序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產(chǎn)審計風險，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

全面風險管理需要把風險管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個部門、各項工作之中。基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計是在公司上下各個部門的配合下，由內(nèi)部審計或合規(guī)部門牽頭，其他業(yè)務(wù)部門積極配合，首先制定基于全面風險管理的內(nèi)部審計業(yè)務(wù)指導(dǎo)類文件，其中具體的風險節(jié)點由各個業(yè)務(wù)部門配合完成，隨后依據(jù)已經(jīng)制定的審計指導(dǎo)文件對公司各項事務(wù)進行監(jiān)督審查和風險控制管理。建立基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計組織結(jié)構(gòu)能夠確保風險管理的理念通過公司內(nèi)部審計執(zhí)行下去。具體的組織結(jié)構(gòu)(如圖1)。

二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計風險控制節(jié)點

風險控制節(jié)點是內(nèi)部審計工作需要重點關(guān)注的地方，通過設(shè)置內(nèi)部審計風險控制節(jié)點，將公司風險管理的目標細化到每個相關(guān)的職能部門和每一項具體的工作環(huán)節(jié)中、培養(yǎng)公司整體的風險管理意識、運用全面風險管理識別、分析、評估、決策風險的管理流程實行內(nèi)部審計。這樣更加有利于內(nèi)部審計工作的開展和審計整改意見的貫徹執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設(shè)階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風險。本文主要從內(nèi)部審計監(jiān)督控制角度列示出房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風險節(jié)點。(如圖2)

(一)全過程綜合風險(1)政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，政府對物業(yè)租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環(huán)境保護的要求，對外資的控制，以及對投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規(guī)劃等都會對投資商構(gòu)成風險。因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。

(2)融資風險。房地產(chǎn)融資風險是指融資條件或方式發(fā)生變化或由于資金使用不當從而可能導(dǎo)致開發(fā)商蒙受損失。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切的問題，籌資風險反映的是因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報盈利的不確定性。當投資中借貸比例很高時，籌資風險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環(huán)境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風險。融資風險包括：投資收益與貸款利率的相對變化風險、樓花融資風險、房地產(chǎn)按揭風險(房產(chǎn)價格漲落風險、按揭收入變化風險、按揭利率變化風險)、商業(yè)信譽風險、時間管理風險。

(3)合同管理風險。合同管理風險是指由于合同簽訂、審批和執(zhí)行方面的管理不完善導(dǎo)致?lián)p失的風險。具體包括：一是合同審批與簽訂風險。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經(jīng)過嚴格的審批引發(fā)的風險主要表現(xiàn)在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責權(quán)利關(guān)系全面表達清楚，沒有預(yù)計到合同實施過程中可能發(fā)生的各種情況，導(dǎo)致合同過程中的激烈爭執(zhí)，最終導(dǎo)致?lián)p失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進入履行階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)該就合同的各項條款包括工程施工進度和付款進度按照合同約定的方式履行，否則會引發(fā)違約風險，給公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成損失。

(4)內(nèi)部控制與管理風險。內(nèi)部控制與管理風險是指房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度不完善，項目管理人員能力不強、經(jīng)驗不足、工人素質(zhì)低、勞動積極性低導(dǎo)致房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中各項工作沒有嚴格按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度執(zhí)行引起各種違規(guī)風險。主要包括財務(wù)付款安全性、印章管理、應(yīng)收款管理、個人借款、資產(chǎn)管理方面的風險。

(二)各階段特有風險(1)房地產(chǎn)項目土地獲取階段的風險。土地購買風險。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式，那么土地獲取的風險主要在于開發(fā)企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對過高，利潤率低，對未來市場的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會導(dǎo)致項目虧損，因此其風險主要來自于對未來市場的判斷能力。征地拆遷風險。征地拆遷涉及許多法律和社會問題。一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，地方情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，會使開發(fā)商面對前所未有的各種復(fù)雜情況，同時也使開發(fā)商面對巨大的風險。

(2)房地產(chǎn)勘察、設(shè)計風險。勘察風險是指由于勘察點分布、鉆孔深度及勘探方法不當?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯誤，從而導(dǎo)致建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計發(fā)生錯誤，如承載力高而勘察結(jié)果低，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)計浪費或建筑高度受限，房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加和受益下降；相反，則會導(dǎo)致基礎(chǔ)需要加固，成本上升，嚴重的甚至建筑物倒塌，使開發(fā)商的信譽和投資蒙受巨大損失。設(shè)計風險是指由于各專業(yè)設(shè)計(建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風空調(diào)等)方案的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計參數(shù)、方案選擇不當、結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足使用、經(jīng)濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計進度不能滿足工程要求。

(3)房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的風險。招標模式風險：目前，采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協(xié)商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。承包方式風險：一是全過程承包，開發(fā)商要冒承包商選擇不當?shù)娘L險；二是階段承包，這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時增加了開發(fā)企業(yè)進行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應(yīng)的風險。工期拖延風險：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。

(4)房地產(chǎn)項目租售階段的風險。項目開發(fā)完成以后，開發(fā)商的主要任務(wù)是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。這是房地產(chǎn)項目的終結(jié)階段，這一階段的成敗決定房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功與否，因此對這一階段的關(guān)注非常重要。其中的風險包括：一是定價風險。價格風險主要是由于房地產(chǎn)定價不合理給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學或者是對房地產(chǎn)市場價格變動缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風險。營銷風險主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售渠道分為自行銷售和銷售。自行銷售具有成本低的優(yōu)點，其營銷隊伍一般是臨時組建的，必須面對非專業(yè)性帶來的風險。而銷售一般是委托專門的房地產(chǎn)中介，由于他們具有熟悉房地產(chǎn)市場、銷售經(jīng)驗豐富等優(yōu)勢能夠促進房地產(chǎn)銷售的速度，但銷售也存在較大的風險。一方面要支付較高的傭金，另一方面，商一般可能同時負責多家公司的樓盤銷售，開發(fā)商不得不承擔由于銷售不積極帶來的風險。三是銷售時機風險。房地產(chǎn)銷售時機一般有：預(yù)售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風險。

三、基于全面風險管理的房地產(chǎn)內(nèi)部審計評價指標體系設(shè)計

使用專家調(diào)查法對已經(jīng)識別出的房地產(chǎn)業(yè)風險進行評價，專家調(diào)查法是風險識別的主要方法，是以專家為索取信息的重要對象。通過各個部門的專家參與調(diào)查和評分，使各個部門清楚盼認識到產(chǎn)生風險的節(jié)點，便于內(nèi)部審計部門與各個職能部門的溝通和整改意見的貫徹落實。具體的指標體系設(shè)計(如表1)：

上述全面風險管理評分指標體系設(shè)計思路是：從內(nèi)部管理與控制的角度進行指標設(shè)計，主要從合規(guī)的角度防范房地產(chǎn)建設(shè)過程中的各類風險。指標分為定性指標和定量指標，定性指標是衡量工作的完成情況，按照是否合規(guī)的標準進行判斷，如果審計結(jié)果是合規(guī)則為滿分，否則為零分；定量指標是指此類指標可以用一定的比例分值表示出來，用符合規(guī)定的影響金額除以基準金額，得出合規(guī)比例再乘以評分標準即求出最終得分。評分體系以百分計算，其中每一項指標的評分標準(即每一項指標的滿分分值)需要各部門的專家根據(jù)項目的具體情況制定。

篇2

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計 特別風險

房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計事務(wù)所的重要客戶,同時隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業(yè)能力、審計經(jīng)驗都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計經(jīng)驗,著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計中,注冊會計師必須關(guān)注的審計風險。

一、法律風險

房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應(yīng)關(guān)注以下法律風險:

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目未取得合規(guī)證件

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計師審計中應(yīng)重點關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產(chǎn)項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。

故審計中應(yīng)關(guān)注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。

2、法律訴訟風險

房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟危機,導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務(wù)進行反映。

所以審計中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時到現(xiàn)場核實重點工程進度。注冊會計師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項是否得到準確報告或披露。

3、交房及辦證風險

房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計師在審計中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計了賠償費用。

二、稅務(wù)風險

房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風險來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應(yīng)予以關(guān)注。

1、企業(yè)所得稅風險

所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計量為由,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風險

土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務(wù)風險。

3、個人所得稅風險

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應(yīng)重點關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關(guān)注費用報銷較集中,票據(jù)報銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費用。

三、資金運作風險

1、不恰當使用貸款資金風險

房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計,上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟效益。所以注冊會計師審計中應(yīng)關(guān)注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風險

客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應(yīng)重點關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。

四、持續(xù)經(jīng)營風險

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。

1、財務(wù)支付能力

財務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。

2、新項目生產(chǎn)資料土地的獲取能力

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不動產(chǎn)是指不能移動或者如果移動就會改變其性質(zhì)、損害其價值的有形財產(chǎn),包括土地及其定著物,包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。在《保險公司不動產(chǎn)投資試點管理辦法》(征求意見稿)中,“不動產(chǎn)”被定義為建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,以及該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。而“不動產(chǎn)投資”,則指保險公司為獲取投資回報,運用保險資金,通過認購不動產(chǎn)金融產(chǎn)品或以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式,投資不動產(chǎn)的行為。因為動產(chǎn)和不動產(chǎn)有時是可以互變的,而房地產(chǎn)業(yè)是不動產(chǎn)中性質(zhì)較為穩(wěn)定的一項,最為符合保險資金投資特點。

保監(jiān)會主席吳定富在接受采訪時表示,保險資金投資不動產(chǎn)細則有望于近期出臺,屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對于其投資范圍做出的適當限制。

(一)投資渠道窄且收益率偏低

吳定富曾表示,“在中國目前保險業(yè)處于初級發(fā)展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業(yè)做大做強,保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性,對保險業(yè)健康持續(xù)發(fā)展、防范風險、做大做強,具有非常重大的意義”。

國外統(tǒng)計資料也顯示,只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經(jīng)營才能進入良性發(fā)展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達,保險資金投資股票的收益一般為10%,但風險較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對偏低。而地產(chǎn)的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率,投資地產(chǎn)后,收益將翻番。

(二)拓寬渠道——房地產(chǎn)業(yè)

按照保監(jiān)會公布數(shù)據(jù),截止2009年底,中國保險業(yè)的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例——限額占總投資額的15%,進行計算,并假設(shè)30%的資金流入海外市場,進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此,保險資金的去向吸引了房地產(chǎn)市場的目光。而且,我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩(wěn)定性、累計性、負債性。而房地產(chǎn)業(yè)的流動性較低,短期內(nèi)不易變現(xiàn),投資規(guī)模大、期限長,比較符合保險資金穩(wěn)健投資的特點。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展空間分析

2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產(chǎn)富豪有8位。房地產(chǎn)富豪卷土重來,無疑與當前中央政府的政策緊密相關(guān),08年10月下旬國家和上海市出臺有關(guān)完善住房保障、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施后,市場反應(yīng)比較積極,交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施形成鮮明的對比。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)近況

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布2009年1~12月全國房地產(chǎn)市場運行情況。2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.66,比11月份提高0.88點。

其中,由數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下,今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預(yù)期,出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

(二)投資房地產(chǎn)的原因

1.剛性需求的存在

剛性需求,是指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求,房產(chǎn)也屬于其中之一,不論價格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經(jīng)濟基礎(chǔ)之上的,但對于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費巨資購買房子。而且,隨著社會的發(fā)展,我國的家庭規(guī)模也逐漸減小由原本的四世同堂變?yōu)橐粋€個小家庭,因此其對于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素無一不對房地產(chǎn)需求構(gòu)成強有力的支撐,促使其價格提高。

2.土地資源稀缺

根據(jù)最新一輪的土地變更調(diào)查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產(chǎn)需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢必使得土地成本增大。而現(xiàn)在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產(chǎn)價格不斷上漲。

3.通貨膨脹

根據(jù)國外資料顯示,房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間,通貨膨脹形勢最為嚴峻,CPI上升了13%,與此同時房價卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動幅度要小于房價,這對房價形成支撐作用,租金持續(xù)在一個高水平上,房價就難以下降。

相比較發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程,其總體發(fā)展水平還處于產(chǎn)業(yè)的成長階段。而且,很多發(fā)達國家的房地產(chǎn)價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上,因此對于中國這個發(fā)展中國家來講于中國經(jīng)濟的迅速增長,城市化進程的推進,社會結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)型期,居民購買力和購買意向增強,都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強勁動力。因此,在房產(chǎn)業(yè)還存在很大的發(fā)展的空間,在人民幣升值預(yù)期、國民的消費水平的提高等因素的影響下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展必然是勢不可擋。綜上所述,投資房地產(chǎn)是可行,可以獲取一定利益

三、保險資金投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型

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[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；風險防范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630158

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在商業(yè)銀行各項貸款的占比較大。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大，項目運作周期長，市場變化快，受國家經(jīng)濟政策影響大等特點，房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的市場風險和信用風險較高，對銀行的信貸資金安全造成一定的風險隱患，應(yīng)引起足夠關(guān)注。

1房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)面臨的風險

11去庫存壓力大，資金回流風險突出

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國商品房686億平方米待售面積，將各地去庫存壓力擺在了明面上，自2015年開始的多輪救市，雖然成就了一線城市的高溫不減，卻無法挽救其余區(qū)域樓市的疲軟。三四線城市去化周期高達2829個月，遠超合理區(qū)間，存在較大的降價壓力。不少三四線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢，加之樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場供過于求，房價頹勢顯現(xiàn)。由于一線城市出讓的土地價格相對過高，未來預(yù)期一線城市的高端住宅供應(yīng)也將達到歷史高點，屆時或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性去化困難。而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在12個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，仍然要堅持“以價換量”去庫存。地方經(jīng)濟的下滑與區(qū)域樓市分化已成為互為因果的“死結(jié)”，樓市的分化又致使房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了區(qū)域上的明顯傾斜，大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發(fā)展，三四線城市發(fā)展面臨較大去化壓力。

12多頭授信，資金鏈斷裂風險加大

集團客戶作為各行各業(yè)的龍頭和高端企業(yè)，在國民經(jīng)濟中起著舉足輕重的作用，它們的資產(chǎn)負債規(guī)模巨大，現(xiàn)金流量充沛，社會信譽較好，是商業(yè)銀行客戶營銷的重點。當然，集團客戶為銀行帶來豐厚的利潤的同時，也堆積了巨大的風險隱患，如果風險控制不當，就會給銀行經(jīng)營造成災(zāi)難性沖擊。隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，企業(yè)的集團化多元化趨勢越來越明顯，集團客戶股權(quán)結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，關(guān)聯(lián)交易越來越隱蔽，資金集中運營越來越迫切，集團客戶多頭授信、過度授信越來越多，授信總量越來越大，集團客戶授信業(yè)務(wù)風險凸顯越來越嚴重。特別是部分房地產(chǎn)企業(yè)，通過集團所具備的優(yōu)勢地位，采取委托貸款、信托計劃、民間借貸等方式多渠道融資，實際負債水平偏高，銀行缺乏有效甄別其真實負債水平及償債能力的手段。一旦遇到宏觀環(huán)境和政策發(fā)生變化，資金鏈斷裂，則開發(fā)企業(yè)面臨較大經(jīng)營風險。

13資本金不到位，缺失抵御風險能力

除了部分央企資本金比較充足外，其他一些區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金實力較弱，或者超越自身資金實力同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，通過股東借款、其他應(yīng)付款、挪用信貸資金等方式充當資本金，項目資本金比例不到位，存在較大投資缺口，甚至過分依靠項目銷售資金再投入進行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦出現(xiàn)抽逃項目資本金現(xiàn)象，資金鏈斷裂，無法按照項目可行性研究報告確定的工程進度完工，造成“半拉子”工程或“爛尾樓”，或者雖然具備銷售條件，但是限于地理位置、品牌價值、性價比、市場需求不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款樓盤銷售不暢，資金回籠緩慢，出現(xiàn)較大財務(wù)風險，無法及時歸還銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款。因此，對于開發(fā)資質(zhì)低，缺乏項目開發(fā)經(jīng)驗，資金實力弱，技術(shù)水平差，公司治理結(jié)構(gòu)不完善，合規(guī)合法經(jīng)營意識不夠，法律糾紛多，靠非法途徑獲取項目開發(fā)權(quán)，頻繁變更用地、工程規(guī)劃，遲遲無法開工的項目應(yīng)當堅決規(guī)避。

14抵押措施不落實，造成押品敞口風險

開發(fā)企業(yè)在申請貸款時，項目一般處在開發(fā)階段，尚不具備辦理在建工程抵押的條件，因此貸款發(fā)放時常采取項目土地抵押的方式，而且，開發(fā)商為了爭取獲得更多的貸款，通常會過高地確定押品評估價值。當項目樓盤達到預(yù)（銷）售條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常在開發(fā)的過程中就進行預(yù)售。此時如果銀行不能及時將項目土地抵押及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押，就很難控制商品房銷售款的回流。及時對符合在建工程抵押條件的商品房進行抵押，并按照規(guī)定，解押后必須還款，否則，很容易引起法律糾紛，銀行押品價值不足。

15資金監(jiān)管不到位，存在被挪用風險

房地產(chǎn)金融市場存在嚴重的信息不對稱，有的開發(fā)商往往會同時進行若干個樓盤項目的開發(fā)，資金往來渠道復(fù)雜，銀行對其資金很難實施有效的控制和全面監(jiān)控。銀行雖然與開發(fā)商簽署了《房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理合作協(xié)議》，但只能對本行發(fā)放的開發(fā)貸款的支用情況進行監(jiān)控管理，無法對項目的整個資金進行封閉管理，如商品房現(xiàn)款銷售或按揭預(yù)售，銷售資金未納入封閉管理，銀行封閉管理就會流于形式，無法有效控制項目資金用途，一旦開發(fā)商故意采取欺瞞手段，轉(zhuǎn)移資金逃避還款責任，銀行貸款將面臨較大風險。

2防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)風險的措施建議

21調(diào)整房地產(chǎn)信貸策略

211實行房地產(chǎn)開發(fā)貸款分區(qū)域風險分類管理

根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、供求關(guān)系、土地消化能力、房價變化等因素，對全國主要地級市房地產(chǎn)市場風險進行分類管理，對于不同風險等級區(qū)域制定差異化的準入標準及信貸策略。

212調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸結(jié)構(gòu)

擇優(yōu)支持庫存水平低位、價格漲幅合理、自住需求旺盛的區(qū)域普通住房項目。審慎支持庫存壓力較大、去化周期較長的三四線城市房地產(chǎn)項目，審慎支持配套設(shè)施不完善的城市新區(qū)房地產(chǎn)項目。審慎支持商用房開發(fā)貸款，不介入受電商沖擊較大的商用物業(yè)，壓縮庫存量大、商用房（租、售）價格下跌、商用房供應(yīng)遠超出城市實際承載能力的區(qū)域存量商用房開發(fā)貸款。

篇5

Abstract： From the perspective of developer， and on the basis of analyzing the risk factors of real estate project prophase， this paper builds a index system and establishes the risk assessment model based on BPNN， then selects several sets of samples as the training set and trains the model in the MATLAB7.0， finally verifies the feasibility of the model in the risk evaluation of real estate project prophase by using the test set.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目前期；BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)；風險評價

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，具有建設(shè)周期長、投資金額大、影響因素多、涉及范圍廣的特點。房地產(chǎn)風險是客觀存在的，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，其中前期階段未知因素最多，對整個投資過程的影響程度高達90%以上。而開發(fā)商作為房地產(chǎn)投資的主體，面臨的不確定性、風險性最大。隨著項目的進行，開發(fā)商對可能發(fā)生的結(jié)果掌控愈多，則風險發(fā)生的概率越小。因此，對于房地產(chǎn)項目前期風險管理的研究很大程度上決定了該項目的成敗。

1 房地產(chǎn)項目前期風險及評價指標體系

房地產(chǎn)項目前期風險復(fù)雜多變，開發(fā)商倘若對此決策不慎，將對整個地產(chǎn)項目的開發(fā)造成不可估量的后果。本文在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)前期風險按風險來源劃分為政策、技術(shù)、財務(wù)、社會、自然、管理六個方面，并建立指標體系，如表1。

2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

2.1 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)簡介 BP（Back Propagation）神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是一種信息按正向傳遞和誤差沿反向傳播的多層前向網(wǎng)絡(luò)學習過程，一般由輸入層、隱含層（一層或多層）和輸出層構(gòu)成。與以往的風險預(yù)測方法相比BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有很大的優(yōu)勢，它有效削弱了評價人員主觀因素的影響，對數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性要求不高，而且具有強大的非線性映射能力、容錯能力等優(yōu)點。

2.2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學習過程 ①初始化，給各連接權(quán)及閥值賦予[0，1]內(nèi)的隨機數(shù)，分別設(shè)定誤差函數(shù)e、計算精度值和最大學習次數(shù)M；②隨機選取k個輸入樣本及對應(yīng)期望輸出計算隱含層、輸出層各單元輸出；③計算輸出層單元的誤差；④若誤差滿足要求，訓(xùn)練結(jié)束。不滿足要求，則反向修正返回第2步反復(fù)訓(xùn)練直到輸出誤差達到要求為止結(jié)束訓(xùn)練。

3 基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)項目前期風險評價模型

本文采用由輸入層、隱含層、輸出層組成的三層網(wǎng)絡(luò)拓撲結(jié)構(gòu)模型，具體步驟如下：

3.1 輸入層 輸入層是外界信號與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)銜接的紐帶。其節(jié)點數(shù)取決于數(shù)據(jù)源的維數(shù)和輸入特征向量的維數(shù)。由表2可知指標層有16個風險因子，即輸入層有16個神經(jīng)元。首先選取10家有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)利用問卷調(diào)查法和專家打分法，按風險評定等級{較低風險、低風險、一般風險、較高風險、高風險}，然后對各風險指標Uij進行打分。為了減小權(quán)值的調(diào)整幅度，加快網(wǎng)絡(luò)的收斂性，訓(xùn)練開始前對收集的數(shù)據(jù)進行歸一化處理，使輸入向量和輸出向量的取值到[0，1]范圍內(nèi)。樣本數(shù)據(jù)見表2。

3.2 隱含層 隱含層層數(shù)不宜過多，否則會降低訓(xùn)練速度增大局部最小誤差，一般取一層即可。隱含層單元數(shù)參考公式：n1=■+a，其中n1為隱含層單元數(shù)，n為輸入單元數(shù)，m為輸出單元數(shù)，a為[1，10]之間的常數(shù)。經(jīng)計算隱含層單元數(shù)為10。

3.3 輸出層 輸出層節(jié)點數(shù)取決于輸出數(shù)據(jù)類型和表示該類型所需的數(shù)據(jù)大小。本文輸出結(jié)果是一個數(shù)值，即節(jié)點數(shù)為1。評價結(jié)果取值在[0，1]范圍內(nèi)，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分別代表低風險、較低風險、一般風險、較高風險、高風險。風險值越大，表明風險等級越高。因此建立的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型為16-10-1，即輸入層16個神經(jīng)元、隱含層10個神經(jīng)元、輸出層1個神經(jīng)元。

3.4 網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練 ①網(wǎng)絡(luò)參數(shù)的選取。本文將表2中前9組數(shù)據(jù)作為訓(xùn)練集，最后一組作為測試集。訓(xùn)練次數(shù)、訓(xùn)練目標、學習速率分別設(shè)定為10000次、0.00001、0.3，訓(xùn)練函數(shù)、學習函數(shù)、性能函數(shù)分別采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它參數(shù)為缺省值。網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練結(jié)果，見圖1，經(jīng)過943次訓(xùn)練，總體誤差為9.94958e-006，網(wǎng)絡(luò)收斂達到預(yù)定的學習精度0.00001，訓(xùn)練結(jié)束。②模型檢驗。將表2中最后一組數(shù)據(jù)輸入訓(xùn)練好的模型進行檢驗。可得，實際輸出為0.3142，在區(qū)間[0.2，0.4]內(nèi)，即第10家房地產(chǎn)項目前期的風險等級低。這與期望輸出結(jié)果0.32基本一致，較好的滿足了設(shè)計要求。

4 結(jié)束語

綜上所述，用MATLAB7.0編寫的基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型在房地產(chǎn)前期風險預(yù)測方面準確度較高，具有較強的實用性，豐富和發(fā)展了前期風險預(yù)測的方法，為開發(fā)商進行前期決策提供了有力的依據(jù)。不足之處，指標的選取有待改進和完善。

參考文獻：

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