序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇企業(yè)增值稅的稅收籌劃，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

一、轉(zhuǎn)變?cè)鲋刀惗愂栈I劃的價(jià)值觀念

對(duì)于稅收征納雙方而言，需要及時(shí)轉(zhuǎn)變落后的價(jià)值觀念，通過良好的稅務(wù)籌劃，可以實(shí)現(xiàn)征納雙方雙贏的局面。對(duì)于企業(yè)而言，通過實(shí)行稅收籌劃，能夠降低企業(yè)成本，經(jīng)濟(jì)效益也才更高，對(duì)于國家而言，能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)利益的增長，企業(yè)自實(shí)行稅收籌劃后，能夠優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營的方法，有效提升內(nèi)部生產(chǎn)力，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。能夠?yàn)閲邑?cái)政長期收入提供可靠保障。并且通過實(shí)行稅收籌劃，可以在國家與企業(yè)間形成和諧征納關(guān)系，避免發(fā)生企業(yè)漏稅、偷稅等違法行為，從根本上讓國家財(cái)政收入規(guī)模最大限度得到拓展。

二、協(xié)調(diào)好企業(yè)與相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)系

一是加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系。在稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)中，稅收籌劃人員通常有著很高的綜合素質(zhì)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)比較豐富，能夠較快全面、準(zhǔn)確掌握企業(yè)納稅狀況、內(nèi)部管理情況、生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀等信息，對(duì)稅收籌劃工作的開展更為有利。因此，企業(yè)要加強(qiáng)與稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系，在開展稅收籌劃工作時(shí)借助稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的豐富經(jīng)驗(yàn)；二是要協(xié)調(diào)好與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)間的關(guān)系，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分信任，在繳納稅收時(shí)嚴(yán)格以稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定好的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。當(dāng)然稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)給予企業(yè)充分信任，與企業(yè)間構(gòu)建起有效稅收信息與溝通渠道，與企業(yè)的關(guān)系要協(xié)調(diào)好，這樣才有利于更好進(jìn)行稅收籌劃工作。

三、企業(yè)增值稅稅收籌劃的創(chuàng)新設(shè)計(jì)

一是設(shè)置增值稅籌劃，在這個(gè)過程中要確認(rèn)好所選擇的一般納稅人與小規(guī)模納稅人的身份。通常來講，一般納稅人基本稅率=17%、低稅率=13%，而小規(guī)模納稅人征收率=3%。二是企業(yè)購進(jìn)階段的增值稅籌劃。這一時(shí)期主要考慮購貨對(duì)象與購貨時(shí)間。在選擇購貨時(shí)間時(shí)要對(duì)買方與賣方市場(chǎng)加以考慮，而在選擇購貨對(duì)象時(shí)，因?yàn)榈挚壑贫炔⒉辉谛∫?guī)模納稅人中實(shí)行，并且有著極大的選擇難度，在購貨環(huán)節(jié)中，一般納稅人的購貨途徑是同一般納稅人的銷售方。三是銷售過程中的企業(yè)增值稅籌劃，必須選擇合理的銷售方式，妥善處理混合、兼營兩種銷售行為的關(guān)系，代銷、折扣是兩種最基本的銷售方式。本文以折扣銷售為例，某商城市增值稅一般納稅人，主要選擇了兩種不同的促銷方法：方案一：購滿600元返100元現(xiàn)金。方案二：八折優(yōu)惠，扣除折扣后銷售額為500元。假設(shè)該商品成本為200元，問應(yīng)該采取哪種銷售方案？方案一：增值稅=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）方案二：增值稅=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）故而要選擇方案二，同時(shí)在設(shè)計(jì)稅收籌劃時(shí)要對(duì)方案二加以考慮。

四、增值稅稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)保持適度的靈活

由于企業(yè)處于不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，再加上稅收政策和稅務(wù)籌劃的主客觀條件在不斷變化中，這便要求稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)盡量保持適度的靈活性。國家稅收制度、稅法、有關(guān)政策的變化，企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中需要重新審查和評(píng)估稅務(wù)籌劃方案，定期更新籌劃內(nèi)容，采用有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)，確保達(dá)到稅務(wù)籌劃目標(biāo)。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)決策，如果無法實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目標(biāo)，稅務(wù)籌劃便不會(huì)有利可圖，這樣的決策也是不科學(xué)的。適時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃方案的靈活性，及時(shí)改變經(jīng)營決策，防止增值稅稅務(wù)籌劃經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

五、完善增值稅稅收籌劃環(huán)境

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

稅收籌劃在開展前，企業(yè)籌劃者能夠知道生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是在何處開展的，是在高新技術(shù)區(qū)、還是沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、或者是西部開發(fā)區(qū)。企業(yè)在某地區(qū)進(jìn)行投資時(shí)，主要對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力價(jià)值、金融環(huán)境、外匯管制、技術(shù)條件以及原材料供應(yīng)情況等方面進(jìn)行考慮，同時(shí)也要對(duì)各地區(qū)稅制的不同進(jìn)行考慮。對(duì)于不同行業(yè)領(lǐng)域而言，稅收征收政策有著很大的不同，企業(yè)籌劃者在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，以不同的要求、行業(yè)以及政策等為籌劃前提。所以，完善增值稅稅收籌劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有著十分重要的作用。

2.法律環(huán)境

篇2

一、轉(zhuǎn)變?cè)鲋刀惗愂栈I劃的價(jià)值觀念

對(duì)于稅收征納雙方而言，需要及時(shí)轉(zhuǎn)變落后的價(jià)值觀念，通過良好的稅務(wù)籌劃，可以實(shí)現(xiàn)征納雙方雙贏的局面。對(duì)于企業(yè)而言，通過實(shí)行稅收籌劃，能夠降低企業(yè)成本，經(jīng)濟(jì)效益也才更高，對(duì)于國家而言，能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)利益的增長，企業(yè)自實(shí)行稅收籌劃后，能夠優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營的方法，有效提升內(nèi)部生產(chǎn)力，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。能夠?yàn)閲邑?cái)政長期收入提供可靠保障。并且通過實(shí)行稅收籌劃，可以在國家與企業(yè)間形成和諧征納關(guān)系，避免發(fā)生企業(yè)漏稅、偷稅等違法行為，從根本上讓國家財(cái)政收入規(guī)模最大限度得到拓展。

二、協(xié)調(diào)好企業(yè)與相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)系

一是加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系。在稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)中，稅收籌劃人員通常有著很高的綜合素質(zhì)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)比較豐富，能夠較快全面、準(zhǔn)確掌握企業(yè)納稅狀況、內(nèi)部管理情況、生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀等信息，對(duì)稅收籌劃工作的開展更為有利。因此，企業(yè)要加強(qiáng)與稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系，在開展稅收籌劃工作時(shí)借助稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的豐富經(jīng)驗(yàn)；二是要協(xié)調(diào)好與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)間的關(guān)系，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分信任，在繳納稅收時(shí)嚴(yán)格以稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定好的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。當(dāng)然稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)給予企業(yè)充分信任，與企業(yè)間構(gòu)建起有效稅收信息與溝通渠道，與企業(yè)的關(guān)系要協(xié)調(diào)好，這樣才有利于更好進(jìn)行稅收籌劃工作。

三、企業(yè)增值稅稅收籌劃的創(chuàng)新設(shè)計(jì)

一是設(shè)置增值稅籌劃，在這個(gè)過程中要確認(rèn)好所選擇的一般納稅人與小規(guī)模納稅人的身份。通常來講，一般納稅人基本稅率=17%、低稅率=13%，而小規(guī)模納稅人征收率=3%。二是企業(yè)購進(jìn)階段的增值稅籌劃。這一時(shí)期主要考慮購貨對(duì)象與購貨時(shí)間。在選擇購貨時(shí)間時(shí)要對(duì)買方與賣方市場(chǎng)加以考慮，而在選擇購貨對(duì)象時(shí)，因?yàn)榈挚壑贫炔⒉辉谛∫?guī)模納稅人中實(shí)行，并且有著極大的選擇難度，在購貨環(huán)節(jié)中，一般納稅人的購貨途徑是同一般納稅人的銷售方。三是銷售過程中的企業(yè)增值稅籌劃，必須選擇合理的銷售方式，妥善處理混合、兼營兩種銷售行為的關(guān)系，代銷、折扣是兩種最基本的銷售方式。本文以折扣銷售為例，某商城市增值稅一般納稅人，主要選擇了兩種不同的促銷方法：

方案一：購滿600元返100元現(xiàn)金。

方案二：八折優(yōu)惠，扣除折扣后銷售額為500元。

假設(shè)該商品成本為200元，問應(yīng)該采取哪種銷售方案？

方案一：增值稅=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）

方案二：增值稅=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）

故而要選擇方案二，同時(shí)在設(shè)計(jì)稅收籌劃時(shí)要對(duì)方案二加以考慮。

四、增值稅稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)保持適度的靈活

由于企業(yè)處于不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，再加上稅收政策和稅務(wù)籌劃的主客觀條件在不斷變化中，這便要求稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)盡量保持適度的靈活性。國家稅收制度、稅法、有關(guān)政策的變化，企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中需要重新審查和評(píng)估稅務(wù)籌劃方案，定期更新籌劃內(nèi)容，采用有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)，確保達(dá)到稅務(wù)籌劃目標(biāo)。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)決策，如果無法實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目標(biāo)，稅務(wù)籌劃便不會(huì)有利可圖，這樣的決策也是不科學(xué)的。適時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃方案的靈活性，及時(shí)改變經(jīng)營決策，防止增值稅稅務(wù)籌劃經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

五、完善增值稅稅收籌劃環(huán)境

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

稅收籌劃在開展前，企業(yè)籌劃者能夠知道生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是在何處開展的，是在高新技術(shù)區(qū)、還是沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、或者是西部開發(fā)區(qū)。企業(yè)在某地區(qū)進(jìn)行投資時(shí)，主要對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力價(jià)值、金融環(huán)境、外匯管制、技術(shù)條件以及原材料供應(yīng)情況等方面進(jìn)行考慮，同時(shí)也要對(duì)各地區(qū)稅制的不同進(jìn)行考慮。對(duì)于不同行業(yè)領(lǐng)域而言，稅收征收政策有著很大的不同，企業(yè)籌劃者在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，以不同的要求、行業(yè)以及政策等為籌劃前提。所以，完善增值稅稅收籌劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有著十分重要的作用。

2.法律環(huán)境

篇3

關(guān)鍵詞：納稅范圍 合理定價(jià) 利息支出

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的30%—60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，其計(jì)算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重，它稅率高、稅負(fù)重，因此企業(yè)應(yīng)重視對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃技巧

（一）銷售價(jià)格定價(jià)的籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。在增值額略高于扣除項(xiàng)目金額的20%那個(gè)點(diǎn)，邊際稅率就會(huì)突增，就會(huì)造成增加的收入小于增加的土地增值稅

案例1：某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房銷售價(jià)格為X，營業(yè)稅金5.5%X（其中：營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為2，000萬元；此時(shí)，該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬元；如果該公司希望享受稅收優(yōu)惠，那么該公司的銷售價(jià)格最高應(yīng)在2，581萬元以內(nèi)，不需交納土地增值稅，此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為2，142萬元，獲利439萬元。

假設(shè)銷售價(jià)格增加了Y，此時(shí)房產(chǎn)的新銷售價(jià)格為X+Y，相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%Y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應(yīng)納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價(jià)來取得更大的收益，必須滿足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說，其銷售價(jià)格就必須高于2,764萬元（2581+183）以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

（二）代收費(fèi)用的稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是并入房價(jià)向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)向購買者收取的，相應(yīng)的在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。雖然這兩種計(jì)算方法計(jì)算出來的增值額相同，但在代收費(fèi)用并入房價(jià)時(shí)，仍有節(jié)稅意義。雖然代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，增值額并未減少，但扣除項(xiàng)目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些費(fèi)用，如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用；

案例2：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商品房，售價(jià)4,000萬元，并根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊螅谑鄯繒r(shí)代收了500萬元的各項(xiàng)費(fèi)用，營業(yè)稅金及附加（營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬元，支付土地出讓金和開發(fā)成本為1,000萬元。

（1）如果公司將代收費(fèi)用單獨(dú)向購買方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬元

增值額=4,000-1，420=2,580萬元

增值率=2,580/1,420=182%

增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬元

（2）如果公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬元

增值額=4,000+500-1，920=2,580萬元

增值率=2,580/1,920=134%

增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬元

顯然，該公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬元。從這個(gè)案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數(shù)一樣的情況下，扣除項(xiàng)目越大，土地增值稅稅額就越小，就會(huì)給納稅人帶來更多的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，在增值率未超過50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)是零，所以無論代收費(fèi)用是否并入房價(jià)，納稅人的稅負(fù)都是一樣的。

（三）利息支出稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)會(huì)需要大量資金，因此，必然會(huì)發(fā)生借款利息的支出。根據(jù)《細(xì)則》中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方式：

第一種方式為凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)×5%以內(nèi)。

篇4

一、土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜而具技術(shù)性的工程。相應(yīng)地，土地增值稅就是指對(duì)那些獲得增值收入的單位以及個(gè)人進(jìn)行合理征收的稅種之一。它主要包括了對(duì)國有土地使用權(quán)予以有償轉(zhuǎn)讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產(chǎn)權(quán)這些方面。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)和土地增值稅之間有著不可割舍的聯(lián)系。根據(jù)房地產(chǎn)的不同種類，土地增值稅將會(huì)對(duì)它進(jìn)行差別稅收策略。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)來說，稅收籌劃是它財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中至關(guān)重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計(jì)的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營環(huán)境，使企業(yè)在競爭激烈的市場(chǎng)中更具優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身來說，對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠(yuǎn)的意義。換句話說，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅收籌劃是開發(fā)企業(yè)前行路上一塊重要的基石。相應(yīng)地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發(fā)揮，就需要采用有效的措施對(duì)它進(jìn)行完善。顯而易見，這也是當(dāng)下迫在眉睫的事情。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，土地增值稅稅收有著自己科學(xué)的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個(gè)方面。比如，對(duì)收入進(jìn)行分散籌劃的方法；以利息為基礎(chǔ)的支出籌劃方法；“臨界點(diǎn)”的籌劃辦法。因此，本文作者從實(shí)際出發(fā)，對(duì)其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，以土地增值稅的“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)給與籌劃

在土地增值稅優(yōu)惠政策方面，主要指的是“起征點(diǎn)”政策。為了使優(yōu)惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關(guān)的條例。它就是針對(duì)相關(guān)納稅人對(duì)那些一般而具有標(biāo)準(zhǔn)性的住房予以建設(shè)，并對(duì)它進(jìn)行出售。在這個(gè)過程中，如果增值額在對(duì)應(yīng)扣除項(xiàng)目費(fèi)用20%之下，企業(yè)可以不用繳納增值稅。但是，對(duì)于這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)一些方面引起注意。比如，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅在建設(shè)一般標(biāo)準(zhǔn)的住房，還在對(duì)其它房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，需要對(duì)其中的增值額予以恰當(dāng)?shù)胤珠_計(jì)算。在這個(gè)過程，對(duì)于那些沒法分開計(jì)算或者無法準(zhǔn)確進(jìn)行區(qū)分的增值額，建設(shè)的一般標(biāo)準(zhǔn)住房時(shí)沒有權(quán)利對(duì)這個(gè)優(yōu)惠政策進(jìn)行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對(duì)相應(yīng)的經(jīng)營收入進(jìn)行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產(chǎn)中，把那些能夠分開予以獨(dú)立解決的方面從中分割出來。比如，關(guān)于住房內(nèi)部的裝修。對(duì)于這方面，可以把它作為其中獨(dú)立的部分，對(duì)它進(jìn)行恰當(dāng)?shù)暮怂悖涂梢砸詢纱纬鍪鄯康禺a(chǎn)為媒介，對(duì)它進(jìn)行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅收負(fù)擔(dān)。

3、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以借助利息費(fèi)用來進(jìn)行科學(xué)的籌劃

篇5

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃

土地增值稅自1994年開征以來，一直在規(guī)范我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財(cái)政方面，抑制房價(jià)過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見于部分大中城市房價(jià)過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。”為配合國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機(jī)構(gòu)上調(diào)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是很不利的。然而，房價(jià)過高的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的，其中一個(gè)最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項(xiàng)稅費(fèi)中，營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項(xiàng)目增值額的高低實(shí)行四級(jí)差別累進(jìn)稅率來征的，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)每一個(gè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅對(duì)不同類型的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應(yīng)在項(xiàng)目未辦理竣工結(jié)算前按照項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務(wù)部門所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率，先預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工結(jié)算、且完成銷售再做整個(gè)項(xiàng)目土地增值稅的清算。但對(duì)于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿，但財(cái)務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費(fèi)用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項(xiàng)目具體金額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可直接對(duì)其采用核定征收。

3.土地增值額的計(jì)算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-（建造成本-已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)；或還可表述為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實(shí)際支付的能提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)

計(jì)算土地增值額中所扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)、房屋主體建筑的各項(xiàng)建造成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用支出、稅金（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）、其他。

4.土地增值稅額計(jì)算方法

先計(jì)算出增值額和扣除項(xiàng)目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計(jì)算：

（1）增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

（4）增值額/扣除項(xiàng)目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免征。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（2）投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)項(xiàng)目）作價(jià)入股，轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

（3）對(duì)于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計(jì)算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)資本化計(jì)入相關(guān)開發(fā)成本。但實(shí)際工作中在做土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，大多會(huì)將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費(fèi)用簡化處理。當(dāng)然實(shí)操中，并不用通過具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中去，而只是在計(jì)算增值額時(shí)把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支付利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開發(fā)成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機(jī)構(gòu)出具的利息證明，利息費(fèi)用較高，且高于”購買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開發(fā)成本之和”的5%，則應(yīng)盡可能提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，并按項(xiàng)目分?jǐn)傎J款利息，以求能按實(shí)扣減利息，從而降低稅負(fù)；反之，項(xiàng)目開發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開發(fā)成本之和”的5%，則可不計(jì)算應(yīng)資本化的利息或不提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，從而達(dá)到合理避稅 ，以求項(xiàng)目利潤最大化。

2.合理提高能成本化的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以通過企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開支的管理費(fèi)用約為300萬。其中，25人參于了項(xiàng)目開發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項(xiàng)目部，以求加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程管理，如此一來增大了項(xiàng)目成本費(fèi)用支出約計(jì)250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費(fèi)用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項(xiàng)目通常都會(huì)建造地下一層、二層為地下車庫，根據(jù)車庫性質(zhì)大致分為三類：有產(chǎn)權(quán)車庫、利用人防工程建造的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫。很多開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售額，通常希望建有產(chǎn)權(quán)車庫，但實(shí)際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權(quán)”，物業(yè)公司收取“車位維護(hù)管理費(fèi)”，彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足，繳納營業(yè)稅。而對(duì)于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果開發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實(shí)現(xiàn)車庫銷售，也可建造無產(chǎn)權(quán)的車庫。無產(chǎn)權(quán)的車庫如何核算處理，會(huì)計(jì)制度、稅法均無具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)可以將其作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象――車庫進(jìn)行核算處理，建成之后，可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán)，對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認(rèn)收入，出售時(shí)按銷售企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處理。在整個(gè)租賃期間不僅應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)的租賃收入，還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊計(jì)入租賃成本。出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過”固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)交納營業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：

普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實(shí)現(xiàn)銷售，增值額與扣除項(xiàng)目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，適度加大建造成本的同時(shí)，也可一方面提升商品房銷售價(jià)格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項(xiàng)目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項(xiàng)目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實(shí)現(xiàn)避稅。

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺(tái)，市場(chǎng)競爭日趨激烈，加之國家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收政策的逐步細(xì)化，如何合理避稅成為每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員理應(yīng)認(rèn)真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個(gè)財(cái)務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會(huì)計(jì)分錄時(shí)，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]王炳榮，李開永. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃案例分析[J]. 會(huì)計(jì)師. 2011（03）.

[2]王艷東. 淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J]. 企業(yè)研究， 2012（22）.

[3]蔣志剛. 淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的方式[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011（20）.