序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇項目融資的主要方式，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：項目融資；文件體系；合同管理

項目融資是近年來發(fā)展起來的一種新型融資方式，它不同于傳統(tǒng)的融資方式，不再是以一個公司自身的資信能力為主體安排的融資，而強(qiáng)調(diào)以項目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度作為融資的主體。然而，由于項目融資涉及面廣，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要做好有關(guān)風(fēng)險分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押的功能等一系列技術(shù)性的工作，籌資文件比一般公司融資往往要多出好幾倍，需要幾十個甚至上百個法律文件才能解決問題。因此，做好項目融資的合同管理工作是項目融資順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。

目前我國國內(nèi)有關(guān)項目融資合同文件的研究，多注重對項目融資過程中存在的各類型文件進(jìn)行獨立研究，而對這些合同文件進(jìn)行系統(tǒng)研究較少。尤其對于項目發(fā)起人而言，盡管在項目融資活動啟動以后，具體活動可以交給融資顧問進(jìn)行，但是做好項目融資過程中的合同管理工作仍然需要發(fā)起人的深入?yún)⑴c。本文從項目發(fā)起人和參與人的角度出發(fā)，對項目融資中的合同文件體系管理工作進(jìn)行了初步探索。

一、項目融資的合同文件體系及其關(guān)系

（一）項目融資過程中的合同文件體系

通常而言，根據(jù)各參與方以及各方之間的關(guān)系，項目融資中主要存在以下10種類型的文件：

1.特許經(jīng)營協(xié)議：需要融資的項目已經(jīng)獲得東道主政府許可，其建設(shè)與經(jīng)營具有合法性的重要標(biāo)志。

2.投資協(xié)議：項目發(fā)起人和項目公司之間簽訂的協(xié)議，主要規(guī)定項目發(fā)起人向項目公司提供一定金額的財務(wù)支持，使項目公司具備足夠的清償債務(wù)的能力。

3.擔(dān)保合同：包括完工擔(dān)保協(xié)議、資金短缺協(xié)議和購買協(xié)議，是一系列具有履約擔(dān)保性質(zhì)的合同。

4.貸款協(xié)議：是貸款人與項目公司之間就項目融資中貸款權(quán)利與義務(wù)關(guān)系達(dá)成一致而訂立的協(xié)議，是項目融資過程中最重要的法律文件之一。

5.租賃協(xié)議：在BLT（建設(shè)一租賃一移交）或以融資租賃為基礎(chǔ)的項目融資中承租人和出租人之間簽訂的租賃協(xié)議。

6.收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議（托管協(xié)議）：按照這種合同，通常會將項目產(chǎn)品長期銷售合同中的硬貨幣收益權(quán)轉(zhuǎn)讓，或?qū)㈨椖康乃挟a(chǎn)品的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給一個受托人。這種合同的目的是使貸款人獲得收益權(quán)的抵押利益，使貸款人對項目現(xiàn)金收益擁有法律上的優(yōu)先權(quán)。

7.先期購買協(xié)議：項目公司與貸款人擁有股權(quán)的金融公司或者與貸款人直接簽訂的協(xié)議，按照這個協(xié)議，后者同意向項目公司預(yù)先支付其購買項目產(chǎn)品的款項，項目公司利用該款項進(jìn)行項目的建設(shè)。這種協(xié)議包括了通常使用的“生產(chǎn)支付協(xié)議”。

8.經(jīng)營管理合同：有關(guān)項目經(jīng)營管理事務(wù)的長期合同，有利于加強(qiáng)對項目的經(jīng)營管理，增加項目成功的把握。

9.供貨協(xié)議：通常由項目發(fā)起人與項目設(shè)備、能源及原材料供應(yīng)商簽訂。通過這類合同，在設(shè)備購買方面可以實現(xiàn)延期付款或者獲取低息優(yōu)惠的出口信貸，構(gòu)成項目資金的重要來源，在材料和能源方面可以獲取長期低價供應(yīng)，為項目投資者安排項目融資提供便利條件。

10.提貨或付款協(xié)議：包括“無論提貨與否均需付款”協(xié)議和“提貨與付款”協(xié)議。前一種合同規(guī)定，無論項目公司能否交貨，項目產(chǎn)品或服務(wù)的購買人都必須承擔(dān)支付于約定數(shù)額貸款的義務(wù)；后一種合同規(guī)定只有在特定條件下購買人才有付款的義務(wù)。其中，當(dāng)產(chǎn)品是某種設(shè)施時，“無論提貨與否均需付款”協(xié)議可以形成“設(shè)施使用協(xié)議”。

上述這些文件的簽訂和履行都圍繞項目融資的實施進(jìn)行，合同之間相互制約，但又互為補(bǔ)充，它們的各自規(guī)定，共同構(gòu)成了項目融資的合同文件基礎(chǔ)，形成了項目融資的合同文件體系。該體系在項目融資的中的組成情況如圖1所示。

（二）項目融資合同文件間的關(guān)系

項目融資文件體系中，涉及的合同和文件數(shù)量繁多，容易給人沒有頭緒、不知所措的感覺。通過對不同項目融資方式的比較，我們可以發(fā)現(xiàn)，項目融資方式的不同往往是由于一個或者幾個特定合同協(xié)議的不同而引起的。我們可以把決定項目融資資金保障的合同文件稱為項目融資中的主合同文件，主合同文件決定項目融資文件體系的整體組成；其他的合同文件稱為從合同文件，從合同文件主要包括了采購管理、風(fēng)險管理、施工管理等具體內(nèi)容。可以看出，從合同文件大多是以主合同文件的確立為前提而訂立的。表1是對幾種常見的項目融資方式中合同文件體系的比較，也說明了主合同文件的作用。

通過對項目融資中合同文件的主從地位的劃分，使得在合同文件的管理中可以分清層次，抓住主要問題重點解決，從而提高融資工作的效率。

三、項目融資中合同文件體系的管理

由于項目融資的參與方多為國際財團(tuán)和各國政府，其資信水平較高，在合同履行過程中的風(fēng)險相對其他活動要低。所以根據(jù)項目融資的實際操作，在項目融資過程中，項目融資合同文件體系管理的重點應(yīng)該放在合同文件的準(zhǔn)備、談判和簽訂過程中。

（一）項目融資中合同文件體系管理的目的

1.建立一個合理有效的項目融資結(jié)構(gòu)。項目融資結(jié)構(gòu)的建立包括了投資結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)以及融資結(jié)構(gòu)本身的建立，所有這些結(jié)構(gòu)的確定最終都要反映到合同協(xié)議上來。合同協(xié)議規(guī)定了參與方的職責(zé)、義務(wù)和權(quán)利，為項目融資和項目本身的具體操作提供了法律依據(jù)。只有重視了項目融資中的合同文件，才能保證一個合理有效的項目融資結(jié)構(gòu)的建立。

2.促進(jìn)項目融資和項目本身的順利實施。合同管理可以對項目執(zhí)行過程中的風(fēng)險進(jìn)行合理的分擔(dān)。項目執(zhí)行過程中將會面臨眾多的風(fēng)險，主要包括信用風(fēng)險、完工風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險、市場風(fēng)險、金融風(fēng)險、政治風(fēng)險和環(huán)境保護(hù)風(fēng)險等。由于這些風(fēng)險在項目融資結(jié)構(gòu)確定時進(jìn)行了明確的分擔(dān)，使參與方各自風(fēng)險分擔(dān)控制在他們能夠承受的范圍內(nèi)，減少了實施過程中的阻力。另外，利用合同管理可以確定一個具有豐富經(jīng)驗的管理團(tuán)隊，促進(jìn)項目成功實施。

3.實現(xiàn)項目融資方式的創(chuàng)新。通過對項目融資合同文件體系的創(chuàng)新，可以在一定程度上實現(xiàn)融資方式的創(chuàng)新。重視研究融資合同文件，重視合同文件之間的互補(bǔ)關(guān)系，將有助于設(shè)計出新的融資結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)項目融資方式的創(chuàng)新。

（二）項目融資中合同體系管理的內(nèi)容

從項目發(fā)起人的角度來看，其對項目融資合同文件體系的管理內(nèi)容主要包括以下幾個方面：

1.選擇優(yōu)秀的融資顧問。項目融資顧問是項目融資的設(shè)計者和組織者，在項目融資過程中扮演著一個極其重要的角色，在某種程度上可以說是決定項目融資能否成功的關(guān)鍵。融資顧問在項目融資過程中負(fù)責(zé)項目融資合同管理的具體實施，選擇優(yōu)秀的融資顧問是進(jìn)行科學(xué)合同管理的前提。

2.研究工程所在國法律體系。當(dāng)融資項目位于第三國時，融資各方有必要深入了解該國的法律，明確該國法律體系與本國法律體系以及國際通用法律是否相一致。投資者應(yīng)該特別重視知識產(chǎn)權(quán)、環(huán)境保護(hù)等方面的相關(guān)規(guī)定，貸款銀行應(yīng)當(dāng)考慮擔(dān)保履行以及實施接管權(quán)利等有關(guān)的法律保護(hù)結(jié)構(gòu)的有效性等問題。

3.做好主合同文件的設(shè)計。主合同文件是項目融資的核心。比如，在BOT項目中，政府特許協(xié)議構(gòu)成了融資的主合同，其內(nèi)容通常包括了一個BOT項目從建設(shè)、運營到移交等各個環(huán)節(jié)及各個階段中項目雙方相互之間的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其他所有貸款、工程承包、運營管理、保險、擔(dān)保等諸種合同均是以此協(xié)議為依據(jù)，為實現(xiàn)其內(nèi)容而服務(wù)的。因此，項目融資主合同的管理就構(gòu)成了項目融資合同文件體系管理的核心工作，在進(jìn)行融資合同文件體系管理的時候，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)主合同文件的管理。

主合同的管理要重點包括以下幾方面內(nèi)容：

――明確規(guī)定項目融資主要參與者各方義務(wù)權(quán)利；

――選擇項目風(fēng)險辨識、評估以及分擔(dān)的方式和手段；

――處理違約的發(fā)生和補(bǔ)救的方法；

――爭議的解決。

4.全面完善項目融資從合同文件體系的構(gòu)建。在確立項目主合同的基礎(chǔ)上，全面構(gòu)建完善的項目融資從合同文件體系，才能促使項目融資順利完成。

項目融資從屬合同的管理主要包括以下兩方面的內(nèi)容：

（1）項目融資擔(dān)保合同文件體系與風(fēng)險分擔(dān)：

擔(dān)保合同大都為可能出現(xiàn)的風(fēng)險和違約行為提供了資產(chǎn)或資信的擔(dān)保，在被擔(dān)保人發(fā)生違約的時候，擔(dān)保人有義務(wù)去執(zhí)行其所擔(dān)保的內(nèi)容。項目融資中的擔(dān)保主要包括項目完工擔(dān)保和以“無論提貨與否均需付款”協(xié)議和“提貨與付款”協(xié)議為基礎(chǔ)的項目擔(dān)保。對于這些擔(dān)保文件在談判和簽訂過程中要注意以下內(nèi)容：

――擔(dān)保合同文件成立的條件；

――明確擔(dān)保人和借款人以及貸款人之間的法律關(guān)系；

――重視具有信用擔(dān)保效用的條約條款；

――在發(fā)生被擔(dān)保人違約的情況下，如何執(zhí)行擔(dān)保合同文件；

――在實施過程按照設(shè)定的擔(dān)保體系，簽署相關(guān)文件，為項目的成功實施提供保證。

（2）設(shè)計合理的管理結(jié)構(gòu)：

項目的管理結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括有經(jīng)驗的能夠勝任的項目管理團(tuán)隊、科學(xué)合理的項目管理的決策方式和程序。所有這些在進(jìn)行合同文件談判時，都應(yīng)給予足夠的重視，并通過合同文件的形式建立起一個科學(xué)合理的項目管理結(jié)構(gòu)，在項目實施過程中嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.項目融資實施過程中合同文件體系的管理。在項目融資實施過程中，要重視已經(jīng)簽署的合同文件。嚴(yán)格按照相應(yīng)的合同規(guī)定，控制項目的現(xiàn)金流量，實現(xiàn)融資參與各方的既定目標(biāo)。當(dāng)出現(xiàn)各類違約行為或者風(fēng)險時，要按照合同文件體系的規(guī)定，及時有效地進(jìn)行處理，確保項目融資的實施。

6.項目融資合同爭端的解決。以主合同的利益維護(hù)為主，充分利用從合同文件，對出現(xiàn)的爭端事件，按照各有關(guān)規(guī)定做好相應(yīng)處理。

7.項目融資合同實施后的評價。合同管理工作注重經(jīng)驗，只有不斷地總結(jié)經(jīng)驗，才能提高合同的管理水平。對于項目融資類合同，不斷總結(jié)更為重要。合同實施評價應(yīng)當(dāng)包括：合同設(shè)計情況評價、合同簽訂情況評價、合同執(zhí)行情況評價、合同管理工作狀況評價、合同條款分析。

（三）項目融資合同文件體系的管理流程

項目融資的過程本身也是項目融資合同文件體系形成的過程，對應(yīng)項目融資的各個工作階段，本文提出了一個項目融資合同文件體系的管理流程如圖2所示。

在項目投資決策階段的主要工作是對項目進(jìn)行市場分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，此時項目發(fā)起人主要為形成融資階段的合同文件作相關(guān)的準(zhǔn)備工作，尤其是當(dāng)融資項目位于第三國時，有必要深入了解該國的現(xiàn)行法律體系；在明確了采用項目融資的籌資方式后，當(dāng)務(wù)之急就是選擇優(yōu)秀的融資顧問，他們應(yīng)該是一系列融資合同文件的起草者；最關(guān)鍵的步驟是確立融資中的主從合同文件的形式和有關(guān)條款，合同文件的談判、簽署和執(zhí)行涉及到項目公司、銀行、融資顧問等一些重要的參與方，在此期間發(fā)生的問題很可能需要返回到上一層次進(jìn)行調(diào)整。通過對合同文件體系進(jìn)行系統(tǒng)的管理就可以有效地促進(jìn)項目的順利實施。

總之，由于項目融資特有的優(yōu)勢，其作為一種新型的融資方式在世界范圍內(nèi)的應(yīng)用越來越廣；并且，隨著金融創(chuàng)新和世界經(jīng)濟(jì)制度和法律體系的不斷完善，項目融資方式也會不斷創(chuàng)新，在這個過程中充分重視項目融資合同文件體系的管理工作，并且積極探索有效的融資合同文件體系管理方法，對各種方式的項目融資的順利進(jìn)行都將提供有益的保障。

（作者單位：孫慧、段志成，天津大學(xué)管理學(xué)院 ；姚君，浙江工業(yè)大學(xué)建筑工程學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

馮躍、夏毅：項目融資中的合同框架研究，《生產(chǎn)力研究》2005年第2期。

張極井：項目融資(第二版)，北京，中信出版社,2003年。

何伯森：國際工程合同與合同管理，北京，中國建筑工業(yè)出版社，1999年。

篇2

【關(guān)鍵詞】項目融資；商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)企業(yè)

商業(yè)房地產(chǎn)（Commercial real estate）是房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，廣義上來說，可以一般包括辦公寫字樓、工業(yè)廠房、步行街和店鋪等。近年來，隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整與城市綜合體的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入黃金發(fā)展期，成為房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長點。據(jù)《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》顯示，國內(nèi)排名前20名的開發(fā)商，如萬科、保利、金地等均已進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。可見，商業(yè)房地產(chǎn)十分具有吸引力，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的熱情十分高漲。[1]

然而，受限于國內(nèi)金融資本市場的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源渠道單一、金額有限、融資成本較高；而且傳統(tǒng)的融資方式存在許多不足，不適合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的投融資。作為國際金融市場上推出的一種新型融資方式，[2]項目融資（Project Financing）近幾年已經(jīng)逐步進(jìn)入中國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的視野，并在實踐中取得了良好的效果。因此，項目融資與商業(yè)房地產(chǎn)兩者的結(jié)合是一個值得深入探討的重要課題。

一、我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中面臨融資難問題與傳統(tǒng)融資方式存在的不足

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的融資需求巨大，融資難度高

有別于住宅房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)具有所需資金規(guī)模大、投資回收周期長、開發(fā)模式復(fù)雜、投融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜等特點。[3]整體而言，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而其中的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對資金的渴求程度更甚。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)涉及購置土地、項目開發(fā)和建設(shè)，以及后期的銷售、運營和管理等各個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都需要雄厚的資金實力作后盾。此外，商業(yè)房地產(chǎn)項目往往采取“只租不售”、“租多售少”的經(jīng)營模式，因此，項目完工之后，開發(fā)商要想回籠資金、受賄成本至少需要5-10年的漫長時期。種種因素決定，與住宅房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資難度更高。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在的不足

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)離不開來自銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持，學(xué)理上一般將企業(yè)融資分成內(nèi)部融資與外部融資，前者主要是企業(yè)自身積累的資金；后者包括銀行貸款、發(fā)行股票債券等。實踐中，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式，主要包括銀行貸款、房地產(chǎn)信托資金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的股權(quán)融資與債券融資以及民間借貸等多種方式。但是，這幾種方式運用于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)均存在一些不足。

首先，銀行貸款一直在房地產(chǎn)企業(yè)貸款中具有舉足輕重的作用，[4]然而，受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行收緊銀根，居民購房貸款和企業(yè)開發(fā)貸款額繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，銀行貸款形勢嚴(yán)峻。其次，對于絕大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，上市融資、債券融資的難度較大、門檻過高；據(jù)統(tǒng)計顯示，國內(nèi)三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中，上市的企業(yè)僅有百余家。[5]近年來房地產(chǎn)信托融資（Real Estate Investment Trust，REITS）受到非常多的關(guān)注，但是受政策調(diào)整和銀監(jiān)會等監(jiān)管部門嚴(yán)控的影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)越收越緊，已經(jīng)呈明顯降溫態(tài)勢。2011年，四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停。至于民間借貸，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，一方面額度有限，杯水車薪，另一方面借貸成本較高、風(fēng)險比較高。總之，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在許多不足，難以滿足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。

二、項目融資的主要內(nèi)容與特點

項目融資（Project Financing）首先出現(xiàn)于二十世紀(jì)三十年的美國油田、煤炭等礦產(chǎn)資源的項目開發(fā)中，后來逐漸成為國際金融界爭相推崇的融資方式，并逐步應(yīng)用于鐵路、公路等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中。美國銀行家彼得·內(nèi)維特（Peter Nevit）指出，項目融資“是為一個特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障。”[6]通俗地講，項目融資的核心內(nèi)容是：以項目開發(fā)為載體，項目的承辦人成立項目公司，以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物一種新型融資模式。具體而言，與傳統(tǒng)的銀行信貸、債券融資等方式相比較，項目融資具有以下幾個特點。

（1）項目融資以項目開發(fā)為融資的載體和導(dǎo)向

顧名思義，項目融資是以項目為融資的載體和導(dǎo)向。銀行等項目資金提供者主要關(guān)注的是該項目未來的現(xiàn)金收益和項目的資產(chǎn)，而非項目發(fā)起人（例如房地產(chǎn)開發(fā)商）的資信和還款能力。一般而言，項目融資需要專門設(shè)立項目公司（Project Company），以項目公司作為融資的借款人和還款人，項目公司作為法人，以其項目經(jīng)營收入為還款來源，并以項目公司的資產(chǎn)作為貸款抵押物。總之，項目融資的一大特點在于：融資的全過程都圍繞項目開發(fā)、項目公司來開展。

（2）項目融資能幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資

一般而言，貸款將以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債形式呈現(xiàn)，因此，銀行貸款、民間借貸等方式將直接影響貸款企業(yè)今后的融資能力和融資難度。項目融資則有所不同。項目融資具有風(fēng)險共同分擔(dān)的特點，資金提供者對債務(wù)的追索僅限于項目公司抵押的資產(chǎn)以及未來現(xiàn)金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實現(xiàn)表外融資。[7]可見，項目融資能夠大大提高項目發(fā)起人、投資者等相關(guān)主體的資金使用效率。

（3）項目融資具有有限追索或無追索的特點

項目融資以項目公司為借款和還款主體，同時也僅以項目公司本身的資產(chǎn)、現(xiàn)金流為還款的來源。因此，無論項目出現(xiàn)什么問題，資金提供者只能以項目公司為限行使追索權(quán)。“無追索”是有限追索的極端，在實踐中，一般很少出現(xiàn)。這實際上就保護(hù)了項目發(fā)起人與廣大投資者（如房地產(chǎn)開發(fā)商）的利益，而資金提供者（如銀行等金融機(jī)構(gòu)）的風(fēng)險就比較大。因此，為了降低資金提供者的風(fēng)險，一般而言，項目融資的主體還包括作為第三方的“擔(dān)保人”，擔(dān)保人將以提供的擔(dān)保金額為限，承擔(dān)項目債務(wù)責(zé)任。

三、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資的幾種模式

自產(chǎn)生以來，項目融資的應(yīng)用范圍逐步擴(kuò)大，從原先的礦產(chǎn)資源的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，到目前商業(yè)商地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域，逐步走向大型化、國際化、技術(shù)化。[8]商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)往往意味著大規(guī)模資金的投入，沒有多元化的融資渠道、卓有成效的融資手段，面對商業(yè)房地產(chǎn)如火如荼地發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商也只能“望洋興嘆”。項目融資具有的有限追索、以項目為載體和表外融資等特點，使得其十分適合應(yīng)用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資。本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的特點，論述商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中運用項目融資的幾種主要模式。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的訂單式開發(fā)/融資模式

訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式是我國大連萬達(dá)集團(tuán)在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)過程中，借鑒項目融資的思想，在實踐中創(chuàng)造性地形成的商業(yè)房地產(chǎn)融資模式。[9]筆者認(rèn)為，這種模式是西方先進(jìn)項目融資思想與我國本土實踐相結(jié)合的優(yōu)秀產(chǎn)物，值得我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商重視和學(xué)習(xí)。

圖1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的訂單式開發(fā)

/融資模式示意圖

如圖1所示，萬達(dá)集團(tuán)在開發(fā)“萬達(dá)廣場”等商業(yè)地產(chǎn)的過程中，先于有意向的企業(yè)簽訂聯(lián)合協(xié)議，約定商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計、功能等；同時，共同參與商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)；在這個過程中，合作企業(yè)（如沃爾瑪?shù)龋┫蛉f達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)商提供了相當(dāng)于長期租約的擔(dān)保。這種模式當(dāng)然贏得商業(yè)銀行的資金支持，融資難度大大降低。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的投資者直接安排的融資模式

“以項目為載體”是項目融資模式的主要特點之一，如果項目的投資者直接安排項目的融資，并且直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任，那么這種融資模式就被稱之為“投資者直接安排”的融資模式。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由于投資者直接安排的融資模式，要求投資者，也就是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商，必須有較雄厚的資金實力、較好的資信。[10]例如，國內(nèi)的萬達(dá)集團(tuán)、萬科集團(tuán)和SOHO中國等規(guī)模較大、與銀行建立有良好的合作關(guān)系的大型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司安排的融資模式

項目公司安排的融資模式是比較符合項目融資的核心內(nèi)容的，顧名思義，其主要運作機(jī)制是：由項目發(fā)起人（開發(fā)商）和項目的所有投資者，共同投資，組建一個具有獨立法人資格的項目公司，該公司與開發(fā)商及其他投資者并沒有直接的聯(lián)系；[11]項目公司的使命在于，以它的名義經(jīng)營和開發(fā)項目、進(jìn)行融資等活動。也就是說，通過商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，項目投資者聚集起來，并建立聯(lián)系，從而成功為項目實現(xiàn)融資目的，保障商業(yè)房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)、建設(shè)。

（4）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式

圖2 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的以承購合同為

基礎(chǔ)的融資模式示意圖[12]

如圖2所示，這一模式主要有三個參與主體：開發(fā)商、承購合同簽訂者（也就是第三方），融資方（資金提供者）。這一項目融資模式的優(yōu)勢在于其是以承購合同為融資的前提和保障。基于承包合同的項目開發(fā)，融資方式將更加相信項目開發(fā)未來能夠取得成功，并能獲得較好的收益。而與開發(fā)商簽訂購房合同的第三方也對項目開發(fā)的前景十分看好。因此，這一模式十分符合項目融資的精髓：無論是項目發(fā)起方、融資方還是擔(dān)保方等第三方，均十分相信項目未來的營收能力和前景。這正是項目融資的信任基礎(chǔ)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行項目融資的幾個關(guān)鍵點

解決融資問題是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)迫在眉睫的關(guān)鍵要務(wù)，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須提升融資能力，創(chuàng)新融資方式，才能突破限制企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，順利實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。項目融資的有限追索權(quán)、以項目為導(dǎo)向、實現(xiàn)表外融資等特點，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，是十分有利的，因為這無形中降低了貸款方，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資風(fēng)險。當(dāng)然，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資并非能輕而易舉地實現(xiàn)，開放商必須抓住主要關(guān)鍵點，力圖掃清障礙，才能實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與項目融資的完美融合。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商必須著力提升項目管理的能力

項目融資是以項目公司為載體和導(dǎo)向進(jìn)行的融資方式，由于項目發(fā)起人只需要前期的資金投入，開發(fā)和后期均需要資金提供者的資金支持。這無疑加大了資金提供者的風(fēng)險，[13]降低其融資意愿。因此，為了減少投資方的疑慮、提升融資的信心和意愿，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商不僅應(yīng)該提供一個合理的、可行的項目開發(fā)計劃，更應(yīng)該在項目開發(fā)、建設(shè)和后期運營管理中，展現(xiàn)出優(yōu)秀的項目管理的能力，并逐步提升自己的項目管理的能力。這是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資得以實現(xiàn)的首要前提。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分挖掘并發(fā)揮項目融資的優(yōu)勢

首先，在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資結(jié)構(gòu)中，開發(fā)商應(yīng)在提升自身實力的前提下，努力展現(xiàn)項目的市場前景，從而贏得銀行等金融機(jī)構(gòu)對項目開發(fā)的信息和良好評價，進(jìn)而實現(xiàn)項目融資的有限追索。其次，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資必須完善項目的風(fēng)險和利益的分擔(dān)機(jī)制。另外，資產(chǎn)債務(wù)表外融資是項目融資的優(yōu)勢之一，開發(fā)商在保障項目前期投入的基礎(chǔ)上，可以盡可能提升資金使用效率，從而實現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商要提升項目融資風(fēng)險管理的能力

項目融資雖然具有分散項目開發(fā)風(fēng)險的特點，但是，由于項目管理、實施和外部環(huán)境等多方面因素的影響，商業(yè)房地產(chǎn)項目融資過程中往往會遇到諸多風(fēng)險，例如，政治法律風(fēng)險、項目管理方面的風(fēng)險、項目本身的風(fēng)險等。[14]因此，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該提升項目風(fēng)險管理的意識，積極作為，準(zhǔn)確識別項目的主要風(fēng)險來源及其成因，分析并評價風(fēng)險的具體內(nèi)容，以及自身可以接受的水平；同時，提升項目融資風(fēng)險的管理能力，在商業(yè)房地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計的過程中，做好預(yù)案，多管齊下，將融資與風(fēng)險管理緊密結(jié)合起來。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙旭.商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險的模糊綜合評價[J].湖南城市學(xué)院學(xué)報，2008 （1）：34-35.

[2]許曉麗.項目融資風(fēng)險管理的問題與對策[J].商業(yè)會計，2012（1）：55-58.

[3]王東等.我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評價分析[J].價值工程，2012（22）：122-124.

[4]蔣文懷.房地產(chǎn)融資應(yīng)實現(xiàn)多元化[J].中國金融界，2011（10）：80-82.

[5]王秀玲，李文興.我國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新研究[J].理論與改革，2012（01）：79-81.

[6]Nevit P K. Project financing [M].6th ed. London：Economic Publications，1996.

篇3

關(guān)鍵詞：項目融資 資產(chǎn)證化 ABS模式

一、項目融資的概述

（一）項目融資的定義

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷推進(jìn)，國際競爭日趨激烈，世界各國在不斷發(fā)展自身實力的同時，積極尋求國際間的合作，加強(qiáng)自身的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高自身在國際市場上的競爭力。然而在許多國家，尤其是發(fā)展中國家，單靠自身的實力，很難得到有效的發(fā)展，大多數(shù)發(fā)展中國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都有建設(shè)周期長，投資大，回報率低的特點，在當(dāng)今的中國當(dāng)然也存在諸如此類的問題，因此，必須要找到一條有效的途徑，來解決這一問題，項目融資就是這樣一種有效的途徑。對于項目融資的定義，現(xiàn)在還沒有一個國際上通用的統(tǒng)一的定義，一般來說，可以給項目融資給出一個定義：項目融資就是指項目發(fā)起人為某項工程建設(shè)而成立一家項目公司，以項目公司的名義貸款，以該項目現(xiàn)金流量及所產(chǎn)生的收益作為還款的資金來源的一種融資方式。除此之外，資金提供方不得向項目以外其他實體追索，不得要求以項目以外的資產(chǎn)償還融資。項目融資的主要形式包括貸款和發(fā)行項目債券。一般項目融資與資產(chǎn)證化的技術(shù)相結(jié)合的ABS項目融資方式在近幾年不斷發(fā)展，這也是本文著重論述的。

（二）項目融資的特點

根據(jù)上述定義，我們可以對項目融資的特點做出一個歸納，隨著項目融資形式的不斷發(fā)展，其形式也變得多樣化，但是，他們都有共同的特點，大致包括以下幾點：

（1）項目融資的成功與否主要依賴于項目自身的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)狀況，而非依賴于項目的投資者或發(fā)起人的資產(chǎn)和信用，這是不同學(xué)者在對項目融資下定義時所必須體現(xiàn)出來的法律特征，也是項目融資與傳統(tǒng)的融資方式（如貸款）的重要區(qū)別之一。這是項目融資非常重要的一個特點，和普通融資不同，在普通融資中，項目發(fā)起人的資產(chǎn)和信用是融資過程中中非常重要的一個環(huán)節(jié)，是不可分割的，但是在項目融資中，是由成立的特別的項目公司來完成融資，進(jìn)行融資的基礎(chǔ)資產(chǎn)，也是和項目投資人的資產(chǎn)以剝離開的，因此，對與項目融資來說，并不會對項目的投資人的資產(chǎn)和信用產(chǎn)生過度的依賴，項目融資的所有活動，都以項目為中心進(jìn)行。

（2）由于項目融資多數(shù)都具有涉外性質(zhì)，因此，項目融資在承擔(dān)的風(fēng)險方面，還是面臨著比較復(fù)雜的情況。

（3）在項目融資中，對于項目投資的人追索權(quán)是有限追索權(quán)，這也是項目融資一個非常重要的特點。具體來說，就是指，對于項目投資人項目資產(chǎn)外，不能對項目投資人的其他資產(chǎn)進(jìn)行追索。但是要注意的是，有限追索只是針對于項目投資人，對于項目投資人為了進(jìn)行項目融資而特別設(shè)立的項目投資公司，追索權(quán)還是完全的。這一特點也是后來，我要著重論述的項目融資中的破產(chǎn)隔離制度的基礎(chǔ)。

二、資產(chǎn)證化的項目融資

（一）資產(chǎn)證化的含義

但是由于資產(chǎn)證化作為一種新型的金融產(chǎn)品，其具體操作十分靈活，而且作為一種金融現(xiàn)象，又是出于一種不斷變化的發(fā)展過程中，也就是說他一直處于一種動態(tài)的過程，因此要想給他下一個國際通行的完整的標(biāo)準(zhǔn)定義還是有一定的難度的。但是，從已有的定義中，我們還是可以歸納出資產(chǎn)證化的共性，從而對資產(chǎn)證化得到一個比較全面的認(rèn)識，大概說來，可以說是，資產(chǎn)證化是以流動性較差，但能產(chǎn)生穩(wěn)定的未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為信用基礎(chǔ)，通過結(jié)構(gòu)重組和信用增級等措施，發(fā)行證券以籌措資金的過程。

（二）資產(chǎn)證化與項目融資的關(guān)系

資產(chǎn)證化與項目融資，都是現(xiàn)在國際上比較通行而且有效的融資方式，正是因為如此，這兩者之間，必然存在著某種聯(lián)系，從法律的角度來看，在許多法律關(guān)系上，二者也是相互關(guān)聯(lián)，密不可分的。

（1）首先是從對債券的追索權(quán)來看，資產(chǎn)證化與項目融資都不同于傳統(tǒng)的融資，傳統(tǒng)的融資一般都是無限追索權(quán)，但是不論是對于資產(chǎn)證化還是項目融資的融資技術(shù)來說，這二者都是有限追索權(quán)。

（2）從上述第一點所述，我們可以引申出第二點的聯(lián)系，即，融資的破產(chǎn)隔離保護(hù)，也就是說，債權(quán)的有限追索權(quán)是實行融資破產(chǎn)隔離保護(hù)的基礎(chǔ)，而且從這兩者的融資結(jié)構(gòu)來看，因為他們都要求設(shè)立獨立的項目公司，這也能夠在一定程度上實現(xiàn)破產(chǎn)隔離的保護(hù)。而基于同樣的原理，資產(chǎn)證化，則是通過專門的資產(chǎn)證化的證發(fā)行人（SPV）來實現(xiàn)破產(chǎn)隔離保護(hù)的。

（3）從融資過程中個方所處的法律關(guān)系來看，我們也可以看出，不論是項目融資結(jié)構(gòu)還是資產(chǎn)證化結(jié)構(gòu)，項目投資人都是處于一個間接融資的地位，直接融資人，應(yīng)該是專門設(shè)立的項目公司或者SPV。

以上是對項目融資和資產(chǎn)證化在共性上進(jìn)行的分析，除了二者之間的共性外，他們之間還存在著互補(bǔ)性，這樣也進(jìn)一步的說明了，有將二者相結(jié)合運用的可能性。

（1）我們先從資產(chǎn)證化的會計安排來看，資產(chǎn)證化的會計安排可以有多種不同的形式，既可以采取表內(nèi)方式，也可以采取表內(nèi)的模式，這都是根據(jù)資產(chǎn)是否轉(zhuǎn)讓來確定的，而對于單純只依靠表內(nèi)安排的項目融資來說，則能夠豐富其投資模式。具體來說，則是在表外模式下，項目投資人，也就是真正的原始權(quán)利人，將其所有的基礎(chǔ)資產(chǎn)，完全轉(zhuǎn)讓給SPV，其最后所融得的資金是因為轉(zhuǎn)讓所得，最后應(yīng)該屬于非債務(wù)性融資。

（2）從融資的風(fēng)險來看，由于資產(chǎn)證化的融資方式，是對既存權(quán)利的進(jìn)行的證化，法律已經(jīng)對其采取來一系列的保障措施，再加上，一般情況下，在進(jìn)行資產(chǎn)證化的融資過程中，都會有第三方對其進(jìn)行信用等級增級，對其進(jìn)行信用保障，這樣也使得資產(chǎn)證化的融資方式具有投資風(fēng)險低，融資成本低，但是最后融資效率高的特點。而對于一般的項目融資，一般是都是對還沒完工的項目進(jìn)行擔(dān)保，其融資的擔(dān)保是該未完成項目未來的收益、效益以及第三方的保證，因此相對于資產(chǎn)證化模式，其風(fēng)險明顯是偏高的，一旦項目工程出現(xiàn)問題而不能按時完工，那么預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益就不可能出現(xiàn)，那么出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失將是不可估量的。

正是因為項目融資與資產(chǎn)證化的融資模式，存在著共性與互補(bǔ)性，這樣也才有可能實現(xiàn)二者之間的聯(lián)合，為這兩種技術(shù)相互借鑒提供了可能。因此，也就產(chǎn)生了現(xiàn)在最新的項目融資模式，也就是項目融資與資產(chǎn)證化相結(jié)合的產(chǎn)物――ABS。

三、ABS項目融資模式

隨著世界經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，世界各國在加強(qiáng)自身基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時候，都亟需大量的資金，因此推動的融資技術(shù)的飛速發(fā)展，項目融資技術(shù)在原有的基礎(chǔ)上，不斷地適應(yīng)新時代的要求，不斷地衍生出新的模式，從現(xiàn)在已經(jīng)在中國比較成熟的BOT模式，一直到90年代引進(jìn)中國的ABS模式，都說明了，隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，融資技術(shù)和融資模式都在不斷的進(jìn)步。雖然，現(xiàn)在ABS模式，在中國應(yīng)用的領(lǐng)域還不算多，人們對其的認(rèn)識程度也還非常有限，但是，ABS模式確實具有其他融資模式所不能比擬的優(yōu)勢，我認(rèn)為對這種新型融資模式的發(fā)展和應(yīng)用，對中國適應(yīng)國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，進(jìn)一步完善我國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是非常有必要的。

ABS項目融資，是指以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，通過在國際高等證市場發(fā)行證來籌集資金，在融資的過程中，除了包含項目融資的基本結(jié)構(gòu)外，還加入了資產(chǎn)證化的技術(shù)，例如破產(chǎn)隔離制度以及信用增級制度，以實現(xiàn)在國際證市場上的發(fā)行，值得注意的是，這些資產(chǎn)必須是要能夠產(chǎn)生一定的現(xiàn)金流，并將項目可預(yù)期的未來現(xiàn)金流和收益作為償還項目債券本息的資金來源。

四、ABS項目融資的主要制度

（一）ABS項目融資的破產(chǎn)隔離制度

由于在項目融資與資產(chǎn)證化模式下，都存在著破產(chǎn)隔離制度，由此可以看出該制度不論對項目融資還是資產(chǎn)證化，都是非常重要的，對于由這兩項制度相結(jié)合而產(chǎn)生的ABS項目融資模式，破產(chǎn)隔離制度的重要性不言而喻。

既不同于傳統(tǒng)的項目融資模式，也不同于單純的資產(chǎn)證化融資模式，ABS破產(chǎn)隔離制度既有二者共同的特點，也有自己獨有的特點。最值得一提就是SPV與項目公司之間的破產(chǎn)隔離制度。

由于SPV是資產(chǎn)證化融資模式里獨特的機(jī)構(gòu)，而項目公司是項目融資模式里的必要組成部分，因此，這兩者之間的破產(chǎn)隔離機(jī)制，既體現(xiàn)出了ABS項目融資模式與這兩者之間的聯(lián)系，也體現(xiàn)出了自己獨特之處。

SPV在法律地位上，應(yīng)該具有當(dāng)然的獨立性，不附屬于項目公司，一般而言，只要能夠有效實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，SPV可以采取的形式主要有公司、信托和合伙。而且由于ABS是以發(fā)行證的形式來實現(xiàn)融資，因此必須要所成立的SPV必須要有能夠發(fā)行證的資質(zhì)。同時，要真正的做到破產(chǎn)隔離保護(hù)，必須還要防止項目公司與SPV進(jìn)行實質(zhì)性的合并，這是由于，項目公司仍然掌握了對SPV轉(zhuǎn)讓的項目資產(chǎn)債權(quán)的所有權(quán)，這就產(chǎn)生了所有權(quán)與收益權(quán)相分離的特殊形式，因此，我們不僅要保證SPV在形式上的獨立性，還必須要在保持其在實質(zhì)上的獨立，這樣才能防止在項目公司遭遇破產(chǎn)的時候，由于ABS特殊的融資模式，而被法院判處實質(zhì)合并的可能。真正的實現(xiàn)破產(chǎn)隔離保護(hù)。

除了上述之外，由于ABS的特殊復(fù)雜性，因此要實現(xiàn)破產(chǎn)隔離保護(hù)，還要從多方面進(jìn)行分析，比如傳統(tǒng)項目投資中破產(chǎn)隔離保護(hù)，將項目投資人項目的投資資產(chǎn)同其他資產(chǎn)隔離開來，以及將項目基礎(chǔ)資產(chǎn)同項目公司的破產(chǎn)隔離開來，都是ABS項目融資模式中，破產(chǎn)隔離保護(hù)制度的重要內(nèi)容。

（二）ABS項目融資的信用增級制度

由于ABS發(fā)行的證是要在國際高等證市場上發(fā)行，對于其發(fā)行的證等級要求是非常高的。因此對于尋求信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)為ABS提供額外的信用擔(dān)保，以彌補(bǔ)資產(chǎn)本身的信用質(zhì)量，加強(qiáng)交易結(jié)構(gòu)的安全性，是十分必要的。這樣給證投資者安全性帶來了進(jìn)一步的保障，這樣也為ABS發(fā)行的證等級提供了保障。

具體來說，為了實現(xiàn)信用增級，主要是通過內(nèi)部增級以及外部增級來得以實現(xiàn)。內(nèi)部增級主要是由SPV證發(fā)行人提供的，主要依靠的就是基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。而對于外部增級來說，形式就要多樣話一些，可以通過銀行擔(dān)保，信用擔(dān)保以及金融擔(dān)保等不同模式來實現(xiàn)信用的增級。

ABS項目融資具有傳統(tǒng)項目融資模式不可比擬的優(yōu)越性，這種新興的融資方式，融資成本低，融資效率高，大大提高了資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，而且其安全性更高，也無需擔(dān)心外匯平衡的問題，因此，鑒于它特有的優(yōu)越性，對于我國大力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是值得利用和推廣的融資新模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳志攀主編:《國際金融法》，法律出版社，1999年版，

[2]姚梅鎮(zhèn)主編:《國際經(jīng)濟(jì)法概論》，武漢大學(xué)出版社，1999年修訂版，[3]孫黎.國際項目融資[M].北京:北京大學(xué)出版社，1999.第10頁.

篇4

一、項目融資風(fēng)險的類型

項目融資是一種以項目公司為融資主體，以項目本身的資產(chǎn)及未來收益做抵押的一種籌資方式。與傳統(tǒng)的公司融資不同，項目融資的對象為項目公司，涉及的資金規(guī)模巨大，期限也較長，其本質(zhì)是一種無擔(dān)保貸款或有限擔(dān)保貸款的融資模式。因此，項目融資帶有很大的風(fēng)險性。

(一)信用風(fēng)險信用風(fēng)險是指因參與項目的單位未按照合同規(guī)定履行相關(guān)的責(zé)任與義務(wù)而導(dǎo)致的融資風(fēng)險。項目融資信用風(fēng)險貫穿項目開展的始終，對于項目能否順利進(jìn)展起關(guān)鍵性的作用。因此，在項目融資中，項目貸款人應(yīng)對參與單位進(jìn)行信用等各方面的評估，以保證項目的順利進(jìn)行。

(二)完工風(fēng)險完工風(fēng)險，即項目在開展過程中因各種因素影響而無法按時完工或完工后未達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)而需要承擔(dān)的風(fēng)險。完工風(fēng)險的發(fā)生會導(dǎo)致項目融資成本的增加，同時也會錯過最佳的市場機(jī)會，給項目帶來嚴(yán)重?fù)p失。

(三)生產(chǎn)風(fēng)險生產(chǎn)風(fēng)險是指項目在生產(chǎn)或運營階段中出現(xiàn)的技術(shù)、資源、勞力狀況及經(jīng)營等方面的風(fēng)險。生產(chǎn)風(fēng)險也是項目融資的主要核心風(fēng)險之一。

(四)市場風(fēng)險市場風(fēng)險是指建設(shè)單位能否在一定的成本支出水平下按原計劃保證產(chǎn)品質(zhì)量及市場需求與價格波動所帶來的風(fēng)險，主要包括價格風(fēng)險、競爭風(fēng)險和需求風(fēng)險。

(五)金融風(fēng)險金融風(fēng)險，即在項目融資過程中，項目發(fā)起人與貸款人需根據(jù)金融市場中可能出現(xiàn)的變化及項目未來生產(chǎn)過程中可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行評估和分析所承擔(dān)的風(fēng)險。金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險及匯率風(fēng)險兩個方面，其次也包括通貨膨脹、國際貿(mào)易政策的改變等所帶來的風(fēng)險。

二、項目融資風(fēng)險管理所存在的問題

項目融資所設(shè)計的資金規(guī)模龐大，期限長，參與方人數(shù)眾多且結(jié)構(gòu)復(fù)雜，以上因素導(dǎo)致了項目融資存在很大風(fēng)險，加之我國對基礎(chǔ)設(shè)施的需求越來越多，縱觀市場，我國項目融資風(fēng)險管理目前存在以下問題，這些問題在很大程度上影響了項目融資風(fēng)險管理的發(fā)展。

(一)相關(guān)政策法規(guī)體系不夠完善，制度不夠健全項目融資，涉及到一個國家的產(chǎn)業(yè)政策、外資政策及投資政策，需要有一個系統(tǒng)完善的法律體系及健康的金融市場作為保證。由于缺乏一套權(quán)威的法律體系，我國在融資項目的管理方面存在很大的缺陷，雖然我國在這方面也制定出了一些相關(guān)的法律法規(guī)，但尚未形成一個良好的法律保障環(huán)境，一些法律法規(guī)中存在著一些漏洞，相關(guān)的審批管理制度也不夠統(tǒng)一，這使得外商在我國的項目融資出現(xiàn)了極大的困難，加大了融資風(fēng)險。

(二)金融體系不夠完善，存在一定的外匯風(fēng)險我國是一個外匯管制國家，人民幣的兌換存在一定的限制。相比國際直接投資，項目融資對外匯風(fēng)險更加敏感。國家為穩(wěn)定國內(nèi)金融市場，對外匯的管理非常嚴(yán)格，外匯進(jìn)出受到了嚴(yán)格的限制，當(dāng)項目融資涉及到外匯時，不能及時做到外匯平衡。在我國目前的外匯管理體制下，投資者就需承擔(dān)人民幣無法實現(xiàn)自由兌換的風(fēng)險。這一問題直接降低了外商在我國的項目融資比例，制約了我國項目融資的發(fā)展。

(三)相關(guān)政府缺乏融資經(jīng)驗，做出不合理的承諾由于相關(guān)地方政府缺乏一些項目融資方面的知識及經(jīng)驗，出于一些國家及自身利益，政府官員會向外商做出一些不合理的承諾，而外商投資方對國內(nèi)相關(guān)政策不夠熟悉，過度相信政府的承諾，對項目回報所抱的期望值太高，缺乏科學(xué)合理的預(yù)測及分析，導(dǎo)致項目融資出現(xiàn)一定的風(fēng)險，而且政府在加大自身風(fēng)險的同時也給政府的信譽帶來了巨大損失。

(四)融資渠道不暢，加大了融資風(fēng)險在西方一些發(fā)達(dá)國家，項目融資方式多種多樣，項目公司采用發(fā)行股票及債券等方式進(jìn)行籌資，這樣一方面降低了融資風(fēng)險，另一方面也減少了籌資的成本。而我國現(xiàn)有的政策在發(fā)行股票以及債券方面有嚴(yán)格的規(guī)定，對以上兩種籌資方式均存在著一定的限制，這使得項目融資渠道不夠通暢，加大了項目融資的風(fēng)險。

(五)風(fēng)險管理方式落后，水平欠佳項目融資風(fēng)險管理主要包括三個環(huán)節(jié)：風(fēng)險識別、風(fēng)險評估及風(fēng)險管理。項目投資者在投資時因缺乏一定的經(jīng)驗和相關(guān)的深入調(diào)查研究工作以及科學(xué)合理的預(yù)測，對投資方案及計劃的把握不夠明確，做出不恰當(dāng)?shù)耐顿Y決策，在投資風(fēng)險管理的任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，都會加大融資風(fēng)險。

(六)風(fēng)險管理缺乏一些客觀條件項目融資的風(fēng)險是通過項目參與者簽訂各種合同協(xié)議，各參與者共同分配融資風(fēng)險的一種融資方式。這一過程涉及多個部門單位，一旦相關(guān)部門單位的工作開展情況出現(xiàn)問題，將會限制融資風(fēng)險管理的正常進(jìn)行。

三、針對項目融資風(fēng)險管理需要采取的對策

(一)完善相關(guān)法律法規(guī)，健全相關(guān)法律制度外商融資在我國項目融資中占據(jù)很大的比例，鼓勵外商參與我國的各項投資建設(shè)，加強(qiáng)項目融資立法，健全法律體系的透明度及權(quán)威性，使中外投資者在投資整個項目期間均可做到有法可依，有章可循，不僅可以更大范圍地吸引外商融資，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時也進(jìn)一步降低了我國項目融資風(fēng)險。

(二)深化金融體制改革，開放金融保險市場現(xiàn)階段我國在外匯方面仍實行嚴(yán)格管理，金融保險市場尚未完全開放，外匯平衡問題始終存在，這些都給項目融資帶來了很大的影響，我國應(yīng)根據(jù)當(dāng)前形式，加快金融體制的改革，拓寬金融保險市場，保證項目融資的順利進(jìn)行，降低項目融資的外匯風(fēng)險。

(三)加強(qiáng)對項目風(fēng)險管理人員的培訓(xùn)工作，切實做好融資風(fēng)險管理工作我國融資風(fēng)險管理領(lǐng)域人才匱乏，嚴(yán)重影響了融資風(fēng)險管理在國內(nèi)的發(fā)展。因此，在人才培養(yǎng)方面，相關(guān)部門應(yīng)引起足夠重視，開展一系列的考核及認(rèn)證工作，不定時地組織相關(guān)人員進(jìn)行國內(nèi)外交流，吸收國外在本領(lǐng)域的寶貴經(jīng)驗，為融資風(fēng)險管理建立堅實的理論基礎(chǔ)及實踐經(jīng)驗。

(四)對項目融資風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)合理的分析預(yù)測介于項目融資規(guī)模龐大，牽涉的參與者較多，經(jīng)營周期長，在融資前對其進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)合理的分析預(yù)測是很有必要的。政府可通過設(shè)立專程的風(fēng)險管理咨詢機(jī)構(gòu)，使項目融資參與方在作出決策之前對整個項目方案及計劃所存在的問題進(jìn)行溝通，減少雙方的風(fēng)險。

(五)改善項目融資風(fēng)險中的一些客觀條件項目融資涉及到的相關(guān)部門應(yīng)保證工作的順利開展，同時，我國現(xiàn)有政策應(yīng)得到一定的完善，在保障國家利益的前提下，使融資者可以選擇更多的籌資方式。除此之外，相關(guān)政府也不應(yīng)盲目對外商做出一些過高的承諾，在鼓勵外商融資時應(yīng)結(jié)合實際情況進(jìn)行評估，以保障項目融資的順利進(jìn)行。

四、結(jié)束語

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;項目融資

1.房地產(chǎn)項目的傳統(tǒng)融資模式

房地產(chǎn)開發(fā)項目融資而言, 是房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商為確保投資項目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風(fēng)險、高收益的特點，其最重要的問題就是資金問題，它歷來都是開發(fā)商最關(guān)注的問題，它也決定了該房地產(chǎn)項目能否順利實施。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式是主要利用企業(yè)自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。其渠道主要包括內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是指開發(fā)商自身的積累，包括開發(fā)企業(yè)的自有資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前一種方式由于企業(yè)的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國應(yīng)用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制，且貸款項目的風(fēng)險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，對于企業(yè)來說是非常不利于分散風(fēng)險的。所以，有以上分析可知，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過安排建設(shè)項目本身進(jìn)入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。

2.房地產(chǎn)項目融資新模式――項目融資

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)保或其它形式給予項目附加的信用支持。對比傳統(tǒng)融資跟項目融資，傳統(tǒng)融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設(shè)的項目的前景，而項目融資貸款人考慮項目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及除此之外的項目實體的其他資產(chǎn)。結(jié)合項目融資和房地產(chǎn)項目的特點，本文提出以下針對房地產(chǎn)項目的項目融資模式。

2.1 BOT 融資模式

BOT是Build（建設(shè)）、Operate(經(jīng)營)和Transfer(轉(zhuǎn)讓)三個英文單詞第一個字母的縮寫。是指國家或者地方政府部門通過特許經(jīng)營協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨資)或本國其它的經(jīng)濟(jì)實體組建項目公司，由該項目公司承擔(dān)公共基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項目的融資、建造、經(jīng)營和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M用，由此回收項目投資、經(jīng)營和維護(hù)成本并獲得合理的回報；特許期滿后，項目公司將設(shè)施無償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。BOT 實際上是政府和私人企業(yè)間就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所建立的特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議關(guān)系。

在房地產(chǎn)業(yè)，BOT 項目融資模式可應(yīng)用于公共休閑場所的建設(shè)中，如公園等項目。該模式不僅能減少政府的直接財政負(fù)擔(dān)，減輕政府的借款負(fù)債義務(wù)，而且還有利于轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險，提高項目的運作效率。BOT項目如果有外國的專業(yè)公司參與融資和經(jīng)營，會給項目所在國帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗，既給本國的承包商帶來較多的發(fā)展機(jī)會，也促進(jìn)了國際經(jīng)濟(jì)的融合。

2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融資模式

ABS（Asset Backed Securitization）是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。具體來說，它是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，經(jīng)過信用增級，在資本市場上發(fā)行債券籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目可以進(jìn)入高信用等級證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點大幅降低發(fā)行債券籌集資金的成本。

具體來說，利用ABS 模式進(jìn)行房地產(chǎn)項目融資的流程基本上可分為四個階段：第一，組建SPC 階段。SPC 是Special Purpose Corporation 縮寫，即特殊目標(biāo)公司。這種公司包括國際權(quán)威資信評估機(jī)構(gòu)較高資信評估等級（AAA 或AA 級）的信托投資公司、信用擔(dān)保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機(jī)構(gòu)。成功組建SPC 是ABS 順利運作的根本前提；第二，SPC 與項目結(jié)合階段。適合ABS 的項目是擁有未來現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項目或幾個中小型房地產(chǎn)項目捆綁組合項目，擁有這些未來現(xiàn)金流量所有權(quán)的是項目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是ABS 融資的物質(zhì)基礎(chǔ)。SPC 與這些項目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項目公司擁有的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC；第三，SPC 發(fā)行債券階段。SPC 可直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過SPC 信用擔(dān)保，由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行債券。SPC發(fā)行的債券或通過它信用擔(dān)保的債券自動擁有相應(yīng)等級。然后把所籌資金用于項目建設(shè)和開發(fā)；第四，SPC 償債階段。由于項目公司已將項目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，因此SPC 就能利用項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入清償其在國際資本市場發(fā)行債券的本息。

2.3房地產(chǎn)的售后回租融資模式

售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產(chǎn)項目公司設(shè)計好售房價格和租金，計算房地產(chǎn)的投資報酬率，該報酬率應(yīng)高于銀行存款利率；②項目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購買合同，同時按約定項目公司回租該房產(chǎn)；③項目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產(chǎn)的售后回租主要通過銷售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項目公司資金緊張的問題；而對于投資者來說，因為購買的房產(chǎn)屬自己，避免了因項目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風(fēng)險。

3.總結(jié)

傳統(tǒng)以企業(yè)自身的資信能力進(jìn)行融資的方式已經(jīng)不適合在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)項目，而取而代之的是以房地產(chǎn)項目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結(jié)合房地產(chǎn)項目自身和項目融資方式的特點，本文提出了BOT融資模式、ABS融資模式、售后回租等融資模式，并對這些模式進(jìn)行了分析，以幫助房地產(chǎn)項目選擇合適的融資方式。　[科]

【參考文獻(xiàn)】

［1］戴大雙.項目融資[M].機(jī)械工業(yè)出版社.