序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇風(fēng)險(xiǎn)投資分析方法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞 投資風(fēng)險(xiǎn) 計(jì)量方法 階段性

一、引言

近20年來國際金融市場的發(fā)展使行業(yè)內(nèi)的競爭加劇，現(xiàn)代金融理論、金融工程技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展為金融投資帶來了更多的可能性。目前關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量有很多指標(biāo)，包括以投資收益率的方差、標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的計(jì)量方法；以Hurst指數(shù)計(jì)量的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)代表的非線性計(jì)算方法；以收益率的下方風(fēng)險(xiǎn)為基礎(chǔ)的計(jì)量指標(biāo)，包括Var、LPM等等。投資除了存在系統(tǒng)性的市場風(fēng)險(xiǎn)之外，主要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)就是價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，這種因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)而帶來損失的可能性就是我們所說的投資風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)量通常運(yùn)用的是均值方差，用于指導(dǎo)投資者關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，把握投資時(shí)機(jī)。

二、投資風(fēng)險(xiǎn)概述

投資風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)歷了60年代的資產(chǎn)負(fù)債模式到80年代的資本協(xié)議約束模式，到現(xiàn)代的全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式，經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，各國領(lǐng)導(dǎo)吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，認(rèn)識(shí)到金融危機(jī)中最大的教訓(xùn)就是監(jiān)管責(zé)任的不到位，美國監(jiān)管部門對(duì)于金融投資機(jī)構(gòu)的管理有欠缺，因此誕生了新的衍生工具，從管理思想到風(fēng)險(xiǎn)管理定價(jià)模型到市場風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)關(guān)系等內(nèi)容確定了投資風(fēng)險(xiǎn)的測算和管理方法。通過一系列的模型定出最終收益與風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)關(guān)系，給出相應(yīng)的評(píng)級(jí)，為投資者提供投資參考。市場定價(jià)模型考慮的因素包含市場的所有因素，例如基礎(chǔ)資產(chǎn)、交易對(duì)手金融違約風(fēng)險(xiǎn)等，也為信用資產(chǎn)的歸類給出了相關(guān)性指導(dǎo)。構(gòu)建了風(fēng)險(xiǎn)管理的識(shí)別和量化體系，實(shí)施新資本協(xié)議的目標(biāo)來指導(dǎo)提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平。建立有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，控制操作風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用巴塞爾規(guī)定的基本指標(biāo)法和標(biāo)準(zhǔn)法以及高級(jí)計(jì)量法，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測量。

三、投資風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)學(xué)特征

（一）偏差的好壞

當(dāng)收益率波動(dòng)向下時(shí)，低于投資者預(yù)期，就是一種壞的偏差，反之投資收益率向上波動(dòng)，可能高于投資者預(yù)期時(shí)就是一種好的偏差，通常情況，對(duì)于多頭投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)就是壞的偏差。對(duì)于空頭投資者而言則情況相反。觀察收益率曲線的波動(dòng)情況和總體走勢能夠幫助投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形成預(yù)期，以及判斷市場情緒。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的期望特性

對(duì)于投資者來說，投資風(fēng)險(xiǎn)與投資期望是相對(duì)的，當(dāng)實(shí)際獲得的投資收益高于投資者的原始期望值時(shí)，有利于投資者建立信心，與此同時(shí)，投資期望值越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越大，此時(shí)投資者將舍棄低盈利機(jī)會(huì)，增加融資，用于投資更高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目，其期望值也同時(shí)增加。因此，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的分析一定是建立在投資期望的基礎(chǔ)上的。通常投資都有一定的周期，根據(jù)投資周期的階段性，能夠運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)量，運(yùn)用均值―方差量化投資者實(shí)際收益情況，通過統(tǒng)計(jì)分布情況分析投資的好壞。在投資實(shí)踐中通常選擇無風(fēng)險(xiǎn)收益率作為期望收益率，并且將低于無風(fēng)險(xiǎn)收益率的投資視為發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，若是針對(duì)個(gè)人投資者的研究則需要依據(jù)個(gè)人投資者的投資期望來進(jìn)行測算。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間特性

設(shè)定不同的統(tǒng)計(jì)周期對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測量，其風(fēng)險(xiǎn)程度會(huì)有所差異。時(shí)間單位屬于月、季、年以上的投資為長線投資，時(shí)間以日、周為單位為短線投資。投資風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間特性與不同時(shí)間段的投資收益相關(guān)聯(lián)，因此描述投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)以時(shí)間為基礎(chǔ)，敘述為月投資風(fēng)險(xiǎn)、季投資風(fēng)險(xiǎn)和年投資風(fēng)險(xiǎn)。

四、基于均值-方差模型的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法

均值―方差模型是統(tǒng)計(jì)學(xué)的基本計(jì)量方法，在馬科維茲之后的研究集中于期望收益率曲線向下趨勢的風(fēng)險(xiǎn)研究，并且建立了計(jì)量風(fēng)險(xiǎn)的通用公示：

定義：W為未來的財(cái)富值；

f（W）表示財(cái)富值的概率密度；

F（W）表示財(cái)富值的積累概率密度；

U表示財(cái)富的期望值；

得到的計(jì)算公示如下：

第一，方差

第二，半方差

第三，絕對(duì)離差

第四，財(cái)富值低于期望的概率

將以上公示進(jìn)行合并得到如下公示：

將W固定于U上之后，得到專門用于計(jì)量Downside Risk的a-t兩參數(shù)模型，也就是現(xiàn)在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：

上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情況只討論a取值為0，1，2的情況；當(dāng)a=0時(shí)，LPM0 表示低于期望的概率水平；當(dāng)a=1時(shí)，LPM1表示低于期望的收益率與期望值之間的偏差；當(dāng)a=0時(shí)，LPM2 表示低于期望的收益率與期望之差的平方的平均可能性。

五、期望-半方差風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量模型

2000年之后學(xué)術(shù)界開始重新審視半方差的計(jì)量方法，并給出了一個(gè)新的計(jì)算方法，如表1所示：

表1 基于均值的半方差計(jì)算方法

Year Return R

1990 10%

1991 -5% -5% 25% 625%

1992 30%

1993 15% 15% 5% 25%

1994 20%

Σ=100% Σ=650%

μ=20% SV=650%/5=130%

半方差計(jì)量方法具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

首先，半方差的運(yùn)用并不常見，投資者對(duì)這種方法不熟悉。

其次，投資經(jīng)理在實(shí)踐中需要考慮投資成敗問題，如果運(yùn)用半方差計(jì)量需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，一旦失敗會(huì)帶來相關(guān)法律問題。

再者，馬科維茲憑借資產(chǎn)選擇論開創(chuàng)了均值―方差的先河，并因此獲得了諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)，因此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法的革新造成了一定的阻礙。

最后，目前還沒有基于半方差方法的投資模型，無法充分發(fā)揮半方差方法的優(yōu)越性。

在Downside Risk的理念指導(dǎo)下，20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并運(yùn)用到投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算當(dāng)中。經(jīng)過一段時(shí)間的組合與實(shí)踐應(yīng)用，將Var定義為在一定置信區(qū)間的損失最大可能性，其計(jì)算采用收益率的聯(lián)合正態(tài)分布，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行參數(shù)假設(shè)的設(shè)定。然而，Var存在較大的缺陷，主要表現(xiàn)在，只計(jì)算左尾尖的大小而非全部下行風(fēng)險(xiǎn)；只考慮了投資安全問題，沒有考慮上行趨勢帶來收益的可能性，因此只適用于評(píng)估資本充足性。

六、兩階段計(jì)量方法檢驗(yàn)

檢驗(yàn)投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）方法與現(xiàn)實(shí)情況是否相符，需要將模型測算的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比。為此，本文選擇了上證指數(shù)5年來的損失計(jì)算數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了以周為周期的統(tǒng)計(jì)期間收益率的變化情況，以收益率低于無風(fēng)險(xiǎn)收益率的數(shù)據(jù)作為投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，然后計(jì)算其差值再加上1，以此類推計(jì)算了50個(gè)交易周的幾何平均值，得到了全年每周的損失可能性。（表2）

通過上述檢驗(yàn)，SV值的每周可能損失相關(guān)系數(shù)為0.994，由此可以推斷其風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)效果，基本一致；每周可能損失值的方差相關(guān)性只有0.463，方差基本不能表達(dá)每周可能的損失。加入資本因素的半方差方法與計(jì)算可能損失值的幾何均值方法，復(fù)雜程度相似，但是準(zhǔn)確性有所差距。

七、結(jié)語

在測算投資風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險(xiǎn)定義在收益率的均值偏差基礎(chǔ)上，更能反映現(xiàn)實(shí)情況，根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)的特性，通過改進(jìn)半方差計(jì)量方法，加入資本因素，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，使計(jì)算結(jié)果更客觀，計(jì)算方法更簡潔，通過本文的討論發(fā)現(xiàn)，幾何均值的標(biāo)準(zhǔn)是最準(zhǔn)確的檢驗(yàn)方法。我國的無風(fēng)險(xiǎn)利率處在近20年以來的低位，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，在進(jìn)行投資組合與風(fēng)險(xiǎn)管理中要利用上述風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，進(jìn)行合理有效的評(píng)估，同時(shí)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)合理引導(dǎo)投資機(jī)構(gòu)，增加對(duì)投資機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，以及對(duì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)提示，改進(jìn)凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本準(zhǔn)備計(jì)算公式，加強(qiáng)資本質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量的針對(duì)性；完善杠桿率指標(biāo)，提高風(fēng)險(xiǎn)覆蓋的完備性；強(qiáng)化全面風(fēng)險(xiǎn)管理要求，提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平，從而促進(jìn)投資市場的健康可持續(xù)發(fā)展，順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮流。

（作者單位為中海石油財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 潘立生，楊曉.非效率投資計(jì)量模型有效性檢驗(yàn)――基于經(jīng)濟(jì)周期階段性研究[J].合肥工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2014（1）：9-17.

篇2

摘要：隨著改革開發(fā)的不斷深化及國家投融資體制改革的發(fā)展，我國公路建設(shè)經(jīng)營模式也發(fā)生了極大的改變，目前最常見的投資模式包括國家、地方、獨(dú)立投資者等。因?yàn)槎嘣顿Y主體的形成及BOT、特許權(quán)經(jīng)營理念及模式的大量引進(jìn)，形成了一些由投資方構(gòu)件的獨(dú)立建設(shè)、運(yùn)用及管理的公路項(xiàng)目公司，這種情況下，公路網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)提升也引起了投資者的重視。本文主要對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的概況、公路投資風(fēng)險(xiǎn)及投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法進(jìn)行了分析與探究，以期為公路事業(yè)發(fā)展提供可靠的保障。

關(guān)鍵詞 ：公路投資風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避方法 概況 風(fēng)險(xiǎn)管理 公路建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)清單

作為國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施，公路是交通運(yùn)輸系統(tǒng)的綜合性基礎(chǔ)。伴隨全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的有效提升，加快了各個(gè)國家、地區(qū)之間的交流，公路發(fā)展趨勢也已成為由局部區(qū)域網(wǎng)絡(luò)發(fā)展向跨國界、跨地區(qū)大型公路網(wǎng)方向發(fā)展。公路的安全性及舒適性能夠?qū)σ粋€(gè)國家、地區(qū)的綜合國力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行充分體現(xiàn)。公路建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，可對(duì)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動(dòng)作用，是實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

一、投資風(fēng)險(xiǎn)的概況

投資風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)未來投資收益的不確定性，在投資中可能會(huì)遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。遵循公路項(xiàng)目投資特性，投資風(fēng)險(xiǎn)來源可分為3個(gè)方面：外部環(huán)境的不確定性、項(xiàng)目自身復(fù)雜性及項(xiàng)目設(shè)計(jì)者、建設(shè)者與運(yùn)營管理者能力的有限性。

作為資金、技術(shù)密集型項(xiàng)目，公路工程建設(shè)具有規(guī)模大、投資高、工期長等特點(diǎn)，從項(xiàng)目立項(xiàng)至竣工后期整個(gè)過程中，其面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)間具有較為復(fù)雜的關(guān)系。根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)來源的不同，其風(fēng)險(xiǎn)特征如下：

第一，風(fēng)險(xiǎn)存在客觀性及普遍性。風(fēng)險(xiǎn)作為損失發(fā)生的不確定寫那個(gè)，其屬于超越人們主觀意識(shí)的客觀存在，在公路建設(shè)各個(gè)階段，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在。

第二，具體風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的偶然性及大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的必然性。大量風(fēng)險(xiǎn)因素與其他因素的共同作用結(jié)果是所有具體風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，作為一種隨機(jī)現(xiàn)象，偶然性是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)事故出現(xiàn)的特點(diǎn)。通過觀察、統(tǒng)計(jì)及分析大量風(fēng)險(xiǎn)事故資料，可對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率、損失程度進(jìn)行計(jì)算，降低風(fēng)險(xiǎn)。

第三，風(fēng)險(xiǎn)的可變性。在公路工程整個(gè)建設(shè)過程中，在質(zhì)和量上各種風(fēng)險(xiǎn)都出現(xiàn)了改變，伴隨建設(shè)階段的轉(zhuǎn)變，部分風(fēng)險(xiǎn)可得到有效管控，部分風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)并得到有效處理，在項(xiàng)目各個(gè)階段都極易出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，風(fēng)險(xiǎn)的多樣性及多層次性。公路工程具有工期長、規(guī)模大等特點(diǎn)，致使其具有大量復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致公路建設(shè)整個(gè)工期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)量較大，各種風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系的交叉，導(dǎo)致其呈現(xiàn)出多層次的特點(diǎn)。

二、公路投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.項(xiàng)目建設(shè)成本增加

公路項(xiàng)目由投資準(zhǔn)備階段到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，所需費(fèi)用資金較多。在增加建設(shè)成本的同時(shí)，將對(duì)公路建設(shè)項(xiàng)目收益情況造成直接影響。首先，公路建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模改變必將增加成本。因前期規(guī)劃和后期建設(shè)規(guī)模存在極大的不同，致使成本支出不斷加大，建設(shè)期間全部費(fèi)用，如土地征用費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、材料預(yù)估費(fèi)用等都會(huì)超出設(shè)計(jì)規(guī)劃的費(fèi)用。

其次，在市場體制作用下，市場供求關(guān)系將產(chǎn)生物價(jià)變化等情況，特別是公路投資建設(shè)中的材料、人工費(fèi)用等。施工前期，公路工程建設(shè)具有較低原材料、人工費(fèi)用，可施工過程中因價(jià)格因素的制約，將加大建設(shè)成本，導(dǎo)致人工、原材料等大量增加。

再次，設(shè)計(jì)改變?cè)黾映杀尽９吠顿Y建設(shè)時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)前期規(guī)劃不合理，后期設(shè)計(jì)變更等問題，這些問題的大量出現(xiàn)，將引發(fā)后期索賠矛盾，直接影響到綜合成本。

最后，附近土地征用、拆遷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估不合理。作為公路投資建設(shè)的重要內(nèi)容，建筑物拆遷工作是其投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的必要因素。拆遷工作的不確定性主要體現(xiàn)在賠償費(fèi)用方面。在市場調(diào)查時(shí)，投資商因無法深入了解當(dāng)?shù)丨h(huán)境、文化等內(nèi)容，在開發(fā)過程中將大幅度提升拆遷及補(bǔ)償費(fèi)用。

2.風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問題

（1）建設(shè)性風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)性風(fēng)險(xiǎn)是指在設(shè)計(jì)、施工中公路工程存在一定問題，導(dǎo)致運(yùn)營無法正常進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)。作為項(xiàng)目業(yè)主，在選擇設(shè)計(jì)單位、審查設(shè)計(jì)方案等方面投資方并沒有直接決定權(quán)，往往存在政府參與的現(xiàn)象。公路使用期間，因工程設(shè)計(jì)、施工存在問題將無法達(dá)到公路工程的使用性能，導(dǎo)致投資方不能對(duì)預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。

（2）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。車輛通行收費(fèi)權(quán)、廣告經(jīng)營收入權(quán)及服務(wù)設(shè)施經(jīng)營收入等都是公路項(xiàng)目運(yùn)營收入的主要來源。在現(xiàn)行制度下，投資方并沒有自主定價(jià)權(quán)，如降低公路車流量及第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)等問題的產(chǎn)生，將影響投資方的預(yù)期收益情況，并增加其支付難度。

（3）金融風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹與利率風(fēng)險(xiǎn)等為公路項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)，因公路項(xiàng)目規(guī)模大投資多，通常存在貸款等問題，這種情況下，必定會(huì)產(chǎn)生利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)固定利率合同簽訂后，在降低利率的情況下，投資方的支付費(fèi)用將對(duì)當(dāng)時(shí)市場利率投資成本高出許多。在進(jìn)行浮動(dòng)利率合同簽訂時(shí)，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生上漲利率的現(xiàn)象，進(jìn)而給投資方帶來嚴(yán)重的資金壓力。

三、公路投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法分析

通過評(píng)估與分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，及充分考慮項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率、損失嚴(yán)重程度及其他因素，可對(duì)公路工程出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)危害性進(jìn)行確定，同時(shí)比較投資者的安全指標(biāo)，對(duì)公路項(xiàng)目的危險(xiǎn)等級(jí)進(jìn)行確定，進(jìn)而選取科學(xué)有效的措施進(jìn)行施工。

1.風(fēng)險(xiǎn)回避

作為一種最徹底的風(fēng)險(xiǎn)處置技術(shù)，風(fēng)險(xiǎn)回避是在對(duì)公路項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及較大損失時(shí)，可對(duì)該項(xiàng)目主動(dòng)放棄及終止，以此對(duì)該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)避免及降低損失的一種方式。在風(fēng)險(xiǎn)事件出現(xiàn)前風(fēng)險(xiǎn)回避可完全消除風(fēng)險(xiǎn)因素，相比其他風(fēng)險(xiǎn)處理方式，這種方式更能降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)率。在預(yù)測、識(shí)別、評(píng)估及分析公路項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中，如發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失較大，通過這種方式，可正確估量風(fēng)險(xiǎn)程度，避免不可估量損失的發(fā)生。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理

在對(duì)公路項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)全面分析、評(píng)估的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范工作進(jìn)行合理規(guī)劃，在最小范圍內(nèi)控制風(fēng)險(xiǎn)，降低損失。面對(duì)建設(shè)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要求建設(shè)施工過程中項(xiàng)目工期必須加強(qiáng)道路養(yǎng)護(hù)與維修力度，對(duì)路面進(jìn)行定期檢測，保證規(guī)范公路項(xiàng)目建設(shè)過程等。同時(shí)做好可行性研究工作，在技術(shù)與施工方案選擇應(yīng)確保其合理性，盡量對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。在承建商選擇中應(yīng)確保其具有較強(qiáng)的能力與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并進(jìn)行工程完工擔(dān)保措施的建立。在運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)管理中，交通量降低及增加維護(hù)費(fèi)用為運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的主要體現(xiàn)，該風(fēng)險(xiǎn)處理方式可選用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)控制。必須對(duì)運(yùn)營管理模式加以創(chuàng)新及改革，確保公路運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)能夠與維護(hù)機(jī)構(gòu)有效協(xié)調(diào)，并進(jìn)行運(yùn)用維護(hù)合同的簽訂，對(duì)獎(jiǎng)懲措施加以明確。

3.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

篇3

摘 要 本文提出了一種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用層次分析法（AHP法）與模糊綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重的確定和投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了科學(xué)決策的依據(jù)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 層次分析法 模糊綜合評(píng)價(jià)

一、引言

當(dāng)前我國在投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風(fēng)險(xiǎn)影響因素較少；二、各種風(fēng)險(xiǎn)因素間的相關(guān)性研究不充分；三、一般采用靜態(tài)分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對(duì)以上情況提出了一種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)體系，利用模糊綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面科學(xué)的評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供了一種有效的方法。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則

1．全面性。指標(biāo)體系作為一個(gè)有機(jī)整體，既有反映項(xiàng)目收益的指標(biāo)，又有反映總投資和工期方面的指標(biāo)；既有確定性指標(biāo)，又有風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)。

2．科學(xué)性。指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)要力求反映客觀實(shí)際，對(duì)評(píng)價(jià)的結(jié)果需要復(fù)核和檢驗(yàn)。

3．可行性。指標(biāo)體系不僅在理論上行得通，在實(shí)際操作上也要簡單易行。

4．系統(tǒng)性。指標(biāo)體系要注意結(jié)構(gòu)層次，橫向可比，縱向可比，重點(diǎn)突出。

（二）指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)成

在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)構(gòu)建原則，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)層次體系，包括：目標(biāo)層A、準(zhǔn)則層B和指標(biāo)層C。

三、模糊綜合評(píng)價(jià)方法

模糊綜合評(píng)價(jià)方法是一種綜合運(yùn)用層次分析法和模糊評(píng)價(jià)法來評(píng)價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評(píng)價(jià)法解決了層次分析法的各方案對(duì)各評(píng)價(jià)因素優(yōu)劣性評(píng)分的問題；層次分析法則為模糊綜合評(píng)價(jià)提供了較為科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和各因素的權(quán)重。

（一）建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)模型

利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的層次結(jié)構(gòu)模型。本文所建立模型如下表所示。

在評(píng)價(jià)過程中，評(píng)價(jià)者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對(duì)它進(jìn)行估計(jì)。如果在估計(jì)時(shí)有誤差，必然導(dǎo)致判斷矩陣的特征值有偏差。在構(gòu)造判斷矩陣時(shí)，并不要求判斷具有嚴(yán)格的一致性。這是客觀事物的復(fù)雜性與人們認(rèn)識(shí)的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

過程分為兩步，首先計(jì)算一致性指標(biāo)CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機(jī)引入一致性指標(biāo)RI，計(jì)算一致性檢驗(yàn)系數(shù)CR=CI/RI，計(jì)算結(jié)果CR≤0.1，則這個(gè)判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權(quán)重基本合理；否則調(diào)整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標(biāo)為止。

（三）計(jì)算組合權(quán)重

根據(jù)指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素的特征向量集W和準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)評(píng)判目標(biāo)A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的特征向量V，可以計(jì)算得出指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于評(píng)判目標(biāo)A的系統(tǒng)特征向量U，即系統(tǒng)權(quán)重向量，相應(yīng)的計(jì)算公式為：U=W×V。

（四）建立多層次模糊綜合評(píng)價(jià)模型

確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)集T=t1，t2，…tm以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評(píng)價(jià)模型。

四、結(jié)語

模糊綜合評(píng)價(jià)方法克服了傳統(tǒng)決策方法只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險(xiǎn)的弊病，將房地產(chǎn)投資作為一個(gè)系統(tǒng)來衡量其整體風(fēng)險(xiǎn)程度。該方法不僅可以得出對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的優(yōu)劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對(duì)項(xiàng)目實(shí)施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據(jù)，具有較大的應(yīng)用空間應(yīng)用價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉秋燕.房地產(chǎn)投資分析.大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2007:308-324.

篇4

    房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的組成部分,它的發(fā)展也遵從了經(jīng)濟(jì)的周期性規(guī)律。宏觀經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)和投資隨之上升,但由于房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)滯效應(yīng),使得房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇會(huì)稍后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)間。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長,使房地產(chǎn)價(jià)格上升,開發(fā)商資產(chǎn)值相應(yīng)快速膨脹,在銀行大量提供抵押貸款的情況下,投資乘數(shù)效應(yīng)又使得房地產(chǎn)業(yè)比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。由于房地產(chǎn)業(yè)沒有宏觀經(jīng)濟(jì)那種各行業(yè)相互牽動(dòng)消長的綜合影響,因而房地產(chǎn)業(yè)的衰退現(xiàn)象也通常比宏觀經(jīng)濟(jì)先期出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭,直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

    一.房地產(chǎn)投資的概念

    房地產(chǎn)投資屬于投資的范疇,是指投資主題{包括政府,企業(yè)和個(gè)人}為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo),直接或間接對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā),經(jīng)營,管理,服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。毋庸置疑,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位 。進(jìn)行房地產(chǎn)投資是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要渠道,當(dāng)然也是個(gè)體積累財(cái)富的重要方式。

    二.房地產(chǎn)投資的分類

    根據(jù)房地產(chǎn)投資形式的不同,房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資主體直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作,包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式;房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,投資者不需要直接參與房地產(chǎn)相關(guān)的投資管理,包括購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券、股票,購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等活動(dòng)。同時(shí),根據(jù)房地產(chǎn)投資的用途不同,房地產(chǎn)投資也可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等等。

    三.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和弊端

    由于房地產(chǎn)投資中有大約七至八成的資金直接或間接來自銀行抵押貸款,且所占用的這部分資金大多是長期貸款,而銀行資金來源主要是各類短期存款,如此短存長貸的矛盾,在銀行內(nèi)是主要的潛在風(fēng)險(xiǎn)之一。目前,國內(nèi)尚未對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的化解有切實(shí)見效的防范與預(yù)警措施,一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生大的波動(dòng),銀行將形成大量的呆、壞賬;此外,在偶然因素的刺激下,短期儲(chǔ)戶如果大規(guī)模提現(xiàn),銀行將面對(duì)資金短缺的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前我國還未采用資產(chǎn)證券化的房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)融資模式的情況下,化解上述風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)困難,只能將其寄托在房地產(chǎn)穩(wěn)健良性發(fā)展的良好預(yù)期上,但是這種預(yù)期是極其脆弱的。

    從邏輯上講,房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值上升的原因,同樣也是結(jié)果。一般而言,房地產(chǎn)投資可能導(dǎo)致削弱城市競爭力的直接因素主要有:房產(chǎn)類商業(yè)成本(包括商業(yè)設(shè)施與廠房租金等)、生活居住成本。如房租水平提高了,成本增加,降低城市競爭力,這是不利的因素。但實(shí)際上,這兩類因素與城市競爭力相關(guān)的其他因素也有著密切的聯(lián)系,如商業(yè)成本提高,可能使某些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)逐漸遷出,其結(jié)果將導(dǎo)致城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的破壞,使聚集的產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)區(qū)分散,最終導(dǎo)致該類產(chǎn)業(yè)競爭力喪失;同樣地,隨著居住、辦公成本的提高,增加了人才的生活成本,從而城市部分地喪失對(duì)人力資本的吸引力,人才的流失將大大降低城市的競爭力,進(jìn)而對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展不利。

    四.房地產(chǎn)投資的控制方法

    1.使用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

    為了有效地監(jiān)測中國房地產(chǎn)存在的宏觀風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)部自2004年2月起正式啟動(dòng)房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng),并決定在上海、深圳等13個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。這個(gè)系統(tǒng)將由數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和市場監(jiān)控三大塊構(gòu)成,包括房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地?cái)?shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)等7種與地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù),各地將在整合這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,定時(shí)相關(guān)信息。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡,一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,一些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展造成一定影響。各地區(qū)應(yīng)根據(jù)發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn),加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間,建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)單位,學(xué)會(huì)使用房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng),善于總結(jié)系統(tǒng)反映的信息,把握當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢,減少宏觀風(fēng)險(xiǎn)因素帶來的影響。另外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要建立自己的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控或預(yù)警系統(tǒng),有效覺察計(jì)劃的偏離,一旦超出正常范圍,立即啟動(dòng)整改應(yīng)變程序。

    2.成立風(fēng)險(xiǎn)專管機(jī)構(gòu)。

    目前,投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越被人們所重視,但是在企業(yè)內(nèi)部成立專門的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的開發(fā)企業(yè)卻很少,投資風(fēng)險(xiǎn)的分析往往局限于對(duì)某一個(gè)具體項(xiàng)目而展開,缺少在投資全局范圍內(nèi)、投資整個(gè)過程以及中遠(yuǎn)期的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理,造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)從機(jī)制上、制度上加以落實(shí),成立專門的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)顯得十分必要。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)就是加強(qiáng)對(duì)投資過程中風(fēng)險(xiǎn)的管理,來實(shí)現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險(xiǎn)最小化的目的。具體的工作任務(wù)包括風(fēng)險(xiǎn)的具體的工作任務(wù)包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的分析評(píng)價(jià)和決策、風(fēng)險(xiǎn)的控制。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和處理。

    3.房地產(chǎn)開發(fā)投資組合。

    房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合是指在某一則這種組合越不能降低風(fēng)險(xiǎn);組合的各方相關(guān)度越小,則這種組合越能降低風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中,一般來說,替代性物業(yè)之間、配套緊密性強(qiáng)的物業(yè)之間相關(guān)度較高,它們組合在一起分散風(fēng)險(xiǎn)能力較弱;非替代性物業(yè)之間、配套緊密性較弱的物業(yè)之間相關(guān)度較低,它們組合在一起較能分散風(fēng)險(xiǎn)。因此,從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度看,在同一投資項(xiàng)目中盡量避免替代物業(yè)、配套緊密性較強(qiáng)的物業(yè)組合在一起。對(duì)于那些非結(jié)合在一起不可的配套物業(yè),應(yīng)只按主體物業(yè)的容量進(jìn)行配套開發(fā),不可超容量的配套。

    4.建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),又稱為微觀經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)。一般來說,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就是考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的直接效益和間接效益,孤立地計(jì)算出這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入的資金所能給企業(yè)帶來的利益。因此,房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能初步考察出此項(xiàng)目投資的可靠性及可能的前景。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的第一步,也是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容,是決定房地產(chǎn)投資命運(yùn)的重要決策與依據(jù)。因此,開發(fā)商在投資決策前必須做好投資評(píng)價(jià)工作。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要的資金量較大,且周期長、資金運(yùn)作過程影響因素多,因此發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是有效的監(jiān)測和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。一個(gè)理想的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,會(huì)在企業(yè)所面臨的各種現(xiàn)實(shí)和潛在的風(fēng)險(xiǎn)尚未形成或剛剛形成時(shí),迅速確定風(fēng)險(xiǎn)來源、判斷和細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成、采用風(fēng)險(xiǎn)防范措施化解風(fēng)險(xiǎn)、將風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)系數(shù)降到最低,從而實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。

篇5

引言：

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的組成部分，它的發(fā)展也遵從了經(jīng)濟(jì)的周期性規(guī)律。宏觀經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)和投資隨之上升，但由于房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)滯效應(yīng)，使得房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇會(huì)稍后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)間。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，使房地產(chǎn)價(jià)格上升，開發(fā)商資產(chǎn)值相應(yīng)快速膨脹，在銀行大量提供抵押貸款的情況下，投資乘數(shù)效應(yīng)又使得房地產(chǎn)業(yè)比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。由于房地產(chǎn)業(yè)沒有宏觀經(jīng)濟(jì)那種各行業(yè)相互牽動(dòng)消長本文由收集整理的綜合影響，因而房地產(chǎn)業(yè)的衰退現(xiàn)象也通常比宏觀經(jīng)濟(jì)先期出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

一.房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資屬于投資的范疇，是指投資主題{包括政府，企業(yè)和個(gè)人}為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位 。進(jìn)行房地產(chǎn)投資是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要渠道，當(dāng)然也是個(gè)體積累財(cái)富的重要方式。

二.房地產(chǎn)投資的分類

根據(jù)房地產(chǎn)投資形式的不同，房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資主體直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式；房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，投資者不需要直接參與房地產(chǎn)相關(guān)的投資管理，包括購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等活動(dòng)。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)投資的用途不同，房地產(chǎn)投資也可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等等。

三.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和弊端

由于房地產(chǎn)投資中有大約七至八成的資金直接或間接來自銀行抵押貸款，且所占用的這部分資金大多是長期貸款，而銀行資金來源主要是各類短期存款，如此短存長貸的矛盾，在銀行內(nèi)是主要的潛在風(fēng)險(xiǎn)之一。目前，國內(nèi)尚未對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的化解有切實(shí)見效的防范與預(yù)警措施，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生大的波動(dòng)，銀行將形成大量的呆、壞賬；此外，在偶然因素的刺激下，短期儲(chǔ)戶如果大規(guī)模提現(xiàn)，銀行將面對(duì)資金短缺的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前我國還未采用資產(chǎn)證券化的房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)融資模式的情況下，化解上述風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)困難，只能將其寄托在房地產(chǎn)穩(wěn)健良性發(fā)展的良好預(yù)期上，但是這種預(yù)期是極其脆弱的。

從邏輯上講，房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值上升的原因，同樣也是結(jié)果。一般而言，房地產(chǎn)投資可能導(dǎo)致削弱城市競爭力的直接因素主要有：房產(chǎn)類商業(yè)成本（包括商業(yè)設(shè)施與廠房租金等）、生活居住成本。如房租水平提高了，成本增加，降低城市競爭力，這是不利的因素。但實(shí)際上，這兩類因素與城市競爭力相關(guān)的其他因素也有著密切的聯(lián)系，如商業(yè)成本提高，可能使某些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)逐漸遷出，其結(jié)果將導(dǎo)致城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的破壞，使聚集的產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)區(qū)分散，最終導(dǎo)致該類產(chǎn)業(yè)競爭力喪失；同樣地，隨著居住、辦公成本的提高，增加了人才的生活成本，從而城市部分地喪失對(duì)人力資本的吸引力，人才的流失將大大降低城市的競爭力，進(jìn)而對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展不利。

四.房地產(chǎn)投資的控制方法

1.使用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

為了有效地監(jiān)測中國房地產(chǎn)存在的宏觀風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部自2004年2月起正式啟動(dòng)房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)，并決定在上海、深圳等13個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。這個(gè)系統(tǒng)將由數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和市場監(jiān)控三大塊構(gòu)成，包括房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地?cái)?shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)等7種與地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)，各地將在整合這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時(shí)相關(guān)信息。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，一些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展造成一定影響。各地區(qū)應(yīng)根據(jù)發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)單位，學(xué)會(huì)使用房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)，善于總結(jié)系統(tǒng)反映的信息，把握當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢，減少宏觀風(fēng)險(xiǎn)因素帶來的影響。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要建立自己的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控或預(yù)警系統(tǒng)，有效覺察計(jì)劃的偏離，一旦超出正常范圍，立即啟動(dòng)整改應(yīng)變程序。

2.成立風(fēng)險(xiǎn)專管機(jī)構(gòu)。

目前，投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越被人們所重視，但是在企業(yè)內(nèi)部成立專門的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的開發(fā)企業(yè)卻很少，投資風(fēng)險(xiǎn)的分析往往局限于對(duì)某一個(gè)具體項(xiàng)目而展開，缺少在投資全局范圍內(nèi)、投資整個(gè)過程以及中遠(yuǎn)期的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從機(jī)制上、制度上加以落實(shí)，成立專門的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)顯得十分必要。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)就是加強(qiáng)對(duì)投資過程中風(fēng)險(xiǎn)的管理，來實(shí)現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險(xiǎn)最小化的目的。具體的工作任務(wù)包括風(fēng)險(xiǎn)的具體的工作任務(wù)包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的分析評(píng)價(jià)和決策、風(fēng)險(xiǎn)的控制。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和處理。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資組合。

房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合是指在某一則這種組合越不能降低風(fēng)險(xiǎn)；組合的各方相關(guān)度越小，則這種組合越能降低風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中，一般來說，替代性物業(yè)之間、配套緊密性強(qiáng)的物業(yè)之間相關(guān)度較高，它們組合在一起分散風(fēng)險(xiǎn)能力較弱；非替代性物業(yè)之間、配套緊密性較弱的物業(yè)之間相關(guān)度較低，它們組合在一起較能分散風(fēng)險(xiǎn)。因此，從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度看，在同一投資項(xiàng)目中盡量避免替代物業(yè)、配套緊密性較強(qiáng)的物業(yè)組合在一起。對(duì)于那些非結(jié)合在一起不可的配套物業(yè)，應(yīng)只按主體物業(yè)的容量進(jìn)行配套開發(fā)，不可超容量的配套。

4.建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，又稱為微觀經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)。一般來說，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就是考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的直接效益和間接效益，孤立地計(jì)算出這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入的資金所能給企業(yè)帶來的利益。因此，房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能初步考察出此項(xiàng)目投資的可靠性及可能的前景。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的第一步，也是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，是決定房地產(chǎn)投資命運(yùn)的重要決策與依據(jù)。因此，開發(fā)商在投資決策前必須做好投資評(píng)價(jià)工作。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要的資金量較大，且周期長、資金運(yùn)作過程影響因素多，因此發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是有效的監(jiān)測和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。一個(gè)理想的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，會(huì)在企業(yè)所面臨的各種現(xiàn)實(shí)和潛在的風(fēng)險(xiǎn)尚未形成或剛剛形成時(shí)，迅速確定風(fēng)險(xiǎn)來源、判斷和細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成、采用風(fēng)險(xiǎn)防范措施化解風(fēng)險(xiǎn)、將風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)系數(shù)降到最低，從而實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。