序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇土地管理法宅基地管理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

省土地利用管理局制定的《國(guó)家、集體基本建設(shè)用地及農(nóng)民宅基地用地實(shí)行指標(biāo)控制的試行辦法》，已經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地，是我們的一項(xiàng)基本國(guó)策。但是，至今我們很多同志對(duì)這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)還很不夠。一些干部和群眾使用土地只考慮當(dāng)前利益和局部利益，一些單位在國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，多征少用，早征遲用或征而不用。農(nóng)村一些地方亂占耕地成風(fēng)，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地不搞規(guī)劃，不經(jīng)審批，隨意占用；有的干部目無(wú)法紀(jì)，隨意批準(zhǔn)用地，甚至自批自用；個(gè)別地方甚至出現(xiàn)了買賣、租賃、擅自轉(zhuǎn)讓土地的現(xiàn)象。不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了占用土地失控的嚴(yán)重情況。省人民政府要求各級(jí)人民政府，務(wù)必充分認(rèn)識(shí)珍惜保護(hù)耕地的重要意義，堅(jiān)決按照本試行辦法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)征地、用地全面試行指標(biāo)控制的管理辦法，要象做計(jì)劃生育工作一樣，依據(jù)國(guó)家關(guān)于土地管理的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格審批，在保證各項(xiàng)建設(shè)合理用地的情況下，千方百計(jì)節(jié)約用地，為子孫后代造福。

陜西省土地利用管理局關(guān)于國(guó)家、集體基本建設(shè)用地及家民宅基地用地實(shí)行指標(biāo)控制的試行辦法

第一條  為了制止基本建設(shè)中無(wú)計(jì)劃的占有耕地的現(xiàn)象和農(nóng)民建房中不經(jīng)審批亂占濫用耕的問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的基本要求，省政府決定，全省從一九八七年起，對(duì)國(guó)家、集體基本建設(shè)用地及農(nóng)民宅基地用地實(shí)行全面的指標(biāo)管理辦法。

第二條  國(guó)家、集體基本建設(shè)用地和農(nóng)民宅基地用地每年的控制指標(biāo)，由各級(jí)土地管理部門(mén)和計(jì)劃部門(mén)提出具體建設(shè)，經(jīng)本級(jí)人民政府審查同意后，報(bào)省人民政府土地管理部門(mén)和計(jì)劃部門(mén)確定，并列入全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，由計(jì)劃部門(mén)下達(dá)執(zhí)行。

第三條  非農(nóng)業(yè)用地的年度控制指標(biāo)屬指令性指標(biāo)，由省、地（市）、縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）各級(jí)人民政府分級(jí)進(jìn)行監(jiān)督管理，嚴(yán)格按照下達(dá)的控制指標(biāo)包干使用，不準(zhǔn)超過(guò)。

第四條  實(shí)行按指標(biāo)控制非農(nóng)業(yè)用地的日常管理工作由各級(jí)土地管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)。

第五條  國(guó)家和集體基本建設(shè)用地及農(nóng)民宅基地用地，分別下達(dá)控制指標(biāo)，專項(xiàng)專用，不得互相調(diào)劑。

第六條  對(duì)非農(nóng)業(yè)用地實(shí)行指標(biāo)控制辦法后，所有用地單位和個(gè)人必須履行征地、用地申請(qǐng)和審批制度，未獲得用地指標(biāo)的單位，一律不予審批，擅自占用者按非法搶占耕地處理。

第七條  國(guó)家和地方確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)，納入全省非農(nóng)業(yè)用地總指標(biāo)之內(nèi)統(tǒng)一安排，隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃一同下達(dá)。確有特殊情況需要超指標(biāo)用的地，原則上在地（市）、縣（市、區(qū)）的總指標(biāo)內(nèi)調(diào)劑解決。

第八條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)基建和村民個(gè)人建房用地，以鄉(xiāng)為單位，按上級(jí)下達(dá)的指標(biāo)進(jìn)行控制，一律納入年度控制指標(biāo)之內(nèi)。這類用地要充分利用非耕地、舊莊基地和質(zhì)量差的耕地，必須占用現(xiàn)有好耕地時(shí)一定要從嚴(yán)掌握。

第九條  農(nóng)村專業(yè)戶和個(gè)體工商戶以及經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體需要的生產(chǎn)場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)充分使用自己的院落場(chǎng)地解決。確需另劃場(chǎng)地的，必須本著節(jié)約用地的原則，按照統(tǒng)一規(guī)劃，列入鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地指標(biāo)辦理申報(bào)和審批手續(xù)。這些用地一律按臨時(shí)用地對(duì)待，使用時(shí)間和使用面積由縣級(jí)土地管理部門(mén)嚴(yán)格審查。經(jīng)批準(zhǔn)劃定的生產(chǎn)場(chǎng)地內(nèi)，不許建永久性建筑物，不得隨意改變用途，不得私自轉(zhuǎn)讓。

第十條  對(duì)于主動(dòng)使用非耕地、舊莊基地、質(zhì)量差的耕地表現(xiàn)突出的，對(duì)于精打細(xì)算，節(jié)約用地指標(biāo)成績(jī)顯著的，要給予必要的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于不經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占用土地和無(wú)故突破用地指標(biāo)的，對(duì)于弄虛作假，欺騙管理部門(mén)，多批多占土地的，要追究主管領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任，并給予經(jīng)濟(jì)的、行政的處罰。

第十一條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要加強(qiáng)對(duì)土地的管理，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和制度，管好土地。要嚴(yán)格按照上級(jí)下達(dá)的指標(biāo)控制非農(nóng)業(yè)用地，不準(zhǔn)突破。要設(shè)立專職或兼職的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管理員（在現(xiàn)有人員編制中調(diào)劑解決），專管此項(xiàng)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部必須堅(jiān)決按國(guó)家規(guī)定的征地，用地申請(qǐng)，審批制度辦事，不準(zhǔn)越權(quán)批準(zhǔn)用地，更不準(zhǔn)自批自用。考核干部時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)要把土地管理工作的好壞，作為重要的標(biāo)準(zhǔn)之一。

第十二條  各級(jí)計(jì)劃部門(mén)和土地管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)非農(nóng)業(yè)用地情況的檢查監(jiān)督，每年檢查一至二次，總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)解決存在問(wèn)題，防止造成用地失控。

第十三條  本辦法自公布之日起試行。

篇2

第二條本辦法所稱宅基地，是指蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)和嘎查村的農(nóng)業(yè)戶口或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口的居民（以下簡(jiǎn)稱居民），在農(nóng)村牧區(qū)的住房和雜屋等附屬建筑物占地及庭院占地。

居民在自治區(qū)境內(nèi)使用宅基地，必須遵守本辦法。

第三條居民建房，應(yīng)利用舊宅基地。在空閑地、劣地、廢棄地的，不得占用耕地和好地。

第四條各級(jí)人民政府應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村牧區(qū)宅基地管理，嚴(yán)格申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)手續(xù)。

第五條居民對(duì)宅基地，只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

第六條居民使用宅基地，應(yīng)符合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的要求。

未作村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)按照土地利用規(guī)劃，搞好宅基地規(guī)劃，經(jīng)旗縣級(jí)土地管理部門(mén)和村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門(mén)審查，由旗縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第七條有條件的地方，可以遷并分散的村莊和零散住戶，復(fù)耕原址，擴(kuò)大耕地面積。遷并應(yīng)符合土地利用規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。

鼓勵(lì)城市郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)條件較好的人口密集地區(qū)集中建房和建多層住宅。

第八條旗縣級(jí)人民政府應(yīng)制定宅基地用地計(jì)劃，經(jīng)盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府計(jì)劃部門(mén)和土地管理部門(mén)審核后，報(bào)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)下達(dá)執(zhí)行。

第九條居民建住宅實(shí)行一戶一宅。宅基地面積按照《實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；宅基地的申請(qǐng)、審批程序，按《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)新的宅基地：

（一）因國(guó)家或集體建設(shè)占用土地，原住宅需要拆遷的；

（二）因土地利用規(guī)劃及村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，原住宅需要拆遷的；

（三）因騰優(yōu)占劣將原址復(fù)耕復(fù)植，需搬遷的；

（四）達(dá)到婚齡，確需建住宅的。

第十一條宅基地使用者應(yīng)按批準(zhǔn)用途使用，不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓。

第十二條居民依法使用的宅基地，由旗縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，確認(rèn)使用權(quán)，核發(fā)使用證。

第十三條居民住宅依法出售、繼承、贈(zèng)與引起宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)向所在地集體經(jīng)濟(jì)組織或嘎查村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)蘇木鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核，由旗縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)辦理宅基地變更登記手續(xù)，換發(fā)使用證。

第十四條宅基地實(shí)行有償使用的原則。對(duì)超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)不能收回土地的，應(yīng)按超占面積數(shù)量加收使用費(fèi)；對(duì)五保戶、軍烈屬、特困戶可以減收或免收費(fèi)用。具體收費(fèi)辦法另行制定。

第十五條宅基地使用費(fèi)實(shí)行專款專用，主要用于嘎查村基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。各級(jí)土地管理、財(cái)政、審計(jì)部門(mén)監(jiān)督其使用，任何單位或個(gè)人不得挪用。

第十六條宅基地使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由蘇木鄉(xiāng)級(jí)或旗縣級(jí)人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)處理不服的，可以向作出處理決定的上一級(jí)人民政府申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定通知之日起十五日內(nèi)向人民法院；也可以直接向人民法院。

第十七條宅基地爭(zhēng)議處理期間，雙方應(yīng)維持宅基地及其附著物使用現(xiàn)狀，任何一方不得改變和破壞。

第十八條宅基地糾紛處理期間，故意制造糾紛、煽動(dòng)鬧事、阻撓處理工作正常運(yùn)行的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇3

除直接為種植業(yè)、畜牧業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)建設(shè)用地以外，其他建設(shè)用地，都是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。利用農(nóng)產(chǎn)品和畜產(chǎn)品開(kāi)辦的加工工業(yè)也屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。但農(nóng)田水利建設(shè)、農(nóng)村田間道路和種植大棚、養(yǎng)殖棚圈等屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)范圍。

按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情況致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或者贈(zèng)與他人后，能否再申請(qǐng)新的宅基地？

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或者贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民宅基地是否可以抵押？

農(nóng)村村民宅基地是指農(nóng)村村民居住和生活所使用的土地。在我國(guó)，農(nóng)村村民宅基地屬于集體所有，村民個(gè)人只有宅基地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第37條規(guī)定，農(nóng)村村民的宅基地不得抵押。

《土地管理法》關(guān)于村民宅基地有何規(guī)定？

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，并且面積不能超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地已達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)就不能再申請(qǐng)新的宅基地，可在原宅基地改建，或退出原宅基地再申請(qǐng)新宅基地。宅基地達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的也不得買住宅。但對(duì)由于房產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅（包括宅基地），原則上不做處理，但房屋不得翻建。房屋損壞后，退出多余的宅基地。

農(nóng)村村民建住宅用地，由村民向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)申請(qǐng)，經(jīng)村民委員會(huì)討論，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。涉及占用農(nóng)用地，還應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。

村民因住房出賣、出租而使宅基地達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，或沒(méi)有宅基地的，也不得申請(qǐng)宅基地；但因兩戶的宅基地都達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)而相互之間調(diào)劑，經(jīng)批準(zhǔn)可以申請(qǐng)宅基地。嚴(yán)禁利用建住宅為名搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和炒房地產(chǎn)的行為。

《土地管理法》如何保護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)？

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體土地一般只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包經(jīng)營(yíng)；如果發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人的，必須經(jīng)村民會(huì)議或村民代表三分之二以上成員同意。《土地管理法》還規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年，在此期間，任何人不得隨意變更承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；確需調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議或村民代表三分之二以上成員同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民修建自用住房的用地面積如何計(jì)算？

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處不超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地。其標(biāo)準(zhǔn)面積為：每人20～30平方米，3人以下的戶按3人計(jì)算，4人的戶按4人計(jì)算，5人以上的戶按5人計(jì)算，擴(kuò)建住宅占地面積應(yīng)連同原宅基地面積一并計(jì)算（5人以上的戶最多不超過(guò)150平方米）。出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民遷建住宅后，原舊宅基地如何處理？

農(nóng)村村民遷建住宅后，原舊房必須自行拆除，能復(fù)耕的必須復(fù)耕，土地收歸集體統(tǒng)一安排使用。

城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村申請(qǐng)集體土地修建住宅？

根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村申請(qǐng)使用集體土地修建住宅，更不準(zhǔn)在農(nóng)村購(gòu)置宅基地；凡需使用土地的，必須依法辦理土地征收手續(xù)后，依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。

農(nóng)村村民修建自用住房如何辦理用地手續(xù)？

由本人提出用地申請(qǐng)，交村、社討論同意，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)張榜公布，期滿無(wú)異議的，送所在片區(qū)國(guó)土資源站進(jìn)行實(shí)地調(diào)查核實(shí)后，交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核；統(tǒng)一由片區(qū)國(guó)土資源站上報(bào)縣政務(wù)中心轉(zhuǎn)交國(guó)土資源局審查，由國(guó)土資源局統(tǒng)一轉(zhuǎn)報(bào)縣人民政府審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源站派員實(shí)地定點(diǎn)放線。涉及占用農(nóng)用地的，由縣國(guó)土資源局代縣人民政府?dāng)M定“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案”轉(zhuǎn)報(bào)市人民政府先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，再由縣人民政府審批。

農(nóng)村村民建房占地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？

農(nóng)村村民利用舊宅基地原址改建住宅的，在不超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的情況下，不收任何費(fèi)用，但必須辦理用地手續(xù)；新建、擴(kuò)建、遷建住宅占用未利用土地的，在不超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的情況下，也不交納費(fèi)用。確需占用耕地的，必須履行“占一補(bǔ)一”法定義務(wù)。沒(méi)有條件開(kāi)墾耕地的，可按規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，委托國(guó)土部門(mén)統(tǒng)一開(kāi)墾。耕地開(kāi)墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)之和的1～2倍。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)是否可以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)？

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定：農(nóng)民集體所有制的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

農(nóng)村村民如何申請(qǐng)宅基地及所需材料有哪些？

農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的程序：

①本人提出申請(qǐng)并填寫(xiě)《農(nóng)村村民建房申請(qǐng)表》；②農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論；③國(guó)土站實(shí)地調(diào)查；④鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查；⑤縣國(guó)土資源局審核；⑥縣政府審批；⑦頒發(fā)證書(shū)。所需材料：①申請(qǐng)；②戶籍復(fù)印件；③交款憑證復(fù)印件；④原土地證書(shū)或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；⑤補(bǔ)充耕地委托書(shū)；⑥其他材料。農(nóng)村村民建房占地，只能由國(guó)土資源管理部門(mén)受理，涉及收費(fèi)的只能由國(guó)土資源管理部門(mén)收取，其他任何組織或個(gè)人無(wú)權(quán)收取。

篇4

答：宅基地是在農(nóng)村分給村民專門(mén)用來(lái)蓋房的土地。《憲法》第十條第二款和《土地管理法》第八條第二款對(duì)宅基地的性質(zhì)做了一致的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。因此，宅基地的性質(zhì)是公有的，由集體行使對(duì)宅基地的所有權(quán)。

2.什么是宅基地使用證？

答：宅基地使用證是指農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請(qǐng)建房用地，經(jīng)集體同意，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核同意報(bào)送縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，向縣（市）土地主管部門(mén)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地使用證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證。宅基地使用證可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。

3.農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的面積是否不受限制？

答：農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的面積有具體的標(biāo)準(zhǔn)，不是可以任意申請(qǐng)不受限制的。《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”據(jù)此，農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的面積限制根據(jù)各省市具體的情況是不一樣的。《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第三十六條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，新批準(zhǔn)宅基地的面積按如下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：平原地區(qū)和城市郊區(qū)八十平方米以下；丘陵地區(qū)一百二十平方米以下；山區(qū)一百五十平方米以下。有條件的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)充分利用荒坡地作為宅基地，推廣農(nóng)民公寓式住宅。”

4.關(guān)于農(nóng)村宅基地問(wèn)題兩個(gè)小案例分析

案例1：村民張某向村委會(huì)申請(qǐng)宅基地，獲得批準(zhǔn)。可張某將宅基地以5000元的價(jià)格賣給了王某，隨后張某又以同樣的方式在另外一個(gè)地方獲批了一塊宅基地，這種轉(zhuǎn)賣宅基地從中謀利的做法合法嗎？

答：買賣宅基地是違法的。《憲法》第十條和《土地管理法》第二條都規(guī)定，任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。據(jù)此可知，我國(guó)是禁止進(jìn)行宅基地買賣的，當(dāng)然村民也不能拿宅基地來(lái)出賣以獲取利益的。

當(dāng)前，相當(dāng)一部分人認(rèn)為自己申請(qǐng)被批準(zhǔn)的宅基地或者在其上蓋起的房屋理所當(dāng)然為自己所有，可以任意處分，這種認(rèn)識(shí)是不對(duì)的。農(nóng)村的土地歸集體所有，分配給村民的宅基地，村民只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，不準(zhǔn)買賣和擅自轉(zhuǎn)讓。本案中，張某買賣宅基地從中漁利，屬于嚴(yán)重的違法行為。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)張某的所得應(yīng)予以沒(méi)收。對(duì)于張某在出賣了宅基地后，再重新批準(zhǔn)其宅基地也是違法的，對(duì)政府相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處分，并收回多批的宅基地。

案例2：陳某夫妻是城鎮(zhèn)居民，在退休之后，希望能夠找一清凈地養(yǎng)老。經(jīng)人介紹，花了8萬(wàn)元購(gòu)買位于縣城郊區(qū)農(nóng)民莫某的房屋一棟。不久陳某夫妻就搬進(jìn)房屋居住了，而莫某又再向村委會(huì)申請(qǐng)宅基地。問(wèn)陳某在購(gòu)買莫某房屋的同時(shí)是否意味著就購(gòu)買了該房屋宅基地的使用權(quán)？村民莫某在出賣房屋后還可否再申請(qǐng)宅基地？

答：購(gòu)買了房屋并不意味著就購(gòu)買了該房屋宅基地的使用權(quán)。現(xiàn)實(shí)中，隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷發(fā)展，城市的出讓土地的價(jià)格不斷提高，城市商品房的價(jià)格也不斷提高，于是有不少城鎮(zhèn)居民去城郊農(nóng)村購(gòu)買房屋。但城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地為我國(guó)法律和政策所禁止，國(guó)土資源部在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào)）明確提出：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

篇5

關(guān)鍵詞：土地有償使用，土地使用權(quán)出讓，土地租賃

 

一、我國(guó)土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展

（一）1988 年前，我國(guó)《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。科技論文。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實(shí)行解開(kāi)了禁錮。同年，根據(jù)《憲法修正案》，又對(duì)《土地管理法》相應(yīng)修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定：“國(guó)有土地有償使用的方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國(guó)有土地使用權(quán)取得方式之一。

（二）1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”

二、集體土地使用權(quán)的出租。

集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（又稱農(nóng)地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租，我國(guó)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》均有詳細(xì)規(guī)定，至于公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，因不具有營(yíng)利性，實(shí)踐中相關(guān)糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問(wèn)題。下面主要分析一下宅基地使用權(quán)、企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問(wèn)題。

（一）宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實(shí)務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請(qǐng)到免費(fèi)的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無(wú)禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。科技論文。

宅基地使用權(quán)的出租，是否也應(yīng)參照國(guó)有土地使用權(quán)出租規(guī)定而必須達(dá)到一定開(kāi)發(fā)程度呢？如前所述，本人還是認(rèn)為，土地使用權(quán)的出租與承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，前者并不改變土地使用權(quán)的權(quán)屬主體，因此，不宜對(duì)土地使用權(quán)出租時(shí)的開(kāi)發(fā)程度過(guò)多限制。

至于農(nóng)村居民出租住房，從上述規(guī)定中看不出對(duì)承租人資格條件的任何限制，從現(xiàn)實(shí)看，農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn)象大量存在，其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農(nóng)村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，因此，本人認(rèn)為應(yīng)予以肯定和鼓勵(lì)農(nóng)村居民出租住房。

（二）關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問(wèn)題。

相對(duì)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則更具有市場(chǎng)性，它對(duì)農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用，但關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出租的法律規(guī)定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對(duì)于該條款的理解，有眾多分歧。

三、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

首先，必須弄清租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租二者之間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人喪失土地使用權(quán)。科技論文。而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權(quán)的權(quán)利在原租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別：前者的轉(zhuǎn)讓人要退出原租賃合同關(guān)系，經(jīng)過(guò)原土地行政主管部門(mén)變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務(wù)，同時(shí)享有轉(zhuǎn)讓人在原租賃合同約定的權(quán)利。后者的轉(zhuǎn)租人不退出原租賃合同關(guān)系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務(wù)，接受轉(zhuǎn)租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關(guān)系。

四、土地使用權(quán)租賃登記

《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“ 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。”可見(jiàn)該項(xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。

五、關(guān)于土地使用權(quán)出租期限

土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢？

我國(guó)合同法規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效，我國(guó)政策規(guī)定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過(guò)20年，但該規(guī)定僅限于部門(mén)規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進(jìn)一步明確。