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例極低。

通過(guò)世茂股份的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，世茂股份的投資性房地產(chǎn)主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產(chǎn)交易較為頻繁，擁有有利的市場(chǎng)環(huán)境。由于具有較好的市場(chǎng)條件，因此客觀上公司具備了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的基礎(chǔ)。同時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)使公司的財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等指標(biāo)得到更加客觀、真實(shí)的反映。這對(duì)投資者而言，既能進(jìn)一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價(jià)值，尤其是涉及投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。

鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價(jià)值判斷和決策，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)估計(jì)進(jìn)行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，以小心謹(jǐn)慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計(jì)公允價(jià)值，并區(qū)別不同種類(lèi)的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價(jià)格。總的原則是，對(duì)于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，若公司自身?yè)碛薪灰變r(jià)格，就以該公司提交的同一時(shí)期房產(chǎn)出售價(jià)格或房產(chǎn)的上報(bào)價(jià)格作為估值基礎(chǔ)；如果沒(méi)有確定的交易價(jià)格，則進(jìn)行大范圍、多角度、多視點(diǎn)的廣泛市場(chǎng)調(diào)查。

下面逐項(xiàng)分析采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量后對(duì)世茂股份相關(guān)會(huì)計(jì)科目的影響。

第一，對(duì)成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司等發(fā)生的支出。具體來(lái)講，在確定公允價(jià)值時(shí)，由于世茂股份首次采用公允價(jià)值計(jì)量模式，還沒(méi)有找到適合自己的定價(jià)系統(tǒng)，只能從相關(guān)市場(chǎng)上尋找有關(guān)類(lèi)似的房地產(chǎn)定價(jià)信息，這必然增加獲取公允價(jià)值的成本，同時(shí)不同市場(chǎng)中介提供的定價(jià)信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時(shí)必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有被公開(kāi)，那么公司得到信息的方式只能是通過(guò)繁瑣的估值技術(shù)。這樣做不僅會(huì)造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估和披露，這些都增加了成本。

第二，對(duì)折舊的影響。按照準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。公司在2009年更改會(huì)計(jì)政策后，對(duì)2008年追溯調(diào)整，調(diào)減由于折舊計(jì)提的管理費(fèi)用1 019 737.92元，調(diào)增由于計(jì)提折舊減少的利潤(rùn)1 019 737.92元。此后也不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，減少了管理費(fèi)用，增加了利潤(rùn)，削弱了費(fèi)用的“稅盾效應(yīng)”，公司間接地將會(huì)承擔(dān)更多的稅負(fù)。

第三，對(duì)稅收的影響。從對(duì)折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導(dǎo)致可抵稅項(xiàng)目的減少，使公司將承擔(dān)更多的稅負(fù)。雖然會(huì)計(jì)上對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行確認(rèn)，導(dǎo)致公允價(jià)值變動(dòng)損益增加，利潤(rùn)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，由于稅法上對(duì)此類(lèi)收益不予確認(rèn)，不會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會(huì)形成遞延所得稅負(fù)債，在公司收益實(shí)現(xiàn)當(dāng)期即公司出售投資性房地產(chǎn)時(shí)納入當(dāng)期應(yīng)繳所得稅中進(jìn)行征收。

第四，對(duì)利潤(rùn)的影響。由于首次實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要對(duì)以前年度采取追溯調(diào)整，因此，對(duì)于擁有巨額投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，計(jì)量模式的變更必然會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)的大幅上升。

由表4可以看出，投資性房地產(chǎn)變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經(jīng)成為利潤(rùn)組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會(huì)計(jì)政策當(dāng)年，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例超過(guò)50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤(rùn)總額10%的比例。采用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)的當(dāng)期漲價(jià)幅度將成為凈利潤(rùn)波動(dòng)的最主要因素。近年來(lái)，我國(guó)政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，公司房?jī)r(jià)有小幅回落。這就導(dǎo)致因公允價(jià)值變動(dòng)而引起的公允價(jià)值變動(dòng)損益的變化，從而給企業(yè)利潤(rùn)造成不小的波動(dòng)。

第五，對(duì)凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會(huì)計(jì)政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長(zhǎng)近50倍。可以看出，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時(shí)，隨著公司“發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的持續(xù)推進(jìn)，公司開(kāi)始越來(lái)越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)影響當(dāng)期利潤(rùn)，進(jìn)而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時(shí)，公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”，由此也會(huì)影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來(lái)一直進(jìn)行“發(fā)行股票購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的活動(dòng)，業(yè)務(wù)重心越來(lái)越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價(jià)值模式下，無(wú)論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤(rùn)、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過(guò)程中，不難看出市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公允價(jià)值的影響。特別是在近幾年政府管控房?jī)r(jià)的力度加大的情況下，公司的財(cái)務(wù)狀況可能隨市場(chǎng)行情的變動(dòng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

五、改進(jìn)措施和建議

（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)

只有在成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，公允價(jià)值才能可靠真實(shí)地獲得。但是我國(guó)目前投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價(jià)值極具挑戰(zhàn)性。我國(guó)應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來(lái)完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個(gè)完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門(mén)，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機(jī)構(gòu)全部納入其中，形成一個(gè)信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來(lái)歸集市場(chǎng)信息，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。

（二）改進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅說(shuō)明了公允價(jià)值的概念，而對(duì)于不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒(méi)有做詳細(xì)的規(guī)定和說(shuō)明。這對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體運(yùn)用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門(mén)積極參照國(guó)際準(zhǔn)則以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際的進(jìn)一步趨同，同時(shí)也需要結(jié)合中國(guó)國(guó)情。完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則既包含對(duì)公允價(jià)值含義的明確，也包括對(duì)計(jì)量方法和操作流程的規(guī)范。

（三）進(jìn)一步發(fā)展第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)

當(dāng)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，評(píng)估出來(lái)的價(jià)值人為控制的可能性比較大。因此為了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請(qǐng)具有高質(zhì)量的評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有：房地產(chǎn)評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師和土地估價(jià)師，分別隸屬于建設(shè)部、財(cái)政部和國(guó)土資源部管理，而此三方在進(jìn)行公允價(jià)值估計(jì)的時(shí)候，分別按照自己的具體評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以得到一致認(rèn)可。因此，資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的統(tǒng)一細(xì)則，對(duì)評(píng)估方法、適用范圍、操作步驟進(jìn)行規(guī)范，以便對(duì)第三方的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)該規(guī)范第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對(duì)具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的人員進(jìn)行認(rèn)證，以確保獨(dú)立性。

（四）規(guī)范信息披露

規(guī)范信息披露，使信息披露公開(kāi)透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時(shí)也是遏制企業(yè)操縱利潤(rùn)的有效方法。2007年開(kāi)始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司沒(méi)有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價(jià)值。因此對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類(lèi)說(shuō)明。在成本計(jì)量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說(shuō)明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息及其價(jià)值增長(zhǎng)的狀況；公允價(jià)值計(jì)量模式下，要說(shuō)明用什么方法確定的公允價(jià)值，有什么依據(jù)來(lái)證明，包括邀請(qǐng)?jiān)鯓拥脑u(píng)估機(jī)構(gòu)、運(yùn)用什么樣的評(píng)估方法、證據(jù)都來(lái)自哪里以及評(píng)估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)[S].2006.

篇2

未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣為房地產(chǎn)行業(yè)景氣提供了支撐，真實(shí)消費(fèi)需求為1997年以來(lái)的需求擴(kuò)張繼續(xù)提供保證，政策調(diào)控路徑在于規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)，2007年依然處于景氣延長(zhǎng)階段。爆發(fā)式增長(zhǎng)的預(yù)售房款保證了07年的業(yè)績(jī)持續(xù)快速增長(zhǎng)。

RMB升值、流動(dòng)性泛濫和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則三駕馬車(chē)必將驅(qū)動(dòng)行業(yè)估值走高，多項(xiàng)證據(jù)表明需要把往年12倍動(dòng)態(tài)PE行業(yè)估值標(biāo)準(zhǔn)提高到15倍。因調(diào)控政策和行業(yè)自身調(diào)整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)的成長(zhǎng)性變得越來(lái)越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場(chǎng)份額，還將更多地享受到未來(lái)的行業(yè)景氣延長(zhǎng)。

緊縮地根、地價(jià)款納入預(yù)算內(nèi)管理和工業(yè)地價(jià)必須招拍掛的政策變更，土地供應(yīng)數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動(dòng)性泛濫必將促進(jìn)地價(jià)上漲。

07年主流上市公司業(yè)績(jī)可以保持25％一40％的高速增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵(lì)、環(huán)渤海等區(qū)域市場(chǎng)景氣、地價(jià)上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機(jī)會(huì)。因此，建議投資者標(biāo)配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且超配者超強(qiáng)。

報(bào)告在業(yè)內(nèi)率先界定了強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)的度量標(biāo)準(zhǔn)，成長(zhǎng)動(dòng)力、暴增的預(yù)售房款、加快開(kāi)發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)趨勢(shì)、資金供求關(guān)系等因素決定著強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)必須享受更高的成長(zhǎng)溢價(jià)。

強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)享受的更高成長(zhǎng)溢價(jià)體現(xiàn)為其45％的估值標(biāo)準(zhǔn)增幅高出25％的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。即強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)07年動(dòng)態(tài)PE從15―16倍提高到21―23倍，強(qiáng)勢(shì)出租類(lèi)從16―18倍提高到23―26倍。

篇3

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；應(yīng)用

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。由于是按公允價(jià)值對(duì)其期末的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，因而公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問(wèn)題。

一、投資性房地產(chǎn)定義及確認(rèn)條件

1.投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)所得稅法沒(méi)有對(duì)投資性房地產(chǎn)作出專(zhuān)門(mén)的定義，而將其包括在固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理中[1]。

2.成本的確定

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的成本，按照以下規(guī)定確定：（1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。（4）非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)的成本，分別以下情況確定：①該項(xiàng)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本按照換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。如果有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠，則以換入資產(chǎn)的公允價(jià)值為確定換入投資性房地產(chǎn)的成本的基礎(chǔ)。②該項(xiàng)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或者公允價(jià)值不能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本應(yīng)當(dāng)按照換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，并加減相關(guān)補(bǔ)價(jià)后的金額確定其成本。（5）債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)成本，按照所取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。（6）企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照被合并方賬面價(jià)值確定其成本。②屬于非同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照購(gòu)買(mǎi)日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。新企業(yè)所得稅法沒(méi)有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，其相關(guān)成本的確定按照固定資產(chǎn)成本確定方法確定[2]。

二、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用的條件

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所取得同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出估計(jì)。同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)，對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)可以參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià)）來(lái)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無(wú)法取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定[3]。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)和計(jì)量

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，分別計(jì)量取得時(shí)的成本和持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)情況。

1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)

外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。

2.企業(yè)自行建造取得或開(kāi)發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)

其成本包括建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。如果企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當(dāng)局正式作出書(shū)面決議，明確表明其自行建造或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當(dāng)局作出書(shū)面決議的日期。企業(yè)自行建造取得或開(kāi)發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按照該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程（無(wú)形資產(chǎn)）”或“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目[4]。

3.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

（1）將存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

（2）企業(yè)將自用的建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷(xiāo)），借記“累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷(xiāo)）”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。

4.由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。即：當(dāng)滿(mǎn)足公允價(jià)值計(jì)量條件時(shí)，按照轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按照原已經(jīng)計(jì)提的折舊和減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”和“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按照原來(lái)確認(rèn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)”、“盈余公積”科目。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶(hù)。“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶(hù)核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等公允價(jià)值變動(dòng)而形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期的損益，貸方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值高于賬面余額的差額，借方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值低于賬面余額的差額。期末，應(yīng)將本賬戶(hù)余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶(hù)無(wú)余額。

四、投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用

1.后續(xù)計(jì)量

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇采用不同的后續(xù)計(jì)量方法：（1）采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，按照固定資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的原則進(jìn)行處理。（2）對(duì)于有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠獲得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，于資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。新企業(yè)所得稅法沒(méi)有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限和折舊方法計(jì)提的折舊在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以扣除。對(duì)于按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，期末公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)整，即公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)減；公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增[6]。

2.減值的處理

（1）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值所計(jì)提的減值準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。（2）新企業(yè)所得稅法對(duì)于按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)提的減值準(zhǔn)備在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增。

3.應(yīng)用案例

2011年8月20日，G銀行購(gòu)買(mǎi)一塊土地使用權(quán)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)款為18000000元，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)300000元，款項(xiàng)全部以存放中央銀行款項(xiàng)支付。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)后用于對(duì)外出租。G銀行對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)2011年12月31日的公允價(jià)值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，取得價(jià)款22000000元。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿(mǎn)足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

五、結(jié)論

“投資性房地產(chǎn)”賬戶(hù)也可以用以核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)和期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額時(shí)，記入借方；期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值低于其賬面余額和處置按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，記入貸方；期末余額在借方，表示結(jié)存的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

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篇4

關(guān)鍵詞 公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)

一、公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵

（一）公允價(jià)值的內(nèi)涵

公允價(jià)值是指買(mǎi)賣(mài)雙方在信息對(duì)稱(chēng)的情況下，按照公平交易和自愿的原則所確定的價(jià)格，或是在公平交易的條件下無(wú)關(guān)聯(lián)的雙方就買(mǎi)賣(mài)一項(xiàng)資產(chǎn)或者清償一項(xiàng)負(fù)債而達(dá)成的成交價(jià)格。我國(guó)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則———基本準(zhǔn)則》對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的定義作出了規(guī)范，即：資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。分析各國(guó)對(duì)公允價(jià)值的定義會(huì)發(fā)現(xiàn)都存在同樣的假定，即：假定企業(yè)處于持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，沒(méi)有清算的意圖與實(shí)際情況，且是在公平交易的條件下進(jìn)行交易。

（二）投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)－－投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。

該準(zhǔn)則為投資性房地產(chǎn)提供了成本模式與公允價(jià)值模式兩種計(jì)量模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，并要在期末按照規(guī)定進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊、攤銷(xiāo)，其價(jià)值變動(dòng)通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。

二、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的影響分析

本文選取了2010年第一季度到2011年第一季度我國(guó)房地產(chǎn)上市公司中披露了公允價(jià)值變動(dòng)損益信息的21家房地產(chǎn)上市企業(yè)的數(shù)據(jù)，對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析得出以下結(jié)論：

（一）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)資產(chǎn)的影響

通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量與采用成本模式計(jì)量相比，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)賬面價(jià)值更容易作。用公允價(jià)值模式計(jì)量，公允價(jià)值上升會(huì)大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，使資產(chǎn)增值顯性化，這將使投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)比重較大的公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值得到較大提升，從而會(huì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這將對(duì)企業(yè)融資和釋放公司利好消息十分有利。由此導(dǎo)致企業(yè)為了粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表而對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

（二）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)所有者權(quán)益的影響

企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值計(jì)量模式的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，在目前房地產(chǎn)市價(jià)普遍高于歷史成本的情況下，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，使得所有者權(quán)益大大增加。另外企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，則其差額也將計(jì)入資本公積，也會(huì)增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

（三）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)利潤(rùn)的影響

采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，使得當(dāng)期費(fèi)用減少，相應(yīng)增加了當(dāng)期利潤(rùn)。在資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)按照有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的地區(qū)同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或按評(píng)估的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，其差額計(jì)入當(dāng)期損益。通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，在目前房地產(chǎn)大幅增值的情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響，使利潤(rùn)大幅增加。這將使企業(yè)釋放利好消息，進(jìn)而帶動(dòng)企業(yè)股價(jià)的上升。

三、更好發(fā)揮公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的作用的建議

（一）制定適于投資性房地產(chǎn)運(yùn)用的公允價(jià)值準(zhǔn)則

由于基本準(zhǔn)則中并沒(méi)有對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，這極大地阻礙了公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用與發(fā)展。有鑒于此，我國(guó)應(yīng)在充分考慮國(guó)情的前提下，盡早推出對(duì)公允價(jià)值的細(xì)節(jié)問(wèn)題予以詳盡說(shuō)明的公允價(jià)值計(jì)量的理論及應(yīng)用體系。相關(guān)管理部門(mén)可以采取相應(yīng)措施，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的現(xiàn)狀，出臺(tái)相關(guān)業(yè)務(wù)的具體操作指引，這將有利于在當(dāng)前條件尚不十分成熟的環(huán)境下，進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)信息的可比性，有效降低公允價(jià)值全面運(yùn)用可能帶來(lái)的整體性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估體系

由于公允價(jià)值確定的主觀性強(qiáng)，隨意性大，管理當(dāng)局可以通過(guò)調(diào)節(jié)公允價(jià)值，來(lái)達(dá)到調(diào)節(jié)盈余的目的。所以建立健全投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估體系，收集整理必要的信息，使得公允價(jià)值的評(píng)估具有公正性，對(duì)于推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用具有十分重要的意義。

（三）加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量的外部監(jiān)督

應(yīng)充分發(fā)揮證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管作用，限制企業(yè)會(huì)計(jì)政策的選擇權(quán)。要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師嚴(yán)格按照有關(guān)要求實(shí)施必要的審計(jì)程序，以合理保證公允價(jià)值計(jì)量的合法性、公允性。特別是在公允價(jià)值計(jì)量采用估價(jià)方法時(shí)，要詳細(xì)披露公允價(jià)值確定的依據(jù)、確定的方法及其變動(dòng)對(duì)損益的影響。同時(shí)，要引入風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制，增加會(huì)計(jì)信息透明度，避免公允價(jià)值計(jì)量淪為企業(yè)平滑利潤(rùn)、粉飾報(bào)表的工具

參考文獻(xiàn)：

［1］周天海.關(guān)于完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的探討［J］.中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2010，（6）.

［2］施穎.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用及影響分析.

篇5

關(guān)鍵詞:系統(tǒng)聚類(lèi);房地產(chǎn);投資價(jià)值;武漢市

中圖分類(lèi)號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

房地產(chǎn)投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)大。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前,應(yīng)當(dāng)通觀全局,審時(shí)度勢(shì),綜合考慮各種影響因素,謹(jǐn)慎地進(jìn)行投資決策,從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的降低和利潤(rùn)最大化。

一、聚類(lèi)分析在房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分中的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分。由于中國(guó)地域大、人口多,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,各地區(qū)間房地產(chǎn)投資市場(chǎng)有很大的差距,研究房地產(chǎn)投資市場(chǎng)十分重要的一項(xiàng)工作就是研究各地區(qū)的差異。其中一種有效的方法就是把各地區(qū)按某些指標(biāo)分成幾類(lèi),根據(jù)不同的類(lèi)區(qū)別對(duì)待,減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、聚類(lèi)分析概述。聚類(lèi)分析是研究“物以類(lèi)聚”的一種科學(xué)有效的方法,是指將數(shù)據(jù)分組成為多個(gè)類(lèi),在同一個(gè)類(lèi)內(nèi)對(duì)象之間具有較高的相似度,不同類(lèi)之間的對(duì)象差別較大。

聚類(lèi)分析的一般做法是:先確定聚類(lèi)統(tǒng)計(jì)量,然后利用統(tǒng)計(jì)量對(duì)樣品或者變量進(jìn)行聚類(lèi)。從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來(lái)講,根據(jù)相似度方法,對(duì)樣本聚類(lèi)叫做Q型聚類(lèi),對(duì)變量進(jìn)行聚類(lèi)叫做R型聚類(lèi)。

目前在實(shí)際應(yīng)用中存在著大量的聚類(lèi)方法,算法的選擇取決于數(shù)據(jù)的類(lèi)型、聚類(lèi)的目的和應(yīng)用,本文采用的是系統(tǒng)聚類(lèi)算法。

3、系統(tǒng)聚類(lèi)算法。系統(tǒng)聚類(lèi)法是先將需要聚類(lèi)的樣本或者指標(biāo)各自看成一類(lèi),然后確定類(lèi)與類(lèi)之間相似性統(tǒng)計(jì)量,并選擇最近的兩類(lèi)或若干類(lèi)合成一個(gè)新類(lèi);計(jì)算新類(lèi)與其他類(lèi)之間的相似性統(tǒng)計(jì)量,再選擇最接近的兩類(lèi)或若干類(lèi)合成一個(gè)新類(lèi),直到所有的樣品或指標(biāo)都合成一類(lèi)為止。以此指標(biāo)就可以對(duì)城市區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行排序。

二、武漢市實(shí)證分析

1、指標(biāo)選擇。武漢市作為中部崛起的支點(diǎn)和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁,其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會(huì)城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)塊狀而非傳統(tǒng)圈狀分布,再加上房地產(chǎn)區(qū)位的不可移動(dòng)性,因此在武漢市房地產(chǎn)投資中,必須考慮各區(qū)域?qū)嶋H情況。本文從武漢市中心城區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā),設(shè)定房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)指標(biāo),綜合評(píng)價(jià)各區(qū)域主要特點(diǎn)和投資優(yōu)劣勢(shì)。

房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,為充分說(shuō)明、適度簡(jiǎn)化和避免單個(gè)指標(biāo)解釋的充足性和牽連性問(wèn)題,本文抽取2008年度武漢市重點(diǎn)區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個(gè)主要指標(biāo)(商品住宅銷(xiāo)售面積、商品住宅新增供應(yīng)面積、商品住宅用地平均成交樓面地價(jià)、商品住宅成交均價(jià)、平均商品住宅成交總價(jià)、人均可支配收入、二手住宅成交均價(jià)),組合成相對(duì)獨(dú)立的四個(gè)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo):X1銷(xiāo)供比,X2房?jī)r(jià)地價(jià)比,X3收入房?jī)r(jià)比,X4折價(jià)率,分別反映各區(qū)域房地產(chǎn)投資的銷(xiāo)售、利潤(rùn)、購(gòu)買(mǎi)力和性?xún)r(jià)比等涉及投資需要考慮的最重要的四個(gè)方面。

X1銷(xiāo)供比=區(qū)域商品住宅銷(xiāo)售面積/區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)面積;X2房?jī)r(jià)地價(jià)比=區(qū)域商品住宅成交均價(jià)/區(qū)域住宅用地平均樓面地價(jià);X3收入房?jī)r(jià)比=(區(qū)域人均可支配收入×3)/(區(qū)域商品住宅成交均價(jià)×90);X4折價(jià)率=區(qū)域二手住宅成交均價(jià)/區(qū)域商品住宅成交均價(jià)。

2、數(shù)據(jù)資料。(表1、表2)

3、系統(tǒng)聚類(lèi)分析。采用上述四個(gè)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)武漢市重點(diǎn)區(qū)域使用系統(tǒng)聚類(lèi)法進(jìn)行聚類(lèi)分析。首先對(duì)每個(gè)變量(指標(biāo))的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,經(jīng)過(guò)定性和pearsom相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)分析,指標(biāo)間相關(guān)性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類(lèi)間距離的計(jì)算采用類(lèi)平均法,進(jìn)行Q聚類(lèi),得到聚類(lèi)結(jié)果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結(jié)果。依據(jù)聚類(lèi)分析的結(jié)果可以把武漢市重點(diǎn)區(qū)域劃分為三類(lèi)。

第一類(lèi),江岸區(qū)、江漢區(qū)。第一類(lèi)在綜合評(píng)析中,收入銷(xiāo)供比方面明顯領(lǐng)先于其他兩類(lèi),在房?jī)r(jià)地價(jià)比上位于第二,折價(jià)率、收入房?jī)r(jià)比排名靠最后。這說(shuō)明江岸和江漢區(qū)市場(chǎng)需求量大,而供應(yīng)方面偏緊。雖然本類(lèi)內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)區(qū)域內(nèi)居民收入較高,但是本區(qū)域客戶(hù)源來(lái)自于整個(gè)武漢市乃至市外,因此房?jī)r(jià)受到支撐。由于需求、房?jī)r(jià)一直居高不下,本區(qū)域地塊更受青睞,地價(jià)也較高。由于區(qū)域內(nèi)板塊差異較大和二手房建筑年代更長(zhǎng)久,綜合二手房和新房?jī)r(jià)差較大,實(shí)際江漢區(qū)價(jià)差較小,甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)“新舊倒掛”現(xiàn)象。隨著CBD、漢口火車(chē)站等項(xiàng)目工程的推進(jìn)和武漢市中部領(lǐng)頭羊地位的鞏固,處于武漢市發(fā)展頂端的本類(lèi)區(qū)域投資前景更樂(lè)觀,但在地塊選擇的局限性和爭(zhēng)奪的激烈度方面未來(lái)將更加明顯。

第二類(lèi),口區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)。第二類(lèi)在房?jī)r(jià)地價(jià)比、折價(jià)率比上均位列第一,收入房?jī)r(jià)比、銷(xiāo)供比均位列第二。本類(lèi)地價(jià)相對(duì)不高,供應(yīng)比較充分。由于房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短,新舊房差價(jià)較小。在房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁沖擊下,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快,與收入增長(zhǎng)情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類(lèi)區(qū)域暫時(shí)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求,銷(xiāo)供比并不特別理想,部分區(qū)域和部分產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。

本類(lèi)各區(qū)域?qū)儆诜康禺a(chǎn)發(fā)展第二梯隊(duì),近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經(jīng)濟(jì)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長(zhǎng)期看,本類(lèi)區(qū)域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區(qū)居民大部分的住房消費(fèi)需求。在城市建設(shè)方面,本類(lèi)區(qū)域受到重視,市政投資較大,過(guò)江隧道、地鐵、大東湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車(chē)站以及道路和立交橋的項(xiàng)目均在穩(wěn)步推進(jìn),城市面貌得到改善,投資環(huán)境得到優(yōu)化,增加了房地產(chǎn)投資價(jià)值。

第三類(lèi),青山區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)。第三類(lèi)在綜合評(píng)比中,收入房?jī)r(jià)比排名第一,在折價(jià)率上位列第二,房?jī)r(jià)地價(jià)、銷(xiāo)供比均排名最后。從購(gòu)買(mǎi)力上講,本類(lèi)區(qū)域潛在消費(fèi)能力較強(qiáng),這與區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)不高有關(guān),特別是青山區(qū),其購(gòu)買(mǎi)力絲毫不遜于其他重點(diǎn)區(qū)域。由于最近幾年其他區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭更加強(qiáng)勁,青山區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)受到的關(guān)注度略有下降,因此本類(lèi)區(qū)域地價(jià)也相對(duì)便宜。2008年本區(qū)域在銷(xiāo)售和供給量方面較少,受市場(chǎng)大環(huán)境影響較大,這與本區(qū)域所屬兩個(gè)區(qū)均屬于工業(yè)區(qū)有關(guān)。

由于歷史原因,本類(lèi)兩個(gè)區(qū)域發(fā)展相對(duì)獨(dú)立,受到區(qū)域外消費(fèi)者關(guān)注度不高,房地產(chǎn)消費(fèi)以當(dāng)?shù)貫橹?隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套完善,區(qū)域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現(xiàn)。

以上定量分析結(jié)果與武漢市實(shí)際情況基本相符,但由于投資環(huán)境的動(dòng)態(tài)性以及單個(gè)項(xiàng)目的具體性,因此對(duì)具體投資項(xiàng)目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(武漢)資源學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]彭俊,劉衛(wèi)東.房地產(chǎn)投資分析[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2004.

[2]張永岳,陳伯庚,孫斌藝.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:高等教育出版社,2005.12.