序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產評估法律法規，期待它們能激發您的靈感。

篇1

[關鍵詞]房地產評估；房地產估價

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]2095-3283（2012）12-0072-02

一、房地產評估的概念

房地產評估包含房地產價值評估、房地產工程質量評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估等。但是目前房地產評估主要指的是針對房地產價值的評估，即房地產估價。房地產估價是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格進行估算和判定的活動。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性和復雜性等特點，是科學、藝術和經驗三者的結合。

二、我國房地產評估行業發展現狀

我國的房地產評估行業已經經歷了30多年的發展和創新過程，通過國家各級房地產的主管部門、各評估機構以及估價人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產估價師執業資格制度，經過注冊的房地產評估機構也逐漸步入正軌，整個評估行業都處在健康發展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產評估的相關法律和規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了評估的相關法律法規和規范性文件；其次，基本建立了房地產估價師執業資格制度并制定了房地產評估的技術規范，通過統一評估程序和技術方法，來保證評估結果的客觀、公正和合理；第三，房地產評估的服務領域逐步擴大，在房地產評估機構發展初期，主要服務內容局限于房地產交易管理，以防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，目前房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展中發揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設、房地產開發、土地管理、司法、保險、投資等領域提供評估、咨詢等各方面服務。

三、我國房地產評估行業中存在的問題

（一）立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產評估機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產評估法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產評估制度的法定地位，但關于房地產評估的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏手畏腳，無法充分發揮其能動作用，其評估結果也就難以得到社會的認可。同時這也導致了對房地產中介業務缺乏有效監督的局面。

（二）從業人員素質參差不齊

房地產評估不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產評估結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產評估的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。而且房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能充分體現估價師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵估價師為提高業務水平和提升執業資格而繼續學習和深造。

（三）社會公信力不高

房地產評估行業發展較好的國家，不僅有健全的法律法規，相關的行業協會也發揮著重要的監督和規范作用。但我國由于房地產評估行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。

四、對我國房地產評估行業發展的建議

（一）建立健全房地產評估行業的法律法規

有法可依是房地產評估行業存在和發展的保證。國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《房地產估價法》。該法應綜合現有法律法規的各方面規定和要求，完善以下幾個方面：一是強化行業標準，制定和強制推行技術規范和規程，對違反相關法律法規的估價人員要嚴懲不貸；二是在收費標準方面應做適當調整，對總額小的項目應再細分檔次并適當提高收費標準，否則面廣量大的小額估價項目因收費少而導致無人承接，對總額大的項目也應再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長壓價競爭和給回扣現象；三是制定房地產評估行業職業道德標準，房地產估價師守則等規定，規范評估機構和評估師的行為，通過推動房地產評估行業的法制建設，實施詳細的規章制度，使房地產評估機構在執業過程中，有法可依，有據可查，有章可循。

（二）加強房地產評估執業人員的資格認證工作

為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，沒有起到其應有的作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。

（三）全面推進房地產評估行業誠信體系建設

房地產評估行業的誠信體系建設十分重要。目前我國房地產估價行業普遍存在的各種不誠信行為是社會對估價行業評價較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設需要投入大量的人力、財力，沒有直接的經濟回報，但它具有巨大的社會效應，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價，名譽掃地，直至清出行業、繩之以法，就可以達到使房地產估價師和房地產評估機構都能夠重視信譽，因而社會對估價行業有較好的評價和較高的信任度，從而才能更好地發展房地產估價業。全面推進房地產評估行業誠信體系的建設，需要充分發揮房地產評估行業協會在行業自律中的作用。首先，要結合房地產評估業務發展的實際需要，完善行業操作規程，制定行業服務標準，協助政府部門做好房地產評估信用檔案。目前，注冊房地產估價師信用檔案、一級房地產評估機構信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級房地產評估機構信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實行誠信預警機制和失信懲戒機制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導評估機構和估價師遵守評估法律法規和技術規范，營造依法評估、獨立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續教育，把評估行業培育成學習型行業，不僅要進行多級估價師的升級教育，也要進行同級執業資格的維持教育，打破終身制，實行動態管理。不僅要重視業務素質教育，更要重視職業道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產評估專業人員專業技術水平外，還應對其進行行業的紀律教育和職業道德教育，使他們在內心深處樹立起抵制各種不良現象的屏障。第三，積極參與對評估糾紛的調處，認真做好對違反職業道德和行業規則行為的處理，維護行業形象。

篇2

關鍵詞：房地產；評估；對策分析

中圖分類號：F29 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01

我國房地產評估主要有：一般評估、特定評估和房地產抵押貸款評估三種類型，隨著經濟的飛速發展，房地產評估業也發生這巨大的變化，其業務范圍從單一的房地產交易評估發展到周邊房地產抵押、保險、征收、司法訴訟、企業合資、股份該組、破產清算、土地拍賣等等各種經濟行為活動。當前，為了規范房地產評估業，制定了《中國任命共和國城市房地產管理法》和《中國人民共和國土地管理法》等相關的法律規章制度，并對房地產估價技術進行了規范，制定了《房地產估價規范》。盡管如此，我國房地產評估行業依舊存在著一些問題亟待解決。

一、房地產評估中存在的主要問題

（一）業內法律法規實施細則不完備

雖然業內已制定了相關的法律法規，為房地產行業的發展提供了法律依據，但是這些管理規則并沒有具體的實施細則。在《中國人民共和國城市房地產管理法》中盡管對房地產評估制度的法定地位進行了明確，但對房地產評估專門法律方面內容卻是缺失的。其他相關法規中有對房地產評估的相關規定，依舊不能對評估行為作出規范和標準。實施細則的不完備使得評估人員在工作中不能積極發揮能動性，導致評估不能有效完成。

（二）業內監管缺失導致公信力不高

當前房地產評估業中存在著亂評估、亂定價、私收回扣等弄虛作假的亂象，這些現象的出現主要是因該行業缺乏有效的監管和合理的監管標準。當前較為顯著的問題就是相關評估機構易被一些外力機構干擾、誘惑，因利益驅使做出不合理的評估行為，嚴重違背了市場價值、損害了他人的合法權益及國家利益，導致其社會公信力不高。

（三）業內評估人員綜合素質較低下

房地產業的特殊性預示著從業人員需要較高的專業素質，一些投資風險較高的項目更加依賴于專業的價值質量鑒定人員。當前，業內評估人員的培訓考核方面并不完善，學術要求嚴重欠缺，且入行門檻較低，使得評估人員的綜合素質普遍底下，相關評估師資格等級考試制度只有一個級別，不能體現評估師資質的深淺和水平的高低，使得評估師不會主動提升自身的業務能力，無法激發評估人員的深造和繼續學習動力。

二、房地產評估中相應的對策探析

（一）建立健全房地產評估行業實施細則的法律法規

相關部門應根據現行出臺的相關法律法規制定出專門的《房地產評估法》，并針對行業標準制定相應的技術行為規范和章程，對行業內違法亂紀現象制定相應的處罰政策；針對業內收費標準方面做出適當的調整，將評估總額較小的項目進行檔次細分提高收費標準，避免造成因量大收費小而無人承接的現象發生，將評估總額較大的項目進行檔次細分降低收費標準，避免造成壓價競爭、私收回扣的現象發生；針對行業內職業道德標準進行相關行為的規范，不斷地對房地產評估行業的實施細則法律法律進行建設和完善，在評估機構執行評估行為的過程中做到有法可依，有章可循。

（二）強化建設房地產評估行業內外監管的誠信體系

建立房地產評估行業內外并行的誠信體系，內外監管的有效實施可以對房地產評估市場進行整頓和進化，通過相應的監管機制的實施，對各類相關機構和工作人員采取有效的監管，避免在評估過程中出現弄虛作假的現象，針對違法亂紀現象進行相關查處追究其法律責任，創造良性競爭的房地產評估市場，維護房地產評估行為的獨立性，確保評估結果的公正性。在建設和推進房地產評估行業誠信體系的同時，需要發揮房地產評估行業協會的自律性，結合行業發展的需要將評估操作流程規范和服務標準進行完善，協會需要協助相關部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關單位和個人的誠信機制進行預警，促進房地產評估市場環境的獨立性和公平性，加強職業道德教育的培育和宣傳，提高從業人員的紀律和道德素養，建立抵制不良現象的行為準則。行業協會還應該積極對房地產評估事故和糾紛的調解處罰，對有損行業內部的行為進行處理，以維護房地產評估行業的良性發展。

（三）優化完善房地產評估行業人員的資質認證系統

相關部門需要對房地產評估從業人員的資質認證系統進行優化和完善，對房地產評估師的資格認證等級設置至少2-3級的檔次劃分，同時參考國外相關成熟的資質認證系統，結合我國實際情況進行設置，并考察房地產評估師的業務能力、對行業經驗的掌握程度、相關評估技術含量高低、職業道德的好壞等方面。做到房地產評估師等級跟隨其綜合素質進行等級的升降、動態的監管，在確保房地產評估從業人員的技術水平的同時，推動房地產從業隊伍的健康良性的發展。在設置從業人員等級資質劃分的同時，還應該對房地產評估從業人員的準入門檻進行提升，從源頭抓起，提高房地產評估從業人員的綜合素質，要求提高從業人員的學歷程度，對從業人員注冊制度進行嚴格的把關，提高考試的難度，實行擇優錄取的形式，建立從業人員良性的競爭機制，對房地產評估從業人員進行優化培訓教育，不斷完善其行業的理論實踐技能和專業知識，達到提升房地產評估從業人員的綜合素質和能力。

三、結語

房地產行業的穩健發展可以促進我國社會經濟的穩步發展，房地產評估業作為房地產行業的主要成員，同時對我國社會經濟的健康發展起到至關重要的作用，也是推進市場化經濟必不可少的作用力之一，我國房地產評估行業雖然還處在初級階段存在一定的問題，但隨著行業的發展，結合實際情況對行業內部采取一些積極有效的措施進行規范化管理，各相關部門和機構通力合作和監管，不斷培育房地產評估高綜合素質人才等措施的實施，將會促進我國房地產評估行業逐漸完善和成熟，從而推動社會經濟的進步和健康有序的發展。

篇3

1 有關房地產估價的法律法規不健全，體制準則不完善，具體體現在以下幾個方面

其一，不能正確判斷房地產的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產管理法》 《擔保法》等法律具體規定了不同性質的房地產作抵押，如房改房，集資房等，但現實業務中有些評估人員并不熟悉這些法律法規，只是按照以往的評估經驗，對被估房地產做出測算，其結果是評估出的抵押物價值與實際價值相差甚遠， 從而造成抵押價格無效或缺值。

其二，概念不清晰，易產生歧義。例如，對于房地產抵押價值評估“可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行”。那么所謂的“正常價格”是什么呢？是二級市場的房地產銷售價格還是三級市場的二手房交易價格？一般來說，銷售價格高于二手房交易價格，而抵押房地產的價格屬于三級市場，所以，如果以銷售價格來估算抵押房地產價格，就會導致評估價值高于實際價值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準則和規定造成的。

其三，對于本身存在問題的規定評估中也未涉及。房地產抵押是一種在將來可能轉讓的行為，其前提是房地產權利進行了登記，并通過讓渡來實現。但事實上并不是所有的房地產權利都能登記，而在當前的房地產價值評估中并沒有提及這些不能登記或無法登記的權利，也就是說在評估時沒有把這些客觀的權利價格評估進去，就會導致抵押人的房地產權利大于等于抵押權人所能實現的房地產權利，可想而知，這樣估算出來房地產價值并不是真實的房地產價值。

其四，責任劃分不明確，加大了評估的法律風險。由于涉及資產評估的行政管理部門較多，加上現行法律法規的不健全，所有的行政管理部門都希望通過立法或頒布法規的形式對其管轄的資產來進行管理。

2 房地產估價行業本身也存在一些問題，具體包括

第一，評估人員自身素質不高。自身素質包括專業勝任能力和職業道德兩方面。專業勝任能力不足會影響其對抵押資產價值特性的判斷、對特定評估目的的理解以及對委托方提供資料的辨析等等。職業道德水平不高，往往表現在評估師在評估業務中受到來自委托方對評估報告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評估機構和委托方。在評估業務中，委托方要想把其擁有的房地產進行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評估公司對房地產價值進行高估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須討好銀行以獲取業務來源。

第三，評估收費過高。不考慮不正當的抵押評估，單就目前評估行業規定的收費來看，確實給委托方造成了一種負擔。目前，房地產行業是以累進費率方式收取的，具體如下：100萬元以下，收取5‰；100萬-1000萬元，收取2.5‰；1000萬-5000萬元，收取1‰；5000萬元以上，收取0.5‰。按照上述規定，無論貸款金額的大小，價值600萬元的房產評估后需一次評估費15000元，除此之外，還需繳納房地產抵押登記費用。有不少需要融資的企業，因評估成本過高而放棄了貸款的請求。

針對以上問題，本文提出以下幾點建議：

第一，健全相關法律法規，加強市場監管。房地產評估行業的相關法律法規應在相關部門的指導與領導下盡快制定并完善。將其中不詳細的規定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關部門還應當就不同的評估目的制定不同的規定和準則，以便為房地產評估行業健康正確的發展創造一個良好的條件。

第二，完善評估程序及評估方法，提升房地產評估行業公信力。房地產估價過程兼具復雜性和綜合性。評估程序中任何一項操作不慎或遺漏，都有可能造成評估結果失真，引起評估風險。同時，應學習借鑒其他機構或西方國家的先進的評估方法，結合具體實例，選擇多種方法進行比較，提高評估結果的準確性，提升房地產評估行業的公信力。

第三，對于相關金融機構應加強管理，建立外部監管制度。凡是涉及抵押貸款評估的金融機構應當建立完善的抵押評估管理制度，通過內部控制確保評估機構和評估行業的獨立性和有效性。同時，為了防止委托人與評估機構串通，銀行內部應設有專業人員對評估報告進行復核，或委托其他評估師進行復核。針對涉及抵押評估業務的金融機構，建議政府部門定期對其進行檢查，并將檢查結果作為對銀行考核的內容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養房地產估價專業人才，促進房地產評估行業整體水平提高。房地產評估行業是智力勞動密集型行業，該行業的健康發展離不開評估人員綜合素質的提高。因此，相關部門應定期對房地產評估從業人員進行文化、業務及職業道德等素質的培訓與教育，并組織活動交流各評估人員的實踐經驗，使房地產估價人員的知識更新加快，同時對于抵押貸款評估中的違法違規行為應嚴厲懲罰，規范行業整體道德水平。

第五，借鑒國外經驗。由于我國抵押貸款估價起步較晚，而國外抵押貸款體系相對比較成熟，因此，可以向國外經驗借鑒。如國外對于抵押貸款估價通常就是傳統與抵押估價方法并行。此舉是為了說明抵押貸款估價結果與一般性估價結果之間的差別，反映抵押估價的謹慎性、保守性的特點及風險觀點。并且通過評估結果的對比，還可以表明評估人員對被估對象的風險意識以及對房地產價值的持續觀點，這樣便能體現房地產估價咨詢性和顧問型的特點了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業人員關注房地產抵押評估，從我國實際情況出發，引進國外科學、成熟的行業管理和各種評估方法，早日探索出一條適合我國實際情況的房地產抵押估價方法。

【參考文獻】

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關鍵詞:房地產 評估 問題 措施

房地產評估業在我國是一個新興的行業,房地產評估機構活躍在房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償以及稅收、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等各種業務之中,房地產評估現已成為我國社會主義市場經濟體系中的一個重要的中介服務行業,正視當前房地產評估行業的問題,把握其發展趨勢,尋找發展對策,來促進我國房地產評估業健康發展。

一、完善法律法規體系的建立

當前我國房地產評估行業各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布一些相關的法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產評估師職業道德不高問題，提高房地產評估師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規定，要加以統一，打破門戶之見，使它們統一口徑，統一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。

二、建立統一的管理體制

在縱向上實行統一領導，分級管理，即在房地產評估管理方面的重大方針政策應由國家統一制定，而在具體執行國家政策上，又要結合本地區和本部門的情況進行管理，要發揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產評估管理工作。在橫向上，應明確房地產評估管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業、跨部門、跨系統的房地產經營機構和團體，不論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產管理部門進行統一管理。價格歸口管理是指各行各業房地產經營單位房地產商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調整，必須由房地產管理部門統一審核、監督和檢查。另外，還應建立房地產評估監督機構，包括對社會評估機構和對政府房地產評估部門的監督。對于評估中、串通舞弊、弄虛作假，致使評估結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節輕重給予處理。

三、注重制度創新

評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行評估復審制度，復審制度不僅可以提升評估師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。

四、加強企業競爭力創新

創新是房地產評估企業的核心競爭力，“技術創新”、“管理創新”、“服務創新”是企業持續發展的源泉。因循守舊、固步自封，企業就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產中介機構資質單一，僅限于房地產評估、經紀、咨詢，因而較難在市場發展。房地產中介機構應尋求強強聯合、資質共享，人員資格共用，以提供更優質的服務。二是對經營和股權的關系認識不清。個別機構對經營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發揮，只有股東才能任部門經理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是評估師。有些評估機構的大股東本人不是評估師。房地產評估是個專業性很強的行業，不是評估師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊評估師應占60%股份的規定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優秀人才，獲取管理經驗，以提供更加優質的服務。

五、提高評估人員素質

要把提高評估從業人員的素質水平作為保證房地產評估業健康持續發展的重要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。同時建議實行評估員等級制度。評估員一般可分為評估員、助理評估師、評估師和高級評估師。為了配合評估人員等級制度還應積極推行評估師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了評估師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊評估師職別。按照國際慣例，房地產評估師制度要對報考者的學歷、工作經歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。

六、加強相關領域的開拓

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關鍵詞：市場經濟 房地產 估價 問題 對策

一、前言

市場經濟日漸完善促使房地產市場不斷發展，房地產估價工作在其中具有越來越重要的作用，同時也為房地產市場發展提供了巨大的機遇。作為一種社會性中介活動，房地產估價主要實際由于房地產市場信息不平衡性以及不對稱性所產生的社會需求，無論是房地產買賣、房地產抵押、房地產交換、房地產拍賣、房地產征用、房地產糾紛、房地產合并等等，同時還涉及到企業合資、企業承包經營、企業合并等等，房地產估價服務在其中具有至關重要的作用。房地產估價專業性非常強并且涉及范圍非常廣，使得房地產估價服務的風險性非常強。市場經濟影響下，房地產估價服務具有非常重要的作用，從房地產市場角度分析來看，需要構建和平貿易發展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產估價正常化以及規范化提供保障，對房地產估價具有非常重要的影響。

二、市場經濟條件下房地產估價存在的問題

（一）房地產估價法律法規存在著不健全

從目前的發展來看，房地產估價機構普遍存在著，但是并不是屬于專業化房地產估價機構，甚至一部分估價結構以及估價工作人員自身并不具備估計資質。雖然我國針對房地產制定了相關法律法規，但是卻并沒有提出針對房地產估價的法律法規，因此往往只能夠規范供給主體，但是對于估價市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價市場發展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價市場發展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負擔，房地產估價工作的可持續發展受到影響。由于在房地產估價方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規定，因此，房地產估價工作的順利進行受到了非常大的影響。

（二）房地產估價工作人員綜合素質不高

我國房地產估價行業的起步時間非常晚，這就使得從事房地產估價的專業人員并沒有達到預期數量，實際的技術能力以及專業素質水平也并不是非常理想，這就使得房地產估價水平受到了影響。我國房地產的估價主要是采用職業資格認證工作制度，從事房地產估價工作的專業人員需要經過國家統一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業資格證。從目前來看，一部分估價技術工作人員綜合素質不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴重的影響到估價工作人員的估值技術以及房地產整體掛機質量，同時也不能夠真實反映出估價師資歷以及水平，房地產估價師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵其提升自身專業素養更是難上加難。作為一名合格房地產估價專業人員，需要不斷研究執業過程，不斷突破自身，提升自身專業水平，為房地產估價質量提供保障。

（三）房地產估價監管工作力度不足

從目前發展來看，一部分監督管理工作部門由于改制使得評估結構往往與管理工作部門之間構建練習，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標，特別是一部分行政工作部T在實際工作中往往存在著計劃經濟發展行為以及發展心態，存在著執行活動有效性不強的現象，進而權錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預使得市場競爭呈現出不公平性，房地產估價市場存在著混亂。從目前房地產估價市場來看，缺乏專業性、高水平專業房地產估價師。在進行房地產評估師注冊過程中，往往開設的勞動人事檔案轉移證明以及社會保險證明都存在著虛假性，往往空頭的資產評估師為其作弊使得資格驗證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監管工作，使得并沒有獲取法律認可評估機構實際數量不斷增加，特別是掛靠現象非常嚴重，這就需要結合目前的工作來強化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產估價監管工作陷入形式化。

三、市場經濟條件下房地產估價對策

（一）構建房地產估價相關法律法規

在房地產估價行業發展過程中，需要結合房地產行業發展實際情況來構建更加完善房地產估價法律體系，同時還需要結合目前房地產市場發展實際情況制定房地產估價的針對性法律法規，明確房地產估價在市場經濟工作中的重要作用，嚴格的規范房地產估價組織結構以及實際的審批程序，同時對于房地產估價的違法行為以及違規行為制定有效的懲處工作標準。此外，還需要明確不同業務工作部門實際評估工作，為公平競爭提供有效保障。總之，需要不斷提升房地差估價組織能力以及估價準確性，提升估價市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產估價市場正常運行提供有效保障。總之，需要針對放點產估價市場來構建信息反饋工作機制，促使房地產估價工作能夠居于社會監督下，同時也能夠為房地產估價糾紛提供法律依據。

（二）重視房地產估價市場規范性

市場經濟不斷發展使得房地產市場發展呈現出獨特性，房地產估價也并不只考慮到房地產價值，還需要涉及到其他方面的內容，這就對房地產估價工作人員提出了更大的挑戰。因此，估價工作人員業務水平以及整體素質直接的影響房地產估價的質量。為了能夠做好房地產估價工作，房地產市場規范性具有非常重要的作用。房地產估價工作人員需要嚴格遵守相關法律法規，堅持公正原則和客觀原則，提升房地產估價工作人員業務水平以及整體素質。為了能夠保障房地產評估結果的合理性和科學性，房地產評估工作人員需要結合房地產市場運行要求以及房地產運行原則，保證房地產估價組織以及房地產估價個人獨立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預房地產估價工作人員工，對于非法的房地產估價工作，需要加大實際的調查工作力度以及實際出發工作力度，嚴厲處罰哪些制造不實房地產估價報告的工作人員，同時還需要將不良記錄更新到個人檔案中。諸如，對于虛假報告對房地產當事人造成巨大損失的，房地產估價機構或者是房地產估價個人還需要承擔相應的法律責任，進而樹立法律權威性，為房地產估價行業快速發展提供保障。

（三）提升房地產估價工作人員業務素質以及整體素質

作為一項全面性、靈活性以及繼承性系統，房地產估價對房地產市場發展具有非常重要的影響。考慮到房地產市場發展特點以及市場經濟發展特點，房地產估價工作實際上并不只是房地產價值的估值，業務拓展對房地產估價工作人員提出了更高的要求。房地產估價工作人員的也睡水平以及整體素質直接的影響房地產估價質量。在房地產估價工作人員的培養過程中，不僅需要培養其公正原則和客觀原則，對其專業素養以及基本素質等具有更高的要求。諸如，房地產估價工作人員需要具備政策法律中關于房地產估價知識，培養房地產估價工作人員的職業道德素養以及誠信觀念，提升房地產評估工作人員語言文字的表達能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產估價工作人員的經驗，進而做好房地產估計的全面工作，為房地產估價工作的客觀性以及合理性提供保障。

（四）構建完善的房地產估價管理體制

為了能夠為房地產估價的健康發展提供保障，在實際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構建房地產估價行業的全程性管理工作模式。政府在房地產估價市場發展中具有宏觀調控作用，這就需要縷清房地產估價行業中政企事之間關系，構建專業組織來有效規范房地產評估工作。因此，為了能夠完善房地產估價管理工作體制，政府需要發揮宏觀調控的作用，規范房地產估價機構、估價工作人員的行為，實現房地產估價市場的全面發展，為房地產估價行業可持續發展提供保障。

四、Y束語

房地產估價已經成為市場經濟發展中不可替代的部分，但是房地產估價運行工作系統卻無法有效滿足市場經濟環境發展需求，不利于房地產估價健康發展。因此，需要結合房地產估價發展情況來規范行業操作流程以及操作制度，及時監督房地產估價機構能夠嚴格尊重相關法律法規。為了能夠促進社會主義市場經濟更好發展，需要發揮房地產估價工作的重要作用，為房地產估價可持續發展提供保障。因此，為了能夠保證房地產估價行業有效發展，需要充分發揮相關法律法規的依托作用，結合行業發展實際來做好監督工作，引導房地產估價行業規范性、有序性以及穩定性發展。

參考文獻：

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