序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：重慶房地產(chǎn)；高價(jià)樓；調(diào)控政策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2017）04-38 -02

一、引言

改革開放以來，中國(guó)逐步廢除社會(huì)主義時(shí)期的住房政策，建立適應(yīng)資本主義體制的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其過程大致分為三個(gè)階段：1978～1991年，住房改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性試點(diǎn)。1991～1998年，住房改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)推開。1998年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本成熟。本階段，終止福利分房，全部城鎮(zhèn)住宅強(qiáng)制商品化。至此，地產(chǎn)資本終于敲開了他們夢(mèng)寐以求的個(gè)人住房領(lǐng)域大門，大量資本開始涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資熱火朝天。2016年一、二線城市房?jī)r(jià)又迎來“坐火箭”的一年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2016年，我國(guó)商品房銷售面積約15.7億平方米，比上年增長(zhǎng)22.5%， 商品房銷售額約11.8萬億元，增長(zhǎng)34.8%，其中，住宅銷售額增長(zhǎng)36.1%。在如此動(dòng)蕩的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，重慶的房?jī)r(jià)可謂是房地產(chǎn)界的一股清流，從直轄之初至今，無論是從居民的感知還是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，都保持著平穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)。

二、影響重慶房?jī)r(jià)因素的探討與分析

（一）特殊的地理位置

重慶地處我國(guó)東、中、西三大經(jīng)濟(jì)帶的中西經(jīng)濟(jì)板塊的結(jié)合部。東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西；轄區(qū)東西長(zhǎng)470千米，南北寬450千米，幅員面積8.24萬平方千米，為北京、天津、上海三直轄市總面積的2.39倍。重慶的結(jié)合部區(qū)域位置，具有承東啟西，左 右傳遞的樞紐作用，是交通、物質(zhì)、文化、人員、技術(shù)、信息和經(jīng)濟(jì)交流的中轉(zhuǎn)站，是沿海經(jīng)濟(jì)向內(nèi)陸腹地延伸的依托點(diǎn)之一，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向西進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的支撐點(diǎn)之一。正是這樣特殊的地理位置給重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了契機(jī)。廣袤的土地資源，大量的資金涌入以及便捷的交通也為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。

（二）城鄉(xiāng)人口分布

2015年，重慶市常住人口3016.55萬人，與上年相比，增加25.15萬人，增長(zhǎng)0.8%，常住人口繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中城鎮(zhèn)人口1838.41萬人，與上年相比，增加55.40萬人；全市城鎮(zhèn)化率60.94%，與上年相比，上升1.34個(gè)百分點(diǎn)。鄉(xiāng)村人口1178.14萬人，占常住人口的39.06%，與上年相比，減少30.25萬人。重慶市外出人口1069.43萬人，其中外出市外人口505.50萬人，占全部外出人口的47.3%；市內(nèi)外出人口563.93萬人，占52.7%。全市外來人口150.21萬人。由以上數(shù)據(jù)分析得出，直以來，在重慶城市化進(jìn)程中，伴隨著農(nóng)村人口不斷減少，城市人口不斷增加，對(duì)商品房的需求也不斷增長(zhǎng)，一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)重慶作為一座人口凈輸出的城市，市內(nèi)外出人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)一半以上，另一方面也緩解了住房需求緊張的狀況，抑制了房?jī)r(jià)的過熱增長(zhǎng)，使得供需趨于平衡。

（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

曾經(jīng)的重慶，主要產(chǎn)業(yè)不外乎鋼鐵、煤炭、化工、有色金屬、軍工等重化工產(chǎn)業(yè)，但在全國(guó)重化發(fā)展鼎盛時(shí)期，在鋼鐵行業(yè)、煤炭行業(yè)、化工行業(yè)、有色金屬行業(yè)狂歡中，重慶悄無聲息地實(shí)現(xiàn)了支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換。重慶的高明之處在于，傳統(tǒng)行業(yè)處于發(fā)展鼎盛時(shí)期悄無聲息做減法，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)做加法，新興產(chǎn)業(yè)做乘法。另外雖然重慶還處于投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，但重慶的投資重點(diǎn)不放在房地產(chǎn)方面，而是放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域、民生領(lǐng)域，重慶經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)并沒有建立在房地產(chǎn)高漲價(jià)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)投資嚴(yán)格控制在固定資產(chǎn)投資25%（+-3%）左右。從某種程度上看，重慶真正做到了系統(tǒng)性地從經(jīng)濟(jì)和民生兩個(gè)維度去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了人的城鎮(zhèn)化。

（四）政府對(duì)重慶房?jī)r(jià)的調(diào)控政策

重慶政府通過綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)短期特點(diǎn)，相繼出臺(tái)土地儲(chǔ)備制度、地票制度、保障房制度、房產(chǎn)稅制度，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀層面的供求關(guān)系，共同創(chuàng)造了重慶成功控制房?jī)r(jià)的氛圍。

1.土地儲(chǔ)備制度

2002年8月22日，在時(shí)任副市長(zhǎng)黃奇帆的推動(dòng)下，重慶市政府通過了《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》，開始大力實(shí)行土地儲(chǔ)備制度。其實(shí)質(zhì)是，由政府主導(dǎo)，將市內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給由官方掌控的幾家市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，核心在于原有的土地一級(jí)市場(chǎng)巨額增值收益不再被房產(chǎn)商占有，而是進(jìn)入代表公共利益的國(guó)資系統(tǒng)。土地儲(chǔ)備制度對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)影響重大，主要堅(jiān)持了五項(xiàng)原則：一是超前儲(chǔ)備，一步到位；細(xì)水長(zhǎng)流，逐年供應(yīng)。二是對(duì)儲(chǔ)備地的使用要兼顧公益和商業(yè)開發(fā)。三是土地儲(chǔ)備不改變市區(qū)兩級(jí)政府的分配制度。四是土地儲(chǔ)備公司肩負(fù)做好兩個(gè)循環(huán)的責(zé)任。五是嚴(yán)格設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)“隔離墻”。同年，重慶市建立了土地整治儲(chǔ)備中心，對(duì)全市土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2003年2月，重慶市政府又在土地儲(chǔ)備中心的基礎(chǔ)上成立重慶市地產(chǎn)集團(tuán)。該集團(tuán)是重慶市政府注資的專事土地儲(chǔ)備和開發(fā)整理的運(yùn)作載體。隨后幾年，重慶市城司、重慶市水利投資公司、渝富資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司等重慶市政府旗下的投融資平臺(tái)，亦被授予土地儲(chǔ)備職能，介入了土地一級(jí)市場(chǎng)。政府從而有效地控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成了土地資源配置的良性循環(huán)。

2.地票制度

地票制度即將農(nóng)村閑置的宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共設(shè)施用地等集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，盤活農(nóng)村建設(shè)用地存量，增加耕地?cái)?shù)量。這一制度創(chuàng)新，從系統(tǒng)化的層面看，主要基于三方面的理論邏輯。一是地票制度是被異化城鎮(zhèn)化路徑的正常回歸，二是地票制度是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)新實(shí)踐，三是地票制度是恪守“三條底線”的審慎探索。2008年，重慶報(bào)經(jīng)中央同意，成立農(nóng)村土地交易所，啟動(dòng)了地票交易試點(diǎn)。按照我國(guó)土地用途管制制度和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、耕地占補(bǔ)平衡的要求，增加的耕地?cái)?shù)量就可以作為國(guó)家建設(shè)用地新增的指標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)除優(yōu)先保障農(nóng)村建設(shè)發(fā)展外，節(jié)余部分就形成了地票。按照增減掛鉤政策，地票與國(guó)家下達(dá)的年度新增建設(shè)用地指標(biāo)具有相同功能。通過交易，獲得地票者就可以在重慶市域內(nèi)，申請(qǐng)將符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的農(nóng)用地，征轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。大量的土地供給有效地抑制了地皮價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)商建房成本降低，從而有效抑制了房?jī)r(jià)的上漲。

3.保障房制度

在保證充足的用地供應(yīng)同時(shí)，重慶的保障房建設(shè)在全國(guó)范圍內(nèi)也是完成得最好的。重慶以公租房為重點(diǎn)的住房保障體系，解決了低收入和外來務(wù)工人員的住房需求。在過去的十年里，重慶總計(jì)興建約4000萬平方米公租房，為數(shù)十萬市民提供了福利性住房。保障房供給量基本滿足了市場(chǎng)的需求，就造成炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)、獲利的空間小，投資投機(jī)意義不大。

4.房產(chǎn)稅制度

從2011年起重慶成為兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市之一，重慶市的主城九個(gè)區(qū)都屬于試點(diǎn)的范圍，至今已有6年的時(shí)間。征收對(duì)象包括個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房、外地客購(gòu)買的二套房等。今年年初，黃奇帆卸任重慶市市長(zhǎng)一職后，各路不確實(shí)的消息鼓吹重慶房?jī)r(jià)將會(huì)上漲，吸引了大批外地炒房者組成炒房團(tuán)涌入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)別地區(qū)和樓盤房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常波動(dòng)。重慶政府一直貫徹“房子是用來住的，不是用來炒”的理念，及時(shí)新的政令，對(duì)房產(chǎn)稅征收對(duì)象中，將“在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作個(gè)人新購(gòu)的第二套普通住房”，調(diào)整為對(duì)“三無”人員首套住房征收房產(chǎn)稅，根據(jù)交易單價(jià)，將獨(dú)棟別墅和高檔住宅分為0.5%、1%、1.2%三個(gè)不同檔次；“三無”個(gè)人新購(gòu)住房稅率為0.5%。房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“內(nèi)在穩(wěn)定器”，能夠起到逆周期的作用，對(duì)上海而言，是一副處方藥；對(duì)重慶而言則是一副保健藥，對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展是有利的。政府根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況的變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)稅制度作出的相應(yīng)調(diào)試，遏制了炒房牟利行為，維護(hù)了樓市的平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)政府在“土地財(cái)政”之外又多了一個(gè)收入渠道。

三、結(jié)語

總的來說，重慶主要解決了影響房r的最主要因素――供需均衡，重慶模式總結(jié)起來是“高端有遏制，中端有供給，低端有保障”，在高端市場(chǎng)重慶是最早試行房產(chǎn)稅的城市之一，此外，契稅政策、貸款政策等方面對(duì)高端大戶型、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經(jīng)濟(jì)性遏制作用；中端市場(chǎng)的供應(yīng)在十年前就以較低的價(jià)格收儲(chǔ)了大量土地儲(chǔ)備，保證了充足的供應(yīng)；低端保障性住房又有政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng)。這些措施使重慶房?jī)r(jià)控制到了三四線城市的水平，成為全國(guó)核心城市的房?jī)r(jià)洼地。重慶與中國(guó)所有城市都不同，具有“大城市、大農(nóng)村、大人口”特點(diǎn)，其樣本的特殊性注定了重慶對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作出的調(diào)控方案只適應(yīng)重慶本身，在全國(guó)范圍內(nèi)不具有可復(fù)制性和可推廣性。

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作者簡(jiǎn)介：

篇2

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；開發(fā)投資總額；關(guān)聯(lián)度；嶺回歸

1 建模的原理介紹

1.1格蘭杰因果檢驗(yàn)的原理

1969年，格蘭杰從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度提出了一種因果關(guān)系的定義：設(shè)有兩個(gè)時(shí)間序列｛xt｝和｛yt｝，如果xt的變化引起yt的變化，則xt的變化應(yīng)當(dāng)發(fā)生在yt的變化之前。具體操作中，一般是對(duì)以下兩個(gè)方程分別進(jìn)行無約束和有約束估計(jì)：

（1）

（2）

如果在（1）中部分αi顯著不為零，則稱xt格蘭杰引起yt類似的，如果（2）式中部分αi顯著不為零，則稱yt格蘭杰引起xt，如果兩者都存在，則稱xt與yt互為格蘭杰因果關(guān)系。

1.2嶺回歸原理

多元回歸模型的矩陣表達(dá)式為：Xβ=Y，利用OLS求得： ，

當(dāng)自變量存在多重共線性時(shí)，導(dǎo)致 ，從而使得回歸系數(shù) 不穩(wěn)定，出現(xiàn)沒有實(shí)際意義的估計(jì)值。解決的辦法是在X′X的主對(duì)角線元素上加一個(gè)非負(fù)常數(shù)k，即得：

，其中E是單位矩陣，使得 的概率比 大大降低，最后用 來進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果會(huì)使 的估計(jì)變得穩(wěn)定得多。因此，嶺回歸估計(jì)的準(zhǔn)確程度取決于k值的選取，確定k值的方法一般是通過嶺跡圖或方差膨脹因子來選取。其確定方法是選擇一個(gè)盡可能小的k值，在這個(gè)k值上，嶺跡圖中回歸系數(shù)已變得較為穩(wěn)定，并且方差膨脹因子業(yè)變得足夠小。

回歸估計(jì)系數(shù) 是k的非線性函數(shù)；k值的加入使得

成為回歸系數(shù)的有偏估計(jì)，但是比β估計(jì)更穩(wěn)定； 隨k的變化軌跡圖稱為嶺跡圖。

1.3灰色關(guān)聯(lián)度分析原理

選取參考數(shù)列

其中k表示時(shí)刻。假設(shè)有m個(gè)比較數(shù)列

則稱

為比較數(shù)列xi對(duì)參考數(shù)列x0在k時(shí)刻的關(guān)聯(lián)系數(shù)，其中ρ∈[0，1]為分辨系數(shù)。稱 和 分別為兩級(jí)最小及兩級(jí)最大極差。

一般來講，分辨系數(shù)ρ越大，分辨率越高；ρ越小，分辨率越低。上式中的關(guān)聯(lián)系數(shù)是描述比較數(shù)列與參數(shù)數(shù)列在某時(shí)刻關(guān)聯(lián)程度的一種指標(biāo)，由于各個(gè)時(shí)刻都有一個(gè)關(guān)聯(lián)數(shù)，因此信息顯得過于分散，不便比較，為此我們給出ri=■■ξi（k）為數(shù)列xi對(duì)參考數(shù)列x0的關(guān)聯(lián)度。若關(guān)聯(lián)度ri最大，說明xi（k）與最優(yōu)指標(biāo)x0（k）最接近，即第i個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象優(yōu)于其他被評(píng)價(jià)對(duì)象，據(jù)此可以排出各被評(píng)價(jià)對(duì)象的優(yōu)劣次序。可以看出，關(guān)聯(lián)度是把各個(gè)時(shí)刻的關(guān)聯(lián)系數(shù)集中為一個(gè)平均值，亦即把過于分散的信息集中處理。利用關(guān)聯(lián)度這個(gè)概念，可以對(duì)各種問題進(jìn)行因數(shù)分析。

2 模型的分析

2.1 房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資總額格蘭杰因果檢驗(yàn)

依據(jù)格蘭杰因果檢驗(yàn)原理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和房?jī)r(jià)利用Eviews軟件分析得到下表：（假設(shè)置信度α=0.05）

從上表可以看出，房?jī)r(jià)不是引起房地產(chǎn)開發(fā)投資總額變化的格蘭杰原因，而房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資總額的變化卻是引起房?jī)r(jià)變化的格蘭杰原因。房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額的增加，一方面增加對(duì)商品房的投機(jī)性需求，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用；另一方面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增加，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加的火爆，會(huì)給開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的原料如建材、水泥及地皮價(jià)格起到刺激和促進(jìn)作用，這些原材料價(jià)格的上漲勢(shì)必都附加于房屋的銷售價(jià)格中，勢(shì)必造成房?jī)r(jià)的上升。

2.2 房?jī)r(jià)的嶺回歸模型

房?jī)r(jià)模型的構(gòu)建有助于我們總結(jié)規(guī)律，科學(xué)界定影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，從而指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和調(diào)控行為。本文初步選取的影響房?jī)r(jià)的因素有家庭人均年收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、年底總?cè)丝跀?shù)、建筑材料價(jià)格指數(shù)、新增家庭數(shù)、住宅房屋竣工面積和人均GDP指數(shù)（依次用F1~F7表示），我們利用嶺回歸模型分析影響房?jī)r(jià)的主要因素。

對(duì)文中給定的7個(gè)影響指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)性分析，分析得到如下相關(guān)系數(shù)矩陣

由相關(guān)系數(shù)矩陣可知，各因素之間的相關(guān)系數(shù)較大，影響因素之間兩兩相關(guān)。因此，采用傳統(tǒng)的最小二乘回歸存在較嚴(yán)重的多重共線性。

鑒于此，建立如下嶺回歸模型：

利用Matlab軟件編程求得房?jī)r(jià)與選取指標(biāo)的嶺跡圖。

由嶺跡圖可以看出，在0.3之后，7條嶺跡都開始變得平穩(wěn)。所以，將3代入做嶺回歸，得到如下模型：

通過嶺回歸得到的模型，可以看出：房?jī)r(jià)對(duì)人均GDP指數(shù)的敏感度為220.51，說明人均GDP指數(shù)每變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)220.51單位；家庭人均年收入變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)135.21單位；房地產(chǎn)開發(fā)投資總額變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)196.02單位；年底總?cè)丝跀?shù)變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)133.78單位；建筑材料價(jià)格指數(shù)變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)6.54單位；新增家庭數(shù)變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)132.1單位；住宅房屋竣工面積變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)138.05單位。

所以，通過上面的分析，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資總額對(duì)房?jī)r(jià)具有很大的影響作用。因此，分析房地產(chǎn)行業(yè)投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的投資總額的關(guān)聯(lián)度，可以得到與房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度最大的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)，進(jìn)而分析該行業(yè)影響因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

摘要：本文先是對(duì)全國(guó)平均住房銷售價(jià)格（以下簡(jiǎn)稱房?jī)r(jià)）與房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資總額做格蘭杰因果檢驗(yàn)，得出房地產(chǎn)開發(fā)投資總額是引起房?jī)r(jià)變化的格蘭杰原因，隨后選定家庭人均年收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、年底總?cè)丝跀?shù)、建筑材料價(jià)格指數(shù)、新增家庭數(shù)、住宅房屋竣工面積和人均GDP指數(shù)等為自變量對(duì)房?jī)r(jià)做嶺回歸，再次得出房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著性的影響。再對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資總額與其他行業(yè)的投資總額做關(guān)聯(lián)度分析，得出房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)投資總額具有最大的關(guān)聯(lián)度。最后在假定房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)同時(shí)為無套利市場(chǎng)的條件下，分析得出證券市場(chǎng)中證券的當(dāng)期價(jià)格、持有期內(nèi)的年平均收益率和年平均紅利與房?jī)r(jià)依次存在正向、負(fù)向、負(fù)向的相關(guān)關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；開發(fā)投資總額；關(guān)聯(lián)度；嶺回歸

1 建模的原理介紹

1.1格蘭杰因果檢驗(yàn)的原理

1969年，格蘭杰從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度提出了一種因果關(guān)系的定義：設(shè)有兩個(gè)時(shí)間序列｛xt｝和｛yt｝，如果xt的變化引起yt的變化，則xt的變化應(yīng)當(dāng)發(fā)生在yt的變化之前。具體操作中，一般是對(duì)以下兩個(gè)方程分別進(jìn)行無約束和有約束估計(jì)：

（1）

（2）

如果在（1）中部分αi顯著不為零，則稱xt格蘭杰引起yt類似的，如果（2）式中部分αi顯著不為零，則稱yt格蘭杰引起xt，如果兩者都存在，則稱xt與yt互為格蘭杰因果關(guān)系。

1.2嶺回歸原理

多元回歸模型的矩陣表達(dá)式為：Xβ=Y，利用OLS求得： ，

當(dāng)自變量存在多重共線性時(shí)，導(dǎo)致 ，從而使得回歸系數(shù) 不穩(wěn)定，出現(xiàn)沒有實(shí)際意義的估計(jì)值。解決的辦法是在X′X的主對(duì)角線元素上加一個(gè)非負(fù)常數(shù)k，即得：

，其中E是單位矩陣，使得 的概率比 大大降低，最后用 來進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果會(huì)使 的估計(jì)變得穩(wěn)定得多。因此，嶺回歸估計(jì)的準(zhǔn)確程度取決于k值的選取，確定k值的方法一般是通過嶺跡圖或方差膨脹因子來選取。其確定方法是選擇一個(gè)盡可能小的k值，在這個(gè)k值上，嶺跡圖中回歸系數(shù)已變得較為穩(wěn)定，并且方差膨脹因子業(yè)變得足夠小。

回歸估計(jì)系數(shù) 是k的非線性函數(shù)；k值的加入使得

成為回歸系數(shù)的有偏估計(jì)，但是比β估計(jì)更穩(wěn)定； 隨k的變化軌跡圖稱為嶺跡圖。

1.3灰色關(guān)聯(lián)度分析原理

選取參考數(shù)列

其中k表示時(shí)刻。假設(shè)有m個(gè)比較數(shù)列

則稱

為比較數(shù)列xi對(duì)參考數(shù)列x0在k時(shí)刻的關(guān)聯(lián)系數(shù)，其中ρ∈[0，1]為分辨系數(shù)。稱 和 分別為兩級(jí)最小及兩級(jí)最大極差。

一般來講，分辨系數(shù)ρ越大，分辨率越高；ρ越小，分辨率越低。上式中的關(guān)聯(lián)系數(shù)是描述比較數(shù)列與參數(shù)數(shù)列在某時(shí)刻關(guān)聯(lián)程度的一種指標(biāo)，由于各個(gè)時(shí)刻都有一個(gè)關(guān)聯(lián)數(shù)，因此信息顯得過于分散，不便比較，為此我們給出ri=■■ξi（k）為數(shù)列xi對(duì)參考數(shù)列x0的關(guān)聯(lián)度。若關(guān)聯(lián)度ri最大，說明xi（k）與最優(yōu)指標(biāo)x0（k）最接近，即第i個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象優(yōu)于其他被評(píng)價(jià)對(duì)象，據(jù)此可以排出各被評(píng)價(jià)對(duì)象的優(yōu)劣次序。可以看出，關(guān)聯(lián)度是把各個(gè)時(shí)刻的關(guān)聯(lián)系數(shù)集中為一個(gè)平均值，亦即把過于分散的信息集中處理。利用關(guān)聯(lián)度這個(gè)概念，可以對(duì)各種問題進(jìn)行因數(shù)分析。

2 模型的分析

2.1 房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資總額格蘭杰因果檢驗(yàn)

依據(jù)格蘭杰因果檢驗(yàn)原理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和房?jī)r(jià)利用Eviews軟件分析得到下表：（假設(shè)置信度α=0.05）

從上表可以看出，房?jī)r(jià)不是引起房地產(chǎn)開發(fā)投資總額變化的格蘭杰原因，而房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資總額的變化卻是引起房?jī)r(jià)變化的格蘭杰原因。房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額的增加，一方面增加對(duì)商品房的投機(jī)性需求，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用；另一方面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增加，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加的火爆，會(huì)給開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的原料如建材、水泥及地皮價(jià)格起到刺激和促進(jìn)作用，這些原材料價(jià)格的上漲勢(shì)必都附加于房屋的銷售價(jià)格中，勢(shì)必造成房?jī)r(jià)的上升。

2.2 房?jī)r(jià)的嶺回歸模型

房?jī)r(jià)模型的構(gòu)建有助于我們總結(jié)規(guī)律，科學(xué)界定影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，從而指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和調(diào)控行為。本文初步選取的影響房?jī)r(jià)的因素有家庭人均年收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、年底總?cè)丝跀?shù)、建筑材料價(jià)格指數(shù)、新增家庭數(shù)、住宅房屋竣工面積和人均GDP指數(shù)（依次用F1~F7表示），我們利用嶺回歸模型分析影響房?jī)r(jià)的主要因素。

對(duì)文中給定的7個(gè)影響指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)性分析，分析得到如下相關(guān)系數(shù)矩陣

由相關(guān)系數(shù)矩陣可知，各因素之間的相關(guān)系數(shù)較大，影響因素之間兩兩相關(guān)。因此，采用傳統(tǒng)的最小二乘回歸存在較嚴(yán)重的多重共線性。

鑒于此，建立如下嶺回歸模型：

利用Matlab軟件編程求得房?jī)r(jià)與選取指標(biāo)的嶺跡圖。

由嶺跡圖可以看出，在0.3之后，7條嶺跡都開始變得平穩(wěn)。所以，將3代入做嶺回歸，得到如下模型：

通過嶺回歸得到的模型，可以看出：房?jī)r(jià)對(duì)人均GDP指數(shù)的敏感度為220.51，說明人均GDP指數(shù)每變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)220.51單位；家庭人均年收入變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)135.21單位；房地產(chǎn)開發(fā)投資總額變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)196.02單位；年底總?cè)丝跀?shù)變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)133.78單位；建筑材料價(jià)格指數(shù)變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)6.54單位；新增家庭數(shù)變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)132.1單位；住宅房屋竣工面積變動(dòng)1單位，住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)138.05單位。

所以，通過上面的分析，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資總額對(duì)房?jī)r(jià)具有很大的影響作用。因此，分析房地產(chǎn)行業(yè)投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的投資總額的關(guān)聯(lián)度，可以得到與房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度最大的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)，進(jìn)而分析該行業(yè)影響因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

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2.3 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度分析

把房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額作為x0，并且參照2001年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)局的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類，利用給定的2003年到2011年8月的累積數(shù)據(jù)，以每年的12月份作為該年的投資總額，選取下列與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的投資總額：農(nóng)林牧漁業(yè)、采礦業(yè)、教育、紡織業(yè)、金融業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)、林業(yè)、煤炭開采及洗選業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、通信設(shè)備和計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、有色金屬礦采選業(yè)、制造業(yè)。對(duì)它們進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析并排名，結(jié)果見表4。

在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度分析中，金融業(yè)的投資總額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)度最大，達(dá)到0.9691。我們可以得出金融與房地產(chǎn)應(yīng)相輔相存，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)行期房預(yù)售的模式下，房地產(chǎn)開發(fā)的每一階段都離不開銀行資金的支持。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中還會(huì)涉及到發(fā)行股票、債券等融資方式，這些都離不開金融業(yè)的支持，所以房地產(chǎn)行業(yè)的投資額與金融業(yè)的投資額的關(guān)聯(lián)度較大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢(shì)，但今后一段時(shí)期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，反過來又會(huì)促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)也表明：一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，這一時(shí)期的金融業(yè)也必然興旺發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融業(yè)實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略、推廣金融結(jié)算工具、防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)金融創(chuàng)新方面發(fā)揮著重要作用。

所以，通過上面的分析，金融市場(chǎng)的投資總額與房地產(chǎn)開發(fā)投資總額具有極大的關(guān)聯(lián)度，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對(duì)房?jī)r(jià)的變化與具有很大的影響和敏感度，即金融市場(chǎng)的一些指標(biāo)的變化會(huì)引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。下面，通過假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利市場(chǎng)，研究證券市場(chǎng)的當(dāng)期的證券價(jià)格、證券的預(yù)期回報(bào)率和紅利如何影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利前提下的房?jī)r(jià)定價(jià)模型

3.1 模型的假設(shè)

⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利市場(chǎng)；

⑵房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)每年的增長(zhǎng)率保持不變，增長(zhǎng)率為s；

⑶消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)假設(shè)為投資性需求，一方面為了得到單位面積房?jī)r(jià)增加而得到的報(bào)酬，另一方面為得到房屋出租的租金收入；

⑷房?jī)r(jià)的上漲率大于住房的折舊率。

3.2 模型的符號(hào)說明

3.3 房?jī)r(jià)的定價(jià)模型

3.3.1 消費(fèi)者將當(dāng)期所有的資金用于住房消費(fèi)所得到的回報(bào)的現(xiàn)值

消費(fèi)者把全部投資資金用于購(gòu)買房屋并且出租，在第t期銷售住房，得到的全部收入的現(xiàn)值為：

3.3.2 消費(fèi)者將當(dāng)期所有的資金用于證券投資所得到的回報(bào)的現(xiàn)值

投資者把全部的投資資金用于購(gòu)買證券，持有t期后出售，得到的收入現(xiàn)值為：

3.3.3 在房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利假設(shè)下的房?jī)r(jià)定價(jià)模型

由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)與證券市場(chǎng)均為無套利的假設(shè)下，購(gòu)買住房的收入與購(gòu)買證券的收入是相等的。即PV1=PV2

所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利條件下，房?jī)r(jià)定價(jià)模型為：

3.4 模型中各個(gè)因素與房?jī)r(jià)的相關(guān)性分析

當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和消費(fèi)者所擁有的投資資金無關(guān)；在該地域的房屋出租價(jià)格與房?jī)r(jià)成正比例關(guān)系，房屋的出租價(jià)格越高，該地的住房?jī)r(jià)格越高；

當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和當(dāng)期證券價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系，而與平均預(yù)期收益率和平均紅利成負(fù)相關(guān)關(guān)系。用房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)同時(shí)無套利假設(shè)條件下，對(duì)房?jī)r(jià)定價(jià)模型中的P0分別對(duì)Pg、f和h進(jìn)行求導(dǎo)得到：

所以，當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和當(dāng)期證券價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)具有正相關(guān)關(guān)系，證券市場(chǎng)越景氣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也相應(yīng)地越高。當(dāng)期住房的單位面積價(jià)格與證券市場(chǎng)的平均預(yù)期收益率和平均紅利呈負(fù)相關(guān)。

4 結(jié)論及相關(guān)建議

通過以上分析，我們得出結(jié)論如下：

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資總額的變化對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)具有很大的關(guān)系，因此政府和房管局應(yīng)對(duì)住房的投資性需求采取一定的抑制措施，如限購(gòu)令等，以保證房?jī)r(jià)的合理性波動(dòng)，避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)；

（2）證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間具有一定的相互影響，共生共榮性，政府和對(duì)應(yīng)的監(jiān)管部門應(yīng)相互合作，監(jiān)督兩市場(chǎng)間的資金對(duì)流；對(duì)于一些非房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)給以正確的引導(dǎo)和規(guī)范，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫時(shí)傳染或波及證券市場(chǎng)。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)具有正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)期住房的單位面積價(jià)格與證券市場(chǎng)的平均預(yù)期收益率和平均紅利呈負(fù)相關(guān)。證券市場(chǎng)的收益的預(yù)期變化會(huì)影響房?jī)r(jià)的變化，金融市場(chǎng)的政策的變化應(yīng)審慎考慮對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的影響。

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2.3 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度分析

把房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額作為x0，并且參照2001年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)局的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類，利用給定的2003年到2011年8月的累積數(shù)據(jù)，以每年的12月份作為該年的投資總額，選取下列與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的投資總額：農(nóng)林牧漁業(yè)、采礦業(yè)、教育、紡織業(yè)、金融業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)、林業(yè)、煤炭開采及洗選業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、通信設(shè)備和計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、有色金屬礦采選業(yè)、制造業(yè)。對(duì)它們進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析并排名，結(jié)果見表4。

在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度分析中，金融業(yè)的投資總額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)度最大，達(dá)到0.9691。我們可以得出金融與房地產(chǎn)應(yīng)相輔相存，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)行期房預(yù)售的模式下，房地產(chǎn)開發(fā)的每一階段都離不開銀行資金的支持。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中還會(huì)涉及到發(fā)行股票、債券等融資方式，這些都離不開金融業(yè)的支持，所以房地產(chǎn)行業(yè)的投資額與金融業(yè)的投資額的關(guān)聯(lián)度較大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢(shì)，但今后一段時(shí)期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，反過來又會(huì)促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)也表明：一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，這一時(shí)期的金融業(yè)也必然興旺發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融業(yè)實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略、推廣金融結(jié)算工具、防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)金融創(chuàng)新方面發(fā)揮著重要作用。

所以，通過上面的分析，金融市場(chǎng)的投資總額與房地產(chǎn)開發(fā)投資總額具有極大的關(guān)聯(lián)度，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對(duì)房?jī)r(jià)的變化與具有很大的影響和敏感度，即金融市場(chǎng)的一些指標(biāo)的變化會(huì)引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。下面，通過假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利市場(chǎng)，研究證券市場(chǎng)的當(dāng)期的證券價(jià)格、證券的預(yù)期回報(bào)率和紅利如何影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利前提下的房?jī)r(jià)定價(jià)模型

3.1 模型的假設(shè)

⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利市場(chǎng)；

⑵房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)每年的增長(zhǎng)率保持不變，增長(zhǎng)率為s；

⑶消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)假設(shè)為投資性需求，一方面為了得到單位面積房?jī)r(jià)增加而得到的報(bào)酬，另一方面為得到房屋出租的租金收入；

⑷房?jī)r(jià)的上漲率大于住房的折舊率。

3.2 模型的符號(hào)說明

3.3 房?jī)r(jià)的定價(jià)模型

3.3.1 消費(fèi)者將當(dāng)期所有的資金用于住房消費(fèi)所得到的回報(bào)的現(xiàn)值

消費(fèi)者把全部投資資金用于購(gòu)買房屋并且出租，在第t期銷售住房，得到的全部收入的現(xiàn)值為：

3.3.2 消費(fèi)者將當(dāng)期所有的資金用于證券投資所得到的回報(bào)的現(xiàn)值

投資者把全部的投資資金用于購(gòu)買證券，持有t期后出售，得到的收入現(xiàn)值為：

3.3.3 在房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利假設(shè)下的房?jī)r(jià)定價(jià)模型

由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)與證券市場(chǎng)均為無套利的假設(shè)下，購(gòu)買住房的收入與購(gòu)買證券的收入是相等的。即PV1=PV2

所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利條件下，房?jī)r(jià)定價(jià)模型為：

3.4 模型中各個(gè)因素與房?jī)r(jià)的相關(guān)性分析

當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和消費(fèi)者所擁有的投資資金無關(guān)；在該地域的房屋出租價(jià)格與房?jī)r(jià)成正比例關(guān)系，房屋的出租價(jià)格越高，該地的住房?jī)r(jià)格越高；

當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和當(dāng)期證券價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系，而與平均預(yù)期收益率和平均紅利成負(fù)相關(guān)關(guān)系。用房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)同時(shí)無套利假設(shè)條件下，對(duì)房?jī)r(jià)定價(jià)模型中的P0分別對(duì)Pg、f和h進(jìn)行求導(dǎo)得到：

所以，當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和當(dāng)期證券價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)具有正相關(guān)關(guān)系，證券市場(chǎng)越景氣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也相應(yīng)地越高。當(dāng)期住房的單位面積價(jià)格與證券市場(chǎng)的平均預(yù)期收益率和平均紅利呈負(fù)相關(guān)。

4 結(jié)論及相關(guān)建議

通過以上分析，我們得出結(jié)論如下：

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資總額的變化對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)具有很大的關(guān)系，因此政府和房管局應(yīng)對(duì)住房的投資性需求采取一定的抑制措施，如限購(gòu)令等，以保證房?jī)r(jià)的合理性波動(dòng)，避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)；

（2）證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間具有一定的相互影響，共生共榮性，政府和對(duì)應(yīng)的監(jiān)管部門應(yīng)相互合作，監(jiān)督兩市場(chǎng)間的資金對(duì)流；對(duì)于一些非房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)給以正確的引導(dǎo)和規(guī)范，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫時(shí)傳染或波及證券市場(chǎng)。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)具有正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)期住房的單位面積價(jià)格與證券市場(chǎng)的平均預(yù)期收益率和平均紅利呈負(fù)相關(guān)。證券市場(chǎng)的收益的預(yù)期變化會(huì)影響房?jī)r(jià)的變化，金融市場(chǎng)的政策的變化應(yīng)審慎考慮對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]Raudall,Johonston,Pozdena,The Modern Economics of Housing [M]. Ouorum Books Greenwood Press,1988:195-202.

[2]鄧聚龍,灰色系統(tǒng)理論教程[M].武漢:華中科技大學(xué)出版社,1990.

[3]劉永平,房地產(chǎn)需求模型研究,重慶工學(xué)院學(xué)報(bào),15(1):80-81，2001.

[4]朱永升,王衛(wèi)華,韓伯棠:影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析[J].北京理工大學(xué)學(xué)報(bào):2002(12),22(6).

[5]王高雄,周之銘,朱思銘.常微分方程2版.北京:高等教育出版社,2004.

[6]曾建軍,李世航等,MATLAB語言與數(shù)學(xué)建模[M],合肥:安徽大學(xué)出版社,2005.

[7]高鐵梅,計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模[M].北京:清華大學(xué)出版社,2006.

[8]嚴(yán)焰.基于嶺回歸的房?jī)r(jià)模型構(gòu)建及啟示[J].商業(yè)研究:2006(4),(465).

[9]黃江華,陳國(guó)生.可持續(xù)發(fā)展的房產(chǎn)市場(chǎng)模型[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化: 2006(7),(474).

[10]李百歲,同李嘎.內(nèi)蒙古人口城市化Logistic模型及其應(yīng)用[J].干旱區(qū)資源與環(huán)境:2007(5),21(2).

[11]王要武,金海燕.我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的實(shí)證分析[J].土木工程學(xué)報(bào):2008(8),41(8).

[12]王利,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格機(jī)制作用的實(shí)證研究,經(jīng)濟(jì)與管理研究[J]. 2008,5:61-66.

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2.3 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度分析

把房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額作為x0，并且參照2001年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)局的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類，利用給定的2003年到2011年8月的累積數(shù)據(jù)，以每年的12月份作為該年的投資總額，選取下列與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的投資總額：農(nóng)林牧漁業(yè)、采礦業(yè)、教育、紡織業(yè)、金融業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)、林業(yè)、煤炭開采及洗選業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、通信設(shè)備和計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、有色金屬礦采選業(yè)、制造業(yè)。對(duì)它們進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析并排名，結(jié)果見表4。

在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度分析中，金融業(yè)的投資總額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)度最大，達(dá)到0.9691。我們可以得出金融與房地產(chǎn)應(yīng)相輔相存，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)行期房預(yù)售的模式下，房地產(chǎn)開發(fā)的每一階段都離不開銀行資金的支持。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中還會(huì)涉及到發(fā)行股票、債券等融資方式，這些都離不開金融業(yè)的支持，所以房地產(chǎn)行業(yè)的投資額與金融業(yè)的投資額的關(guān)聯(lián)度較大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢(shì)，但今后一段時(shí)期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，反過來又會(huì)促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)也表明：一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，這一時(shí)期的金融業(yè)也必然興旺發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融業(yè)實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略、推廣金融結(jié)算工具、防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)金融創(chuàng)新方面發(fā)揮著重要作用。

所以，通過上面的分析，金融市場(chǎng)的投資總額與房地產(chǎn)開發(fā)投資總額具有極大的關(guān)聯(lián)度，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對(duì)房?jī)r(jià)的變化與具有很大的影響和敏感度，即金融市場(chǎng)的一些指標(biāo)的變化會(huì)引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。下面，通過假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利市場(chǎng)，研究證券市場(chǎng)的當(dāng)期的證券價(jià)格、證券的預(yù)期回報(bào)率和紅利如何影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利前提下的房?jī)r(jià)定價(jià)模型

3.1 模型的假設(shè)

⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利市場(chǎng)；

⑵房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)每年的增長(zhǎng)率保持不變，增長(zhǎng)率為s；

⑶消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)假設(shè)為投資性需求，一方面為了得到單位面積房?jī)r(jià)增加而得到的報(bào)酬，另一方面為得到房屋出租的租金收入；

⑷房?jī)r(jià)的上漲率大于住房的折舊率。

3.2 模型的符號(hào)說明

3.3 房?jī)r(jià)的定價(jià)模型

3.3.1 消費(fèi)者將當(dāng)期所有的資金用于住房消費(fèi)所得到的回報(bào)的現(xiàn)值

消費(fèi)者把全部投資資金用于購(gòu)買房屋并且出租，在第t期銷售住房，得到的全部收入的現(xiàn)值為：

3.3.2 消費(fèi)者將當(dāng)期所有的資金用于證券投資所得到的回報(bào)的現(xiàn)值

投資者把全部的投資資金用于購(gòu)買證券，持有t期后出售，得到的收入現(xiàn)值為：

3.3.3 在房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利假設(shè)下的房?jī)r(jià)定價(jià)模型

由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)與證券市場(chǎng)均為無套利的假設(shè)下，購(gòu)買住房的收入與購(gòu)買證券的收入是相等的。即PV1=PV2

所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利條件下，房?jī)r(jià)定價(jià)模型為：

3.4 模型中各個(gè)因素與房?jī)r(jià)的相關(guān)性分析

當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和消費(fèi)者所擁有的投資資金無關(guān)；在該地域的房屋出租價(jià)格與房?jī)r(jià)成正比例關(guān)系，房屋的出租價(jià)格越高，該地的住房?jī)r(jià)格越高；

當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和當(dāng)期證券價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系，而與平均預(yù)期收益率和平均紅利成負(fù)相關(guān)關(guān)系。用房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)同時(shí)無套利假設(shè)條件下，對(duì)房?jī)r(jià)定價(jià)模型中的P0分別對(duì)Pg、f和h進(jìn)行求導(dǎo)得到：

所以，當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和當(dāng)期證券價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)具有正相關(guān)關(guān)系，證券市場(chǎng)越景氣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也相應(yīng)地越高。當(dāng)期住房的單位面積價(jià)格與證券市場(chǎng)的平均預(yù)期收益率和平均紅利呈負(fù)相關(guān)。

4 結(jié)論及相關(guān)建議

通過以上分析，我們得出結(jié)論如下：

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資總額的變化對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)具有很大的關(guān)系，因此政府和房管局應(yīng)對(duì)住房的投資性需求采取一定的抑制措施，如限購(gòu)令等，以保證房?jī)r(jià)的合理性波動(dòng)，避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)；

（2）證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間具有一定的相互影響，共生共榮性，政府和對(duì)應(yīng)的監(jiān)管部門應(yīng)相互合作，監(jiān)督兩市場(chǎng)間的資金對(duì)流；對(duì)于一些非房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)給以正確的引導(dǎo)和規(guī)范，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫時(shí)傳染或波及證券市場(chǎng)。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)具有正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)期住房的單位面積價(jià)格與證券市場(chǎng)的平均預(yù)期收益率和平均紅利呈負(fù)相關(guān)。證券市場(chǎng)的收益的預(yù)期變化會(huì)影響房?jī)r(jià)的變化，金融市場(chǎng)的政策的變化應(yīng)審慎考慮對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]Raudall,Johonston,Pozdena,The Modern Economics of Housing [M]. Ouorum Books Greenwood Press,1988:195-202.

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[3]劉永平,房地產(chǎn)需求模型研究,重慶工學(xué)院學(xué)報(bào),15(1):80-81，2001.

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[7]高鐵梅,計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模[M].北京:清華大學(xué)出版社,2006.

[8]嚴(yán)焰.基于嶺回歸的房?jī)r(jià)模型構(gòu)建及啟示[J].商業(yè)研究:2006(4),(465).

[9]黃江華,陳國(guó)生.可持續(xù)發(fā)展的房產(chǎn)市場(chǎng)模型[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化: 2006(7),(474).

[10]李百歲,同李嘎.內(nèi)蒙古人口城市化Logistic模型及其應(yīng)用[J].干旱區(qū)資源與環(huán)境:2007(5),21(2).

[11]王要武,金海燕.我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的實(shí)證分析[J].土木工程學(xué)報(bào):2008(8),41(8).

[12]王利,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格機(jī)制作用的實(shí)證研究,經(jīng)濟(jì)與管理研究[J]. 2008,5:61-66.

2.3 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度分析

把房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額作為x0，并且參照2001年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)局的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類，利用給定的2003年到2011年8月的累積數(shù)據(jù)，以每年的12月份作為該年的投資總額，選取下列與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的投資總額：農(nóng)林牧漁業(yè)、采礦業(yè)、教育、紡織業(yè)、金融業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)、林業(yè)、煤炭開采及洗選業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、通信設(shè)備和計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、有色金屬礦采選業(yè)、制造業(yè)。對(duì)它們進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析并排名，結(jié)果見表4。

在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度分析中，金融業(yè)的投資總額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)度最大，達(dá)到0.9691。我們可以得出金融與房地產(chǎn)應(yīng)相輔相存，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)行期房預(yù)售的模式下，房地產(chǎn)開發(fā)的每一階段都離不開銀行資金的支持。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中還會(huì)涉及到發(fā)行股票、債券等融資方式，這些都離不開金融業(yè)的支持，所以房地產(chǎn)行業(yè)的投資額與金融業(yè)的投資額的關(guān)聯(lián)度較大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢(shì)，但今后一段時(shí)期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，反過來又會(huì)促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)也表明：一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，這一時(shí)期的金融業(yè)也必然興旺發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融業(yè)實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略、推廣金融結(jié)算工具、防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)金融創(chuàng)新方面發(fā)揮著重要作用。

所以，通過上面的分析，金融市場(chǎng)的投資總額與房地產(chǎn)開發(fā)投資總額具有極大的關(guān)聯(lián)度，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對(duì)房?jī)r(jià)的變化與具有很大的影響和敏感度，即金融市場(chǎng)的一些指標(biāo)的變化會(huì)引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。下面，通過假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利市場(chǎng)，研究證券市場(chǎng)的當(dāng)期的證券價(jià)格、證券的預(yù)期回報(bào)率和紅利如何影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利前提下的房?jī)r(jià)定價(jià)模型

3.1 模型的假設(shè)

⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利市場(chǎng)；

⑵房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)每年的增長(zhǎng)率保持不變，增長(zhǎng)率為s；

⑶消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)假設(shè)為投資性需求，一方面為了得到單位面積房?jī)r(jià)增加而得到的報(bào)酬，另一方面為得到房屋出租的租金收入；

⑷房?jī)r(jià)的上漲率大于住房的折舊率。

3.2 模型的符號(hào)說明

3.3 房?jī)r(jià)的定價(jià)模型

3.3.1 消費(fèi)者將當(dāng)期所有的資金用于住房消費(fèi)所得到的回報(bào)的現(xiàn)值

消費(fèi)者把全部投資資金用于購(gòu)買房屋并且出租，在第t期銷售住房，得到的全部收入的現(xiàn)值為：

3.3.2 消費(fèi)者將當(dāng)期所有的資金用于證券投資所得到的回報(bào)的現(xiàn)值

投資者把全部的投資資金用于購(gòu)買證券，持有t期后出售，得到的收入現(xiàn)值為：

3.3.3 在房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利假設(shè)下的房?jī)r(jià)定價(jià)模型

由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)與證券市場(chǎng)均為無套利的假設(shè)下，購(gòu)買住房的收入與購(gòu)買證券的收入是相等的。即PV1=PV2

所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)均為無套利條件下，房?jī)r(jià)定價(jià)模型為：

3.4 模型中各個(gè)因素與房?jī)r(jià)的相關(guān)性分析

當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和消費(fèi)者所擁有的投資資金無關(guān)；在該地域的房屋出租價(jià)格與房?jī)r(jià)成正比例關(guān)系，房屋的出租價(jià)格越高，該地的住房?jī)r(jià)格越高；

當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和當(dāng)期證券價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系，而與平均預(yù)期收益率和平均紅利成負(fù)相關(guān)關(guān)系。用房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)同時(shí)無套利假設(shè)條件下，對(duì)房?jī)r(jià)定價(jià)模型中的P0分別對(duì)Pg、f和h進(jìn)行求導(dǎo)得到：

所以，當(dāng)期住房單位面積的價(jià)格和當(dāng)期證券價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)具有正相關(guān)關(guān)系，證券市場(chǎng)越景氣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也相應(yīng)地越高。當(dāng)期住房的單位面積價(jià)格與證券市場(chǎng)的平均預(yù)期收益率和平均紅利呈負(fù)相關(guān)。

4 結(jié)論及相關(guān)建議

通過以上分析，我們得出結(jié)論如下：

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資總額的變化對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)具有很大的關(guān)系，因此政府和房管局應(yīng)對(duì)住房的投資性需求采取一定的抑制措施，如限購(gòu)令等，以保證房?jī)r(jià)的合理性波動(dòng)，避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)；

（2）證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間具有一定的相互影響，共生共榮性，政府和對(duì)應(yīng)的監(jiān)管部門應(yīng)相互合作，監(jiān)督兩市場(chǎng)間的資金對(duì)流；對(duì)于一些非房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)給以正確的引導(dǎo)和規(guī)范，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫時(shí)傳染或波及證券市場(chǎng)。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)具有正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)期住房的單位面積價(jià)格與證券市場(chǎng)的平均預(yù)期收益率和平均紅利呈負(fù)相關(guān)。證券市場(chǎng)的收益的預(yù)期變化會(huì)影響房?jī)r(jià)的變化，金融市場(chǎng)的政策的變化應(yīng)審慎考慮對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的影響。

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篇3

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 房地產(chǎn)價(jià)格 香港地區(qū)

一、香港地區(qū)物業(yè)稅概述

香港與物業(yè)稅（廣義）有關(guān)的稅收，包括差餉和物業(yè)稅（狹義）兩項(xiàng)。和我們平時(shí)所說的物業(yè)稅的概念有所不同，香港所稱的“物業(yè)稅”，其課稅范圍僅限于用于出租經(jīng)營(yíng)并獲得租金收益的物業(yè)。而差餉的內(nèi)涵倒是更符合通用物業(yè)稅的含義，是對(duì)納稅人擁有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征稅。所以也有人把香港的差餉直接稱為物業(yè)稅，把“物業(yè)稅”稱為不動(dòng)產(chǎn)稅。實(shí)際上，兩者都是對(duì)物業(yè)在保有環(huán)節(jié)的課稅，都是本文討論的物業(yè)稅范疇。

（一）差餉

香港的差餉1845年開始實(shí)施，意為官差的餉銀。當(dāng)時(shí)政府為了支付警察的糧餉而開始向轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)征稅，名為差餉。1856、1860、1862年政府又分別對(duì)公共照明、市政供水、公共消防項(xiàng)目的支出加征物業(yè)稅。到1931年，政府開始統(tǒng)一征收差餉用以支付政府的一些公共服務(wù)開支。1988年，各個(gè)名目的物業(yè)稅收被加總合并，統(tǒng)稱為差餉。這一名稱一直沿用至今。1995年香港政府統(tǒng)一了評(píng)估和征收的責(zé)權(quán)，至此差餉的征收系統(tǒng)趨于完善。現(xiàn)在，差餉已作為政府、市政局及區(qū)域市政局所提供各項(xiàng)公共服務(wù)的經(jīng)費(fèi)使用。

差餉的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)課差餉租值。物業(yè)的應(yīng)課差餉租值是假設(shè)物業(yè)在一個(gè)指定估價(jià)日期空置出租時(shí)估計(jì)全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布編制新的估價(jià)冊(cè)并于1999年4月1日起生效，同時(shí)規(guī)定，此后物業(yè)的應(yīng)課差餉租值由每3年重估一次，改為每年重估一次。評(píng)估應(yīng)課差餉租值時(shí)，需考慮區(qū)內(nèi)同類物業(yè)于指定估價(jià)日期或接近該日在公開市場(chǎng)由業(yè)主與租客雙方議定的租金，再根據(jù)物業(yè)面積、位置、設(shè)施、完工素質(zhì)及管理水平分別加以調(diào)算。差餉繳納人可對(duì)應(yīng)收差餉租值的評(píng)估值提出反對(duì)，但提出反對(duì)時(shí)，仍須如期繳交本期差餉。反對(duì)獲得批準(zhǔn)時(shí)，所作修改會(huì)追溯至生效日期。

差餉的征收率由立法局決定。1999年4月1日起，差餉的征收率為5%。

根據(jù)差餉的計(jì)稅依據(jù)和征收率，即可計(jì)算出應(yīng)課差餉。差餉的計(jì)算公式為：

差餉=應(yīng)課差餉租值×差餉征收率

差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)差餉的征收。差餉每季預(yù)繳，業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)依雙方租約條款確定繳付人。租約未訂明由業(yè)主繳交的，由使用人繳交。逾期未繳付的，加征5%的附加費(fèi)。在原先的最后繳款日期后6個(gè)月內(nèi)，仍未清繳包括5%附加費(fèi)在內(nèi)欠款的，要二次加征附加費(fèi)。

（二）物業(yè)稅

香港自從1940年戰(zhàn)時(shí)稅法通過以后，就開始征收物業(yè)稅。《稅務(wù)條例》規(guī)定了4種收益稅：物業(yè)稅、薪俸稅、利得稅和利息稅。物業(yè)稅規(guī)定于《稅務(wù)條例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做過修改。香港以物業(yè)稅的名義同時(shí)對(duì)土地和樓宇收益征稅，是土地稅和房產(chǎn)稅的合一。所以有人認(rèn)為，香港物業(yè)稅實(shí)為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅。

香港物業(yè)稅的納稅人是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊(cè)合作社購(gòu)買樓宇者等，但香港的物業(yè)稅只向有租金收入的業(yè)主征收，沒有租金收入的業(yè)主不是物業(yè)稅的納稅人。

物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是每一課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值。這里，應(yīng)評(píng)稅凈值是指應(yīng)評(píng)稅值扣減業(yè)主繳納的差餉及20%的標(biāo)準(zhǔn)扣減率(用以彌補(bǔ)修理費(fèi)和開支費(fèi)用)后的余額。而所說的樓宇，包括樓宇的任何部分，也包括墩(橋墩)、碼頭以及一般理解為不構(gòu)成一幢樓宇的任何建筑物。物業(yè)稅的應(yīng)評(píng)稅值是依據(jù)實(shí)際收入申報(bào)表計(jì)算的。包括在該課稅年度內(nèi)為取得土地或樓宇的使用權(quán)而付出的費(fèi)用，如資本性支出、獲取提供服務(wù)或便利而支付的費(fèi)用，以及根據(jù)《差餉條例》征收的差餉等，可作為扣減項(xiàng)目扣除。

物業(yè)稅的計(jì)算公式為：

應(yīng)繳物業(yè)稅＝｛[應(yīng)評(píng)稅值（租金收入）－差餉]×（1－20%）｝×稅率

立法局可以通過決議案修訂標(biāo)準(zhǔn)扣減率。物業(yè)稅的稅率在2004年之前為15%，2004年為16%。

二、香港地區(qū)物業(yè)稅(廣義)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

（一）香港差餉征收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

香港的差餉1845年開始征收。差餉的開征，增加了業(yè)主的持有成本，因此，香港絕大多數(shù)物業(yè)的業(yè)主會(huì)盡量避免房屋空置。甚至在特殊時(shí)期，在約定由租戶繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的情況下，以零租金出租，減輕持有負(fù)擔(dān)。因此，差餉的開征會(huì)減少房屋空置，加大供給量，提高社會(huì)物質(zhì)財(cái)富利用率的作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理具有重要意義。

同時(shí)，差餉也是香港政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)常用手段。香港是典型的城市型經(jīng)濟(jì)特征，地域狹小，人口較多，密度約是上海的3倍。香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度很快，波動(dòng)也比較劇烈，幾十年來經(jīng)歷過多次起落（見表1和圖1），香港政府也經(jīng)常利用差餉進(jìn)行調(diào)節(jié)。

但是，與我國(guó)內(nèi)地目前情況不同的是，香港近年來運(yùn)用差餉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的重要調(diào)整，多是在房地產(chǎn)衰退時(shí)期，目的不是為了抑制房?jī)r(jià)，而是刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。從這樣的實(shí)踐中，也同樣可以考察差餉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用。

從圖1中可以看到，從1985年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇算起，到1997年，香港的房?jī)r(jià)已上漲了近10倍。1997年，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，與1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的樓宇價(jià)格平均下跌了62%，私人住宅租金平均減少了48%。

在1998年～2003年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷時(shí)期，為了減輕差餉繳納人的負(fù)擔(dān)，香港政府根據(jù)法律對(duì)差餉進(jìn)行了多次減免或延緩繳納的靈活調(diào)整：1998年退還當(dāng)年第二季度的差餉；1999年免除所有繳納人第三季度的差餉；2002年免收5 000港元以下低額差餉（此項(xiàng)政策使得230萬左右的約85%的繳納人在該年內(nèi)不需要繳納差餉）；2003年在SARS期間免除了約90%的繳納人的差餉，并延長(zhǎng)了3個(gè)月的繳納期限。這些政策對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)和復(fù)蘇，起到了積極作用。

在2007年下半年爆發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，香港政府也利用差餉工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了調(diào)節(jié)，實(shí)施了多項(xiàng)減免，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。2007年～2009年香港地區(qū)的差餉減免摘要，見表2。

我們可以看到， 差餉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地產(chǎn)下降周期為例，盡管香港政府進(jìn)行了多次差餉減免，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然在直線下降。事實(shí)上，香港地區(qū)無論是1997年前的樓價(jià)瘋狂攀升，還是此后至2003年的大跌，或者近兩年的房地產(chǎn)波動(dòng)，都是多個(gè)因素造成的，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、收入水平、心理預(yù)期、金融危機(jī)影響等，而差餉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，相比之下，并不十分明顯。

（二）香港物業(yè)稅(狹義)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

香港的物業(yè)稅，主要是對(duì)業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅。自住物業(yè)、空置物業(yè)、雖用于經(jīng)營(yíng)但無租金收入的物業(yè)等，都不需要繳納物業(yè)稅。這實(shí)際上是對(duì)自住房屋和出租投資房屋作了區(qū)分，居民自住房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求不受物業(yè)稅的影響。

香港的物業(yè)稅稅率，基本上每一課稅年度都會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)情況作出相應(yīng)的調(diào)整。在2004年～2007年間，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過快過熱的情況下，政府曾一度上調(diào)物業(yè)稅稅率，增加業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的持有成本，間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮。2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)，香港經(jīng)濟(jì)也備受打擊，香港政府立即下調(diào)了物業(yè)稅率。具體來看，2002年度香港物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是15%，2003年度標(biāo)準(zhǔn)稅率上調(diào)至15.5%，2004年～2007年又上調(diào)至16%，2008年度下調(diào)至15%。這種適應(yīng)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，采用稅率變動(dòng)來提高或抑制民眾對(duì)本地房地產(chǎn)業(yè)投資興趣的措施，不僅及時(shí)體現(xiàn)了稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)分配的調(diào)節(jié)功能，而且有效組織了財(cái)政收入，這與香港保持穩(wěn)定的投資環(huán)境的稅收政策取向有關(guān)。2002年～2008年間香港物業(yè)稅的調(diào)整和房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比見圖2。

從圖2中可以看出，從2002年～2004年物業(yè)稅每年連續(xù)調(diào)整0.5個(gè)百分點(diǎn)，但是，房?jī)r(jià)依然在上行中；2004年～2007年物業(yè)稅的稅率水平保持在16%，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。2008年物業(yè)稅降低了1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)較2007年上漲速度減弱，但是仍然有所上升。因此，從香港的實(shí)踐來看，物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響并非主要因素，物業(yè)稅的調(diào)整只能促進(jìn)或者減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)原來的發(fā)展趨勢(shì)，而沒有使房?jī)r(jià)走勢(shì)做方向上的改變。

三、結(jié)論

（一）物業(yè)稅的征收有利于規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

香港的物業(yè)稅根據(jù)物業(yè)評(píng)估值在保有環(huán)節(jié)按年征收，也就意味著政府直接進(jìn)入了收益環(huán)節(jié)獲取購(gòu)房者的部分紅利，這會(huì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。而目前從總體來看，我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還比較旺盛，某種程度上可以說需求的釋放程度主導(dǎo)著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。物業(yè)稅的開征，會(huì)增加房地產(chǎn)的保有成本，壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求，甚至一部分改善型需求也會(huì)受到影響，這將有利于防止房?jī)r(jià)的泡沫化；同時(shí)，開征物業(yè)稅，也可以改變目前房地產(chǎn)稅種繁雜、計(jì)稅依據(jù)不合理的現(xiàn)狀，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

（二）物業(yè)稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限

雖然物業(yè)稅的開征會(huì)帶來房地產(chǎn)保有成本的提高，但是，和房地產(chǎn)的總價(jià)值相比，物業(yè)稅的征收金額很小。從業(yè)主占有房地產(chǎn)的實(shí)際收益和成本角度看，物業(yè)稅因素基本不可能成為決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。觀察香港物業(yè)稅征收及調(diào)整情況，對(duì)比房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，香港物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)的影響，作用有限。對(duì)我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格而言，如果物業(yè)稅稅費(fèi)增加（比如百分之零點(diǎn)幾的稅率）遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)收入，并且如果這種稅費(fèi)還可以通過買賣交易得以轉(zhuǎn)嫁，那么就很難期待物業(yè)稅改革會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有效降溫。房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，本質(zhì)上仍取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的因素繁多，稅收制度只是其中一個(gè)，一般來看也不會(huì)是決定性因素，因此其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響是有限的。

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性 房地產(chǎn)投機(jī)

一、引言

在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)都在經(jīng)歷著繁榮——衰退的周期變動(dòng)趨勢(shì)（boom and bust cycles，Shiller，2008），“但是近些年來，房?jī)r(jià)暴漲暴跌的波動(dòng)幅度是前所未見的……，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)波動(dòng)甚至稱得上驚人。”（Dieci和Westerhoff，2012）。比如，從1996年到2008年，英國(guó)倫敦的房?jī)r(jià)上漲了三倍；北京2007—2010年間二手房?jī)r(jià)上漲了120%。房?jī)r(jià)就像脫韁的野馬，其波動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了經(jīng)濟(jì)基本面。因此，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定成為了目前世界各國(guó)政府共同面對(duì)的重要而棘手的問題。

在已有的經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中，不乏涉及房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究，學(xué)者們?cè)谶@類研究中主要采取兩個(gè)角度：一是基于資產(chǎn)定價(jià)和有效市場(chǎng)假設(shè)理論，從理論和實(shí)證方面研究房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性；二是基于理性預(yù)期和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架，研究宏觀經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)如利率、人口，實(shí)際收入等對(duì)住宅價(jià)格變化的解釋程度，并且認(rèn)為理性的房?jī)r(jià)應(yīng)該反映經(jīng)濟(jì)基本面。然而，這些研究往往比較片面，“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)很多方面內(nèi)容的理解都不夠完整，當(dāng)前（2008年金融海嘯前的美國(guó)）關(guān)于房?jī)r(jià)的快速上漲是否形成泡沫的爭(zhēng)論就是一個(gè)很好的例子①。”（Glaeser， 2007）。特別地，越來越多研究表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)并不理性，存在如災(zāi)難近視（disaster myopia），過度自信和僥幸心理等，這些非理性投機(jī)行為往往會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過分調(diào)整（overshoot），從而遠(yuǎn)離其長(zhǎng)期均衡值。目前，很多前沿研究轉(zhuǎn)而從房?jī)r(jià)波動(dòng)的微觀機(jī)制著手，關(guān)注投機(jī)行為在房?jī)r(jià)波動(dòng)中扮演的角色。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性

根據(jù)有效市場(chǎng)假說（EMH），只要房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格能充分及時(shí)地反映了全部有價(jià)值的信息，市場(chǎng)價(jià)格代表著住房的真實(shí)價(jià)值，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)被稱為“有效市場(chǎng)”。 EMH由Fama（1970）提出，后來被廣泛用于檢驗(yàn)證券市場(chǎng)的有效性。而最早應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的是Hamilton和Schwab（1985），與Linneman（1986）的研究。他們利用美國(guó)70年代中期的橫截面數(shù)據(jù)（cross-sectional data）來檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性。后來由于Case和Shiller（1989）建立時(shí)間序列模型研究房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性的做法備受推崇，吸引了大量學(xué)者利用時(shí)間序列數(shù)據(jù)檢驗(yàn)美國(guó)和其他國(guó)家的不同房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性。Cho（1996）對(duì)上述研究做了一個(gè)詳細(xì)的綜述。這些文獻(xiàn)總體上的結(jié)論和發(fā)現(xiàn)有三個(gè)：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)不是有效市場(chǎng)；（2）房?jī)r(jià)和收益率序列在短期內(nèi)表現(xiàn)出慣性特征或正序列相關(guān)，但在長(zhǎng)期卻有向均值回歸的趨勢(shì)（mean reversion）；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本較高，所以根據(jù)技術(shù)分析建立的交易規(guī)則不能取得超過市場(chǎng)平均水平的收益率。

然而，Cho（1996）建議我們應(yīng)該謹(jǐn)慎地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性檢驗(yàn)的結(jié)果。因?yàn)椋康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)的代表性和正確性在EMH檢驗(yàn)中至關(guān)重要。但是房地產(chǎn)不同于相對(duì)同質(zhì)化的普通商品，不同的房子無論是結(jié)構(gòu)還是位置都千差萬別，交易過程是通過交易雙方協(xié)商決定，而且交易頻率很低。房地產(chǎn)自身的自然特性決定了房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的計(jì)算比起普通商品價(jià)格指數(shù)要困難得多，目前一些流行的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)計(jì)算中都參雜了過多的人為因素，這都直接影響到模型估計(jì)結(jié)果的說服力。比如，Case和Shiller（1989）、Kuo（1996）在研究中發(fā)現(xiàn)，主流的重復(fù)出售價(jià)格指數(shù)②（repeat sales price index）存在序列相關(guān)性，如果在檢驗(yàn)中不能很好地處理這個(gè)問題，估價(jià)結(jié)果拒絕EMH的概率很可能會(huì)增加。有趣的是，Linneman（1986）利用特征價(jià)格指數(shù)③（Hedonic price index）檢驗(yàn)EMH，估計(jì)結(jié)果并沒有拒絕市場(chǎng)“半強(qiáng)式有效”的假設(shè)；而Case和Shiller（1989）運(yùn)用重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)的檢驗(yàn)卻拒絕了EMH。

三、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)因素

這一類研究大多采用新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的均衡分析框架，基于理性預(yù)期或完全預(yù)測(cè)（perfect foresight）假設(shè)，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因是由于受到外生因素的沖擊，使得房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量從一個(gè)均衡狀態(tài)“調(diào)整”到新的均衡點(diǎn)。這些外生因素多來自宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面指標(biāo)，如人口數(shù)量、實(shí)際收入、利率水平以及稅收政策等等。其中最有代表性的研究有Poterba（1984，1991）與Mankiw和Weil（1989）：

Poterba（1984）建立房地產(chǎn)資產(chǎn)模型（asset-market model of the housing market），研究房屋持有成本（user cost）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和均衡數(shù)量的影響。Mankiw和Weil（1989）用類似的方法，研究人口數(shù)量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響。他們認(rèn)為美國(guó)自上世紀(jì) 70 年代的房?jī)r(jià)持續(xù)上升與嬰兒潮一代增長(zhǎng)人口成年后帶來房地產(chǎn)需求有密切關(guān)系。如果人口因素與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系不變，隨著嬰兒潮一代人的住房需求將逐年下降，他們預(yù)測(cè)90年代以后20年里面房?jī)r(jià)將會(huì)明顯下降。當(dāng)時(shí)Mankiw和Weil（1989）這樣大膽的預(yù)測(cè)引起了大量來自媒體和學(xué)術(shù)領(lǐng)域的爭(zhēng)論，在這一場(chǎng)激烈爭(zhēng)論中，Poterba（1991）就參與其中，他在對(duì)美國(guó)多個(gè)城市的橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，發(fā)現(xiàn)那些人口增長(zhǎng)率高的地區(qū)并沒有出現(xiàn)更高的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。所以他對(duì)Mankiw 和 Weil（1989）的預(yù)測(cè)表示懷疑。

另外，Poterba（1991）還在其1984年研究的基礎(chǔ)上，利用1963年—1991年間的數(shù)據(jù)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)上世紀(jì)70年代的美國(guó)房?jī)r(jià)大漲的過程中，房屋持有成本上漲是重要推動(dòng)力量。但80年代之后，房屋持有成本持續(xù)上漲，房地產(chǎn)價(jià)格卻略有下跌，房屋持有成本對(duì)房?jī)r(jià)的解釋能力很弱，Poterba（1991）認(rèn)為這從另一方面證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)不是有效市場(chǎng)。

除此之外，還有Ortalo-Magné和Rady（1999）建立生命周期模型（life-cycles model），在完全預(yù)期的假設(shè)下，分析收入變動(dòng)和金融自由化（financial liberalization）對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響程度；Glaeser和Gyourko（2007）建立理性預(yù)期動(dòng)態(tài)模型，研究需求端沖擊和建筑成本的影響等等。

上述研究針對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的各要素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡價(jià)格和數(shù)量的影響做了很全面的論證，表明基本面因素對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)有一定的解釋能力，其作用和影響舉足輕重。然而，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素有很多，在不同地區(qū)、不同的時(shí)期起決定性作用的因素也不盡相同。特別地，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的高交易成本特點(diǎn)和缺乏做空機(jī)制容易使房?jī)r(jià)波動(dòng)脫離宏觀基本面因素。”（Glaeser等，2008）。因此在房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的時(shí)期，基本面因素對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的解釋能力很弱。這樣的批評(píng)，常常見于一些研究房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的文獻(xiàn)，如Clayton（1996）， Abraham和Hendershott（1996），Maier和Herath（2009）等。目前，很多前沿的研究都把目光聚焦在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“非理性”投機(jī)行為上。

四、非理性投機(jī)行為與反饋環(huán)理論

對(duì)于房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，有相當(dāng)一部分學(xué)者都把矛頭指向房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，為解釋房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)提供了新的思路，認(rèn)為房?jī)r(jià)最初由基本面因素誘發(fā)波動(dòng)，隨后通過反饋環(huán)（feedback loop）形成的放大機(jī)制，造成房?jī)r(jià)對(duì)原始誘發(fā)因素的過激反應(yīng)。Shiller（2005）在其著作《非理性繁榮》中提供大量的證據(jù)來證明了這種投機(jī)心理（speculative thinking）、強(qiáng)化投機(jī)心理的反饋?zhàn)饔靡约叭藗兊膹谋娦袨樵跊Q定房?jī)r(jià)方面扮演著至關(guān)重要的角色。

反饋環(huán)理論目前越來越受到經(jīng)濟(jì)學(xué)者的重視。其中一種最流行的做法是在需求端采用后顧式（backward-looking）預(yù)期〔多數(shù)是適應(yīng)性預(yù)期或“傻瓜”（naive）預(yù)期〕，而在供給端假定供應(yīng)滯后（production logs）。如Wheaton（1999）通過存量-流量模型（stock-flow model）證明了在供給剛性、開發(fā)滯后以及后顧式預(yù)期的情況下，房?jī)r(jià)波動(dòng)更大；Malpezzi和Wachter（2005）建立的存量調(diào)整模型（stock adjustment model）表明當(dāng)供應(yīng)缺乏彈性時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為是房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的主要原因；Glaeser，Gyourko和Sail（2008）提出一個(gè)開放城市動(dòng)態(tài)模型（open city model）研究供給彈性與房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生之間的關(guān)系，模型表明在供給彈性小的地方更容易產(chǎn)生泡沫，而供給彈性大的地區(qū)泡沫持續(xù)的時(shí)間較短，但是卻容易引起過度開發(fā)（overbuild）從而導(dǎo)致社會(huì)資源浪費(fèi)，模型結(jié)論得到實(shí)證檢驗(yàn)的支持。

除卻上述學(xué)者的貢獻(xiàn)，目前還很少有理論能夠從數(shù)量上解釋或模擬房?jī)r(jià)繁榮-衰退周期變動(dòng)。Leung等（2009）、Kouwenberg和Zwinkels（2010）與Dieci和Westerhoff（2012）在這方面做了一定的嘗試。其中Dieci和Westerhoff（2012）借鑒金融市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，通過在需求端引入異質(zhì)行為（behavioral heterogeneity）的投機(jī)者的方式④，構(gòu)建一個(gè)非線性離散時(shí)間模型。該模型能夠從理論上解釋房?jī)r(jià)高波動(dòng)性特征，通過設(shè)定具體參數(shù)，模型甚至可以模擬出復(fù)雜的周期變動(dòng)的價(jià)格趨勢(shì)。但出于簡(jiǎn)潔性的考慮，作者為模型設(shè)定了眾多假設(shè)，從而影響了模型的代表性。而更完善的理論研究，還有待進(jìn)一步開發(fā)。

五、總結(jié)

2003年以來，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的爭(zhēng)論從學(xué)術(shù)界、政府工作會(huì)議擴(kuò)散到普通民眾的餐桌上，成為全國(guó)上下都密切的問題。房地產(chǎn)具有消費(fèi)、投資雙重屬性，房?jī)r(jià)波動(dòng)也是一個(gè)非常復(fù)雜的研究對(duì)象。大量實(shí)證檢驗(yàn)表明房?jī)r(jià)走勢(shì)不符合“隨機(jī)游走”和理性預(yù)期假設(shè)，而是呈現(xiàn)出高波動(dòng)率、一定的可預(yù)測(cè)性（predictability）、短期正序列相關(guān)和長(zhǎng)期均值反轉(zhuǎn)等特征。這四個(gè)特征給房地產(chǎn)市場(chǎng)理論帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)（Glaeser和Gyourko，2007）。過去國(guó)外學(xué)者關(guān)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究主要集中為兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)有效性研究；二是房?jī)r(jià)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)要素的關(guān)系。而目前前沿的研究則主要從微觀機(jī)制的角度出發(fā)，建立動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，研究非理性投機(jī)行為在房?jī)r(jià)波動(dòng)中扮演的角色。然而，目前還沒有一套理論能夠描繪出房?jī)r(jià)波動(dòng)的眾多特征，更完善的理論還有待開發(fā)。

注釋：

①Glaeser（2007）指出：McCarthy和Peach（2004）以及Himmelbery， Mayer和Sinai（2005）的研究認(rèn)為當(dāng)時(shí)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在嚴(yán)重的泡沫；而與此相對(duì)的是，Shiller（2005，2006）和Baker（2006）認(rèn)為泡沫確實(shí)存在而且很嚴(yán)重。

②重復(fù)出售價(jià)格指數(shù)是根據(jù)同一棟房屋在某一期間內(nèi)多次重復(fù)出售的價(jià)格資料來計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

③蔣一軍和襲江輝（1996）對(duì)Hedonic指數(shù)做了詳細(xì)介紹。

④Dieci和Westerhoff（2012）假設(shè)這些投機(jī)者一部分采用外推預(yù)期（extrapolative expectation），而另外一部分則認(rèn)為房?jī)r(jià)始終會(huì)向長(zhǎng)期均衡值回歸（mean reversion），當(dāng)房?jī)r(jià)離長(zhǎng)期均值越遠(yuǎn)，越多投機(jī)者會(huì)采用均值回歸策略。

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篇5

根據(jù)市場(chǎng)企業(yè)的數(shù)量、企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)、企業(yè)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的影響力以及企業(yè)進(jìn)出市場(chǎng)的難易程度，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)將市場(chǎng)分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷和完全壟斷四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并已證明，后三種結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)產(chǎn)品數(shù)量都依次低于且價(jià)格都依次高于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。也就是說，只要市場(chǎng)不完全，就必然產(chǎn)生效率的損失和社會(huì)整體福利的下降。

就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、開發(fā)規(guī)模大的特點(diǎn)，同時(shí)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)行嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的進(jìn)入壁壘；而房地產(chǎn)建設(shè)投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)又決定了企業(yè)在退出房地產(chǎn)業(yè)時(shí)也存在一定的障礙。房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目與具有完全競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)的企業(yè)數(shù)目相比，相對(duì)而言要少得多。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是產(chǎn)品的異質(zhì)性(如存在級(jí)差地租、住宅、別墅、經(jīng)濟(jì)適用房等產(chǎn)品質(zhì)量上的差異)，但我們應(yīng)該看到，在同一類型的產(chǎn)品上，各企業(yè)提供的產(chǎn)品差別實(shí)際上并不是很大的。故此，我們可以判定房地產(chǎn)市場(chǎng)至少不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

根據(jù)沈悅、劉洪玉(2004)的研究，1998年以來(尤其是2001年—2003年間)，我國(guó)各城市住宅價(jià)格的高速增長(zhǎng)已經(jīng)不能很好地用經(jīng)濟(jì)基本面和住宅價(jià)格的歷史信息來解釋，用完全競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)模型已經(jīng)無法很好解釋我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。在這樣的不完全市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，作為市場(chǎng)供給方的房地產(chǎn)企業(yè)所提供的房產(chǎn)數(shù)量必然無法滿足廣大居民的實(shí)際需求，而房地產(chǎn)價(jià)格也必然高于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)下消費(fèi)者所能夠承受的水平，商品的市場(chǎng)價(jià)格必然高于其在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下由各廠商的邊際成本所決定的價(jià)格。況偉大(2003，2004)根據(jù)Hotelling(1929)空間競(jìng)爭(zhēng)模型，構(gòu)建了一個(gè)一般性的空間競(jìng)爭(zhēng)模型，得出了的空間壟斷是北京市房?jī)r(jià)剛性的根本原因。可見，無論是實(shí)證檢驗(yàn)，還是理論模型，均已證明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

那么，如何來衡量市場(chǎng)的壟斷程度呢？在產(chǎn)業(yè)組織理論中，判斷市場(chǎng)壟斷程度和市場(chǎng)勢(shì)力通常要用到行業(yè)集中程度指標(biāo)，即考察幾家最大的廠商的產(chǎn)量或銷售額在全行業(yè)市場(chǎng)中的影響力量，具體的方法有赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)(HHI)、集中度比率、廠商規(guī)模不等性的度量(如基于洛倫茨曲線的方法或等集中度曲線方法)等等。但是，這些方法在測(cè)算市場(chǎng)壟斷程度時(shí)，均要求掌握市場(chǎng)相關(guān)行業(yè)企業(yè)的具體情況，這需要進(jìn)行大量的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，而我國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還無法滿足這方面的要求。同時(shí)，從完全壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)出發(fā)，勒納指數(shù)(LeanerIndex)則是衡量市場(chǎng)勢(shì)力的一個(gè)很好的指標(biāo)。目前，國(guó)內(nèi)也有學(xué)者利用這個(gè)指標(biāo)來研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度問題，如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所最近的一項(xiàng)研究表明，近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均在0.4以上，這表明我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了邊際成本(汪浩、王小龍，2004)。況偉大(2004)分別測(cè)算了1996年—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數(shù)，表明北京市的勒納指數(shù)均在0.6以上，是四個(gè)城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數(shù)則在0.4左右，是四個(gè)城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。

根據(jù)勒納指數(shù)的公式，其中為市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，為市場(chǎng)價(jià)格，而則表示商品的邊際成本。但是，社科院財(cái)貿(mào)所和況偉大的研究都是利用公式的后一個(gè)形式，將房地產(chǎn)業(yè)的平均成本(AC)近似替代邊際成本(MC)進(jìn)行計(jì)算而得到的結(jié)果。如果產(chǎn)品市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)的，那么也就意味著在均衡條件下企業(yè)的邊際成本與平均成本相等，進(jìn)行這樣的計(jì)算是沒有問題的。但是我們都知道，如果產(chǎn)品市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)的，那么在壟斷廠商利潤(rùn)最大化的均衡條件下，企業(yè)的邊際成本必然不等于平均成本，這樣用行業(yè)的平均成本替代邊際成本計(jì)算出的勒納指數(shù)就會(huì)存在一定的誤差。從上述勒納指數(shù)公式可以看到，我們還可以通過測(cè)算商品的需求價(jià)格彈性來間接地得到勒納指數(shù)，因此本項(xiàng)研究將采用這個(gè)方法來測(cè)算勒納指數(shù)，并以此研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度問題。

本文的安排如下。第二部分將介紹勒納指數(shù)公式及其含義；第三部分將對(duì)測(cè)算勒納指數(shù)所需要的樣本數(shù)據(jù)、變量及模型設(shè)定進(jìn)行說明；第四部分，我們將分別針對(duì)1999年—2003年我國(guó)和各省(市、區(qū))面板數(shù)據(jù)、各年截面數(shù)據(jù)和1987年—2003年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)等樣本，分別對(duì)勒納指數(shù)進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)各省(市、區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度進(jìn)行比較；最后一部分是本文的總結(jié)及政策含義。

二、勒納指數(shù)及其含義

如前所述，勒納指數(shù)(LeanerIndex)是衡量市場(chǎng)壟斷勢(shì)力重要的指標(biāo)，具體形式可由如下公式表示：，其中為市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，為市場(chǎng)價(jià)格，而則表示商品的邊際成本。勒納指數(shù)的推導(dǎo)過程如下。

假定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是完全壟斷的，這樣從壟斷廠商的利潤(rùn)極大化目標(biāo)出發(fā)，就可以得到其利潤(rùn)函數(shù)為由一階必要條件，得到為邊際收益，即MR。

又因?yàn)椋裕?/p>

是需求的價(jià)格彈性，。

又由于MR=MC，而MC≥0，可知。否則，若，則，與常理不符。而如果MC>0，則需求價(jià)格彈性大于1。可見壟斷廠商從來不會(huì)選擇在需求的價(jià)格彈性小于1的區(qū)域內(nèi)從事生產(chǎn)，而往往是在需求富于彈性的區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的。

從這個(gè)公式我們可以知道，勒納指數(shù)刻畫的是壟斷利潤(rùn)的邊際量，故又稱為價(jià)格標(biāo)高程度(markup)，是指壟斷價(jià)格超出邊際成本的部分對(duì)于壟斷價(jià)格之比率。根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，壟斷廠商是按照邊際收益等于邊際成本(MR=MC)來決定產(chǎn)量q*，而當(dāng)供給量為q*時(shí)，消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià)格(保留價(jià)格)為pm，從可知，壟斷者的供給與價(jià)格之間不會(huì)存在著對(duì)應(yīng)的關(guān)系，因?yàn)閮r(jià)格越高，壟斷者獲得的利潤(rùn)也會(huì)越大，這樣壟斷者的供應(yīng)有可能減少。

勒納指數(shù)還表明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場(chǎng)產(chǎn)品之間越具有競(jìng)爭(zhēng)性，價(jià)格標(biāo)高的程度越低，壟斷的邊際利潤(rùn)便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價(jià)格標(biāo)高程度就越高，壟斷程度就越高。這是因?yàn)椋谕耆?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下，廠商產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)該等于其邊際成本，也就是說，勒納指數(shù)越趨近于零，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越完全，而從公式可以看出，這樣商品的需求價(jià)格彈性的絕對(duì)值越趨近于正無窮，即是富有完全彈性的商品；反之，壟斷程度越高，商品價(jià)格與其邊際成本的差額越大(壟斷者的壟斷利潤(rùn)因而越大)，而從公式可以看出，這樣商品的需求價(jià)格彈性的絕對(duì)值將很小。當(dāng)然，有關(guān)勒納指數(shù)的討論有一個(gè)必要條件，即它要求商品的彈性都大于1.

根據(jù)勒納指數(shù)公式，我們只要測(cè)算出商品的需求價(jià)格彈性，也就相當(dāng)于得到了勒納指數(shù)。故此，我們有必要專門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并由此得到勒納指數(shù)，并以此判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度。

三、數(shù)據(jù)、變量及模型設(shè)定

1、數(shù)據(jù)及其來源

本文有關(guān)商品房屋銷售和房?jī)r(jià)等方面數(shù)據(jù)全部來自中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制的各期《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中“固定資產(chǎn)投資”項(xiàng)下的專項(xiàng)數(shù)據(jù)。由于我國(guó)專門針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)時(shí)間不長(zhǎng)，相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)只是近年來才逐步健全起來，這給我們的實(shí)證分析帶來了一定的困難。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局詳細(xì)公開披露房地產(chǎn)投資等指標(biāo)也只是從1999年開始，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和樣本數(shù)據(jù)數(shù)量和質(zhì)量相對(duì)來講并不令人滿意，樣本數(shù)量和數(shù)據(jù)來源的約束極大地限制了我們的檢驗(yàn)工作。為了盡可能避免樣本數(shù)量的制約，我們首先以全國(guó)和各省、市、自治區(qū)共32個(gè)基本觀察樣本，建立1999年至2003年共5年的面板(panel)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，這樣，我們一共獲得了160個(gè)樣本觀測(cè)值。

另外，我們還搜集到了1987年至2003年我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)。由于我國(guó)真正全面推進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)化改革是從1998年開始的，這樣促使我們有興趣考察市場(chǎng)化改革前與改革后房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度的變化，也即進(jìn)行分段研究。利用各省(市、區(qū))的數(shù)據(jù)，還可以對(duì)各省(市、區(qū))的房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度進(jìn)行比較。

2、變量

為了測(cè)算勒納指數(shù)，我們需要對(duì)房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，這樣我們實(shí)際上需要兩個(gè)變量：房地產(chǎn)需求變量與房地產(chǎn)價(jià)格變量。在統(tǒng)計(jì)年鑒中，有兩個(gè)指標(biāo)可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況：“商品房屋銷售面積”和“商品房屋銷售額”。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，需求是指消費(fèi)者有支付能力的且已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的需求，故此以“商品房屋銷售額”作為代表房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際需求的變量更為合適。我們以“平均商品房屋銷售價(jià)格”指標(biāo)來反映房?jī)r(jià)。在計(jì)量報(bào)告中，用D作為房地產(chǎn)需求變量的標(biāo)識(shí)，以P作為房地產(chǎn)價(jià)格變量的標(biāo)識(shí)。

3、基本模型設(shè)定

我們采取對(duì)數(shù)模型的形式

(1)由于對(duì)上式兩邊取微分，可得：

這樣我們就得到了彈性的表達(dá)式，也即我們想要得到的價(jià)格彈性指標(biāo)。在具體進(jìn)行回歸計(jì)算時(shí)，我們將對(duì)變量取自然對(duì)數(shù)，并采用過原點(diǎn)回歸的方法。

在對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸時(shí)，由于我們的面板數(shù)據(jù)樣本的時(shí)間序列僅有5年，時(shí)間相對(duì)較短，為了保證估計(jì)自由度，我們不采用運(yùn)用面板模型的變截距和變系數(shù)模型。也就是說，對(duì)于一般的面板數(shù)據(jù)模型：

(2)其中：,為變量向量，，為參數(shù)向量，K為變量個(gè)數(shù)，i為截面數(shù)，T是時(shí)期數(shù)，隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)相互獨(dú)立，且均值為零，同方差。

假定時(shí)間序列參數(shù)齊性，即參數(shù)滿足時(shí)間一致性，也就是參數(shù)值不隨時(shí)間的不同而變化，則模型(2)可改寫為：

(3)其中與的取值只受到截面單元的影響。這樣，在參數(shù)不隨時(shí)間變化的情況下，我們對(duì)截距和斜率參數(shù)進(jìn)行如下假設(shè)：

回歸參數(shù)系數(shù)和截距都相同，即有：

這樣，得到我們所要采用的模型基本設(shè)定形式為：

(4)由于我國(guó)各省(市、區(qū))的截面樣本差異較大，在具體回歸時(shí)，我們直接運(yùn)用廣義最小二乘法來校正異方差問題。

四、勒納指數(shù)測(cè)算結(jié)果

我們分別對(duì)1999年—2003年我國(guó)及各省(市、區(qū))的面板數(shù)據(jù)、1987年—2003年我國(guó)數(shù)據(jù)、以及1999年—2003年我國(guó)各省(市、區(qū))的需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并計(jì)算出相應(yīng)的勒納指數(shù)。

1、面板數(shù)據(jù)結(jié)果

我們采取廣義最小二乘法，運(yùn)用Eviews4.0軟件對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行過原點(diǎn)回歸。具體結(jié)果如下：

計(jì)量結(jié)果非常理想，模型在1%條件下顯著，擬合優(yōu)度高達(dá)0.99。可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性值為1.85，符合勒納指數(shù)的要求(需求彈性大于1)。根據(jù)勒納指數(shù)公式，可得房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)為0.54，顯然這個(gè)結(jié)果要我們前面提到的社科院財(cái)貿(mào)所的結(jié)果更大，這可能是由于計(jì)算樣本不同和計(jì)算方法的差異造成的。但無論何種結(jié)果都可見，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度是相當(dāng)高的。

2、各年截面數(shù)據(jù)結(jié)果

上述面板數(shù)據(jù)得到的結(jié)果，實(shí)際上是時(shí)間序列數(shù)據(jù)與截面數(shù)據(jù)混合而得到的。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入，尤其是加入WTO以來市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也應(yīng)該逐漸加劇，市場(chǎng)壟斷的程度也隨之逐年降低。這樣我們得到了如下假說：

假說1：房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度是逐年降低的，或者說房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性是逐年上升的，而相應(yīng)的勒納指數(shù)則逐年降低。

為此，我們利用上述面板數(shù)據(jù)的樣本，針對(duì)每一年的截面數(shù)據(jù)(即32個(gè)觀測(cè)值)進(jìn)行測(cè)算，

各截面數(shù)據(jù)的計(jì)量結(jié)果都很理想，均在1%以下顯著，且擬合優(yōu)度均在0.99以上。通過最近5年截面樣本的房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性及勒納指數(shù)可以看出，5年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度是逐年降低的，這說明隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度也逐年加深，這印證了我們的假說1。當(dāng)然，我們也注意到，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的加深和壟斷力量的消退過程還是相當(dāng)緩慢的。

3、1998年房改前后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)勒納指數(shù)測(cè)算

我們獲得了1987年—2003年我國(guó)商品房屋平均銷售價(jià)格和銷售額的樣本，具體指標(biāo)情況如下表。

表1987年——2003年我國(guó)商品房屋銷售價(jià)格及銷售額

年份19871988198919901991199219931994

房地產(chǎn)銷售價(jià)格(元)408503573703802105012801409

商品房銷售額(萬元)110096714721641637542201826323785974265938863714110184950

年份199519961997199819992000200120022003

房地產(chǎn)銷售價(jià)格(元)171018061997206320532112217022502359

商品房銷售額(萬元)125772691427129217994763251330272987873439354423486275176032341376708995

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》各期，中經(jīng)網(wǎng)。

樣本時(shí)期跨度較大，而這期間正是我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過渡、居民住房也由計(jì)劃分配向貨幣化市場(chǎng)調(diào)的過渡時(shí)期。1998年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的市場(chǎng)化改革，在相應(yīng)的金融、收入等領(lǐng)域進(jìn)行了相應(yīng)的改革。與此同時(shí)，我國(guó)逐步放開了房地產(chǎn)開發(fā)的管制，各類投資主體開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范、快速地發(fā)展的同時(shí)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，我們將樣本分為兩個(gè)階段進(jìn)行實(shí)證分析，分別劃分為：1987年—1997年，我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立時(shí)期、1998年—2003年，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革深入時(shí)期。從這兩個(gè)時(shí)期的劃分可以看出，它們是一個(gè)市場(chǎng)化逐漸深入的過程，那么也就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加大的過程。由此，我們可以得到與假說1類似的假說：

假說2：1998年我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)全面市場(chǎng)化改革后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度有所下降。

同樣，運(yùn)用Eviews4.0軟件，得到如下計(jì)量結(jié)果：

樣本期間：1987—2003樣本期間：1987—1997樣本期間：1998—2003

LND=2.25004*LNPLND=2.22316*LNPLND=2.289875*LNP

(0.01215)標(biāo)準(zhǔn)差(0.01132)標(biāo)準(zhǔn)差(0.01619)標(biāo)準(zhǔn)差

(185.096)T統(tǒng)計(jì)量(196.367)T統(tǒng)計(jì)量(141.4187)T統(tǒng)計(jì)量

(0.0000)P值(0.0000)P值(0.000000)P值

R2=0.9341R2=0.9372R2=0.48048

檢驗(yàn)的結(jié)果還是比較令人滿意的。從結(jié)果中可以看到，樣本整體的回歸結(jié)果顯示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求價(jià)格彈性為2.25，相應(yīng)的勒納指數(shù)為0.444，這與前面社科院財(cái)貿(mào)所的結(jié)果已經(jīng)非常接近。分各個(gè)歷史時(shí)期考慮，在1987年到1997年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過渡、我國(guó)尚未全面開展房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的期間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性僅為2.223，相應(yīng)的勒納指數(shù)高達(dá)0.44981，說明當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與邊際成本差額與價(jià)格之比非常大，市場(chǎng)壟斷程度非常強(qiáng)。另外，我們還在這個(gè)期間內(nèi)分別計(jì)算了1987—1991年和1992年—1997年的市場(chǎng)需求價(jià)格彈性，雖然1992年我國(guó)明確提出了建設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是1992年到1997年間的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求價(jià)格彈性為2.25，甚至要比1987年至1991年的2.26還要小，1992年之后的市場(chǎng)勒納指數(shù)(0.444)比1992年之前的還要略大(0.442)，也就是說在此期間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件并沒有隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立而得到改善。當(dāng)然，我們看到兩段期間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)變化非常小，而之所以出現(xiàn)一定程度的倒退，很有可能是與1993年我國(guó)實(shí)行了緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模治理整頓有著密切關(guān)系。直至1998年我國(guó)全面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)化改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度也相應(yīng)提高，隨之市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性也因而增加至2.29，勒納指數(shù)下降到0.4367，而這進(jìn)一步印證了假說2。但也應(yīng)該看到，與驗(yàn)證假說1的情況一樣，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與廠商的邊際成本差額與價(jià)格之比已經(jīng)出現(xiàn)下降，壟斷和市場(chǎng)不完全程度也相應(yīng)好轉(zhuǎn)，但是我們看到這種變化的幅度還是相當(dāng)小的。總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度還是非常嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的改善并不明顯。

4、我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度比較

我們還利用1999年—2003年各省(市、自治區(qū))的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，分別對(duì)其勒納指數(shù)進(jìn)行了測(cè)算并進(jìn)行了排序。當(dāng)然，此處的計(jì)算時(shí)間序列樣本僅為5個(gè)，樣本數(shù)量過小，這可能使計(jì)量的精度和可信性存在一定的問題。不過，回歸結(jié)果還是比較令人滿意的，各省的指標(biāo)回歸結(jié)果都在1%條件下顯著，大多數(shù)省份回歸的擬合優(yōu)度表現(xiàn)出了良好的性質(zhì)，如上海市、江蘇、浙江等省的R2分別高達(dá)0.97、0.91和0.90。具體結(jié)果如下表和圖。

表1999年—2003年我國(guó)各省(市、區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度

省份需求價(jià)格彈性勒納指數(shù)省份需求價(jià)格彈性勒納指數(shù)

江蘇2.01270.4968陜西1.84710.5414

四川1.99620.5009北京1.82700.5473

山東1.98660.5034內(nèi)蒙古1.82370.5483

浙江1.97750.5057吉林1.80020.5555

廣東1.95870.5105貴州1.79710.5564

遼寧1.91520.5221天津1.79300.5577

安徽1.91220.5230新疆1.78690.5596

重慶1.91020.5235云南1.78510.5602

湖北1.90570.5247山西1.75450.5699

上海1.90250.5256廣西1.75360.5702

福建1.89010.5291甘肅1.69620.5896

河南1.88050.5318寧夏1.65230.6052

江西1.87620.5330海南1.54070.6490

河北1.87310.5339青海1.53540.6513

湖南1.86840.53521.18110.8467

黑龍江1.84940.5407

圖1999-2003年我國(guó)各省(市、區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)勒納指數(shù)及其排序

從表和圖可見，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海省份的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也比較好，如江蘇、山東、浙江、廣東、遼寧等等，而中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境則較差，如、青海、寧夏、甘肅等等，這說明市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的好壞是與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度密切相關(guān)的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越充分，壟斷對(duì)社會(huì)福利造成的損失越小，經(jīng)濟(jì)就越有可能得到健康快速的發(fā)展。

五、總結(jié)及政策含義

市場(chǎng)不完全是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要的性質(zhì)，壟斷力量的存在必然會(huì)造成社會(huì)福利的凈損失，而且市場(chǎng)壟斷力量越大，社會(huì)福利受損越嚴(yán)重。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度進(jìn)行了一項(xiàng)實(shí)證研究。根據(jù)以上分析，我們至少可以得到如下幾點(diǎn)結(jié)論：:

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常不充分，市場(chǎng)壟斷度非常嚴(yán)重。無論是面板數(shù)據(jù)、各年截面數(shù)據(jù)、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史數(shù)據(jù)、以及我國(guó)各省(市、區(qū))的勒納指數(shù)測(cè)算都表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度相當(dāng)高。實(shí)證結(jié)果強(qiáng)有力地證明了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，市場(chǎng)壟斷是造成了房地產(chǎn)價(jià)格扭曲的重要因素之一的觀點(diǎn)。可以有十分的把握說，市場(chǎng)壟斷是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的重要原因之一。

2、隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的深入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度逐漸加劇，市場(chǎng)壟斷力量逐漸消退，但必須看到這一進(jìn)程是相當(dāng)緩慢的。通過截面樣本和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)的實(shí)證分析所驗(yàn)證的假說1和假說2均表明，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素在逐年增多，但這只是一個(gè)漸進(jìn)的過程。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)向完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

3、壟斷力量的存在一定程度上可以解釋近年來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格剛性問題。眾所周知，在不完全的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，消費(fèi)者處于絕對(duì)的被動(dòng)地位。作為市場(chǎng)供給方的房地產(chǎn)企業(yè)所提供的房產(chǎn)數(shù)量必然無法滿足廣大居民的實(shí)際需求，而房地產(chǎn)價(jià)格也必然高于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)下消費(fèi)者所能夠承受的水平。也就是說，不完全市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格必然高于其在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下由各廠商的邊際成本所決定的價(jià)格，這也就在一定程度上解釋了為什么近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，但需求不降反升，這一有違于一般價(jià)格規(guī)律表現(xiàn)形式的奇怪現(xiàn)象。

4、為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展和居民福利的提高，政府應(yīng)將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作基本的方針政策。從我國(guó)政府已有的房地產(chǎn)行業(yè)政策來看，反壟斷和促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的政策還非常滯后。為了抑制過高的房?jī)r(jià)，政府很大一部分是采取的人為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的政策，如對(duì)從事經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的企業(yè)實(shí)行土地等優(yōu)惠政策，但“經(jīng)濟(jì)適用房”開發(fā)已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商從政府手中獲取廉價(jià)土地的基本手段之一，而壟斷程度卻與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出極為顯著的正相關(guān)關(guān)系(平新喬、陳敏彥，2004)。因此，當(dāng)前政府應(yīng)將主要精力集中于促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和反壟斷的措施上來。只有促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商才有可能努力降低成本，將房?jī)r(jià)真正地降下來。反之，如果通過行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高進(jìn)入門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)加大市場(chǎng)的扭曲，引發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

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