序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產(chǎn)金融市場風險，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

(一)變量選取與依據(jù)

1．以房地產(chǎn)貸款集中度作為被解釋變量房地產(chǎn)貸款集中度指對房地產(chǎn)貸款余額占銀行發(fā)放總貸款余額之比，該比率越大，房地產(chǎn)金融風險越大，反之則越小。同時，房地產(chǎn)貸款集中度能從規(guī)模的角度較好的衡量我國房地產(chǎn)金融風險的暴露程度。2．以商品房平均銷售價格作為第一解釋變量本文采用江蘇省商品房平均價格來衡量江蘇省房地產(chǎn)市場的價格水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局對商品房平均價格指標的解釋，我國商品房平均價格指標是用當期商品房成交總金額除以當期商品房成交總面積計算得出。商品房平均銷售價格的波動是形成房地產(chǎn)金融市場風險的因素之一，因此把商品房平均銷售價格作為考察對象是十分必要的。3．以GDP作為第二解釋變量國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)是指一國或一地區(qū)在一定的時間內(nèi)利用全部生產(chǎn)要素所生產(chǎn)最終產(chǎn)品的市場價值。GDP作為宏觀經(jīng)濟變量對社會經(jīng)濟發(fā)展的各個方面都具有極其重要的影響，對房地產(chǎn)市場金融風險的影響也是不容忽視的，因此實證檢驗GDP對房地產(chǎn)金融市場風險的影響也是必要的。模型分析時，商品房平均銷售價格和GDP取原始數(shù)據(jù)的對數(shù)值。

(二)模型設定與數(shù)據(jù)來源

本文選取2002－2012年共11年的季度數(shù)據(jù)進行時間序列分析，其中Y為被解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)金融市場風險，以房地產(chǎn)貸款集中度表示;X1為第一解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)市場的價格水平，以江蘇省商品房平均銷售價格表示;X2為第二解釋變量，代表江蘇省各季度GDP;?為誤差項，代表沒有統(tǒng)計到的影響因素。通過對變量的具體設定，本文提出的計量模型如下所示:Y=β0+β1X1+β2X2+μ(1)計量中所使用的原始數(shù)據(jù)來自于2002－2012年的《江蘇統(tǒng)計年鑒》和《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。

二、實證結果及分析

根據(jù)選定的數(shù)據(jù)，得到如下回歸結果:Y=－4．144+1．221X1－0．597X2模型通過了5%的F檢驗，表明模型關系顯著，各解釋變量對被解釋變量的聯(lián)合作用較強;同時變量X1(江蘇省商品房平均銷售價格)通過了1%的顯著性檢驗，X2(江蘇省各季度GDP)通過了10%的顯著性檢驗，說明各變量對江蘇省房地產(chǎn)金融市場風險的影響顯著。由回歸結果可以得出，江蘇省商品房平均銷售價格在回歸方程中的系數(shù)為1．211，表示江蘇省商品房平均銷售價格和房地產(chǎn)貸款集中度屬正相關關系，對房地產(chǎn)金融風險的形成影響較大。當商品房價格不斷上漲，進而推動銀行貸款在房地產(chǎn)方面快速持續(xù)增加。近年來，各地區(qū)房價過熱已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象，江蘇省作為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，表現(xiàn)的尤其突出，江蘇的各大商業(yè)銀在房地產(chǎn)市場投放貸款的沖動也愈演愈烈。江蘇省的GDP在回歸方程中系數(shù)為－0．597，表示江蘇省GDP和房地產(chǎn)貸款集中度屬負相關關系。伴隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，居民可支配的收入的不斷提高，居民的償債能力和償債意愿都會進一步增強，從而減弱了房地產(chǎn)金融市場的金融風險。

三、江蘇省房地產(chǎn)金融市場風險防范的措施

根據(jù)回歸結果，本文從三個方面提出防范房地產(chǎn)金融市場風險的措施。

(一)控制房價，使其處于合理范圍

近年來，江蘇省房地產(chǎn)銷售價格快速上漲，已經(jīng)超出了正常經(jīng)濟發(fā)展水平應有的合理范圍，房價收入比為10左右，遠高于國際標準的3－6，致使居民住房的債務負擔加重，大部分居民買房做的是按揭貸款，這無疑會增加商業(yè)銀行不良貸款。政府應控制房價虛高，使其處于合理范圍。從目前來看，投資性購房和投機性炒房盛行，因此遏制投資性購房和投機性炒房，增加房地產(chǎn)保有的成本，改革現(xiàn)有的房產(chǎn)稅制度是目前江蘇省控制房價，降低房地產(chǎn)市場金融風險最為有效的措施。

(二)促進地區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展速度由高速進入中高速發(fā)展階段。江蘇作為中國的發(fā)達省份，在經(jīng)濟發(fā)展速度放緩的背景下，不但要保證經(jīng)濟總量的增長，更要追求質(zhì)的增長，調(diào)整經(jīng)濟結構，實現(xiàn)江蘇經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級，從而促進經(jīng)濟的長期和可持續(xù)發(fā)展，從根本上降低房地產(chǎn)金融市場的風險。

(三)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

篇2

一、房地產(chǎn)金融風險的含義

我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離開為其提供各種金融服務的金融機構。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機構的數(shù)量也在不斷增加，但是未來是不可以預見的，外部條件發(fā)生變化或者金融機構自己本身由于經(jīng)營管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機構資金或者信用的嚴重損失，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風險。

二、房地產(chǎn)金融風險的特點

社會性。房地產(chǎn)金融行業(yè)自身的特性所決定的。因為房地產(chǎn)金融機構資產(chǎn)的主要來源方式是以負債為其資產(chǎn)，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機構是依附于公眾的。

擴張性。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)的金融機構與不同的房地產(chǎn)金融機構、客戶之間都有很復雜債權債務關系。因此產(chǎn)生金融風險擴張性機制。

可控性。我們可以通過風險預警，來預測風險發(fā)生的可能性，并且可以采取對應的措施把風險控制在一定范圍和區(qū)間之內(nèi)，甚至化解。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的諸多問題

土地儲備制度不完善。目前我國各個城市都在不斷地發(fā)展擴大，伴隨著的是市場對土地資源需求的不斷增加，由于我國的土地儲備制度的原因，政府出面收購或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設用地，然后進行整理，再通過土地市場進行交易，從中賺取大量的差價，對土地市場形成了一定的壟斷。開發(fā)商為了獲得土地資源，不得不花高價獲得商業(yè)用地，推動了我國房價的上漲，而且迫使開發(fā)商在金融市場上面大量貸款。由于影響土地出讓價格的因素太多，使得土地資產(chǎn)的價格也在不斷的變化，這也無疑加大了整個房地產(chǎn)金融市場的風險。

銀行風險過于集中。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，而且獲得回報的期限也是比較長的，房地產(chǎn)開發(fā)商一般需要在金融市場上面大量貸款來獲得資金，但是我們的金融市場還不是很成熟，缺乏相應的融資渠道，向商業(yè)銀行信貸成為我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要來源。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些不利的因素，風險將集中在商業(yè)銀行上。

市場過熱。近年來我國房地產(chǎn)價格總體都在不斷上漲，很多人覺得房地產(chǎn)價格會一直保持上漲的趨勢，所以大量的資金涌入房地產(chǎn)金融市場。很多人認為這是人們對住房的剛性需求，但是與此成鮮明對比的是，我國商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產(chǎn)行業(yè)價格的虛長。

法律法規(guī)體系不完善。目前我國房地產(chǎn)金融市場甚至整個金融市場都還處在一個發(fā)展的時期，相應的法律法規(guī)不是很完善，還在不斷的實踐中摸索前行。一些房地產(chǎn)開發(fā)商大量貸款但是到最后卻不能按時還款，也有一部分購房者對法律及信用認識不夠，導致經(jīng)常出現(xiàn)違約和賴賬等失信行為。購房者和開發(fā)商的這些行為都造成了商業(yè)銀行的不良貸款，這嚴重侵蝕了商業(yè)銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來風險。再則，有些房地產(chǎn)企業(yè)通過違規(guī)操作獲得土地，而不是通過公開的拍賣競價獲得，隱藏了很大的法律風險。

四、推進房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的途徑

拓寬融資渠道。由于我國房地產(chǎn)金融市場的融資渠道基本依靠于向商業(yè)銀行貸款，渠道單一，造成風險過度集中于商業(yè)銀行，所以開拓我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很有必要。我國的房地產(chǎn)金融起步較晚，我們可以向西方發(fā)達國家學習借鑒他們的經(jīng)驗，分散金融市場風險。首先我們可以通過發(fā)展住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資渠道，使購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商在資本市場上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進住房抵押貸款二級市場建設，以此讓信貸資金流動更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長金融市場的風險。

建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度。我國現(xiàn)在沒有一套完整的信用管理體系，讓很多個人和企業(yè)肆無忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國可以借鑒西方國家的終身信用制度，對個人和企業(yè)信用進行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時就可以參考客戶的信用等級，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。

政府加強對房地產(chǎn)金融的支持力度。一個健康成熟的房地產(chǎn)金融市場秩序離不開國家的宏觀調(diào)控和管理。政府應該不斷完善宏觀調(diào)控的手段，對房地產(chǎn)市場進行有效的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的市場預警體系，及時預防各種風險的發(fā)生，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時政府也可以出臺有效的政策抑制我國房地產(chǎn)市場上面出現(xiàn)的高房價，阻止投機行為。

完善相應法律法規(guī)。不論經(jīng)濟活動還是其他活動都必須在法定的范圍內(nèi)進行，一旦超出了法律規(guī)定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國是一個法治社會，必須要做到有法可依，制定完善的房地產(chǎn)金融相應的法律法規(guī)是違法必究的前提，這樣我國房地產(chǎn)金融市場才能有一個良好的市場環(huán)境，房地產(chǎn)金融才能不斷發(fā)展。

五、結語

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摘 要：隨著國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場風險也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多因素影響，就我國當前國情而言，其形成機理主要是由資產(chǎn)價格波動與信息不對稱所造成。基于這種背景下，本文對我國房地產(chǎn)金融市場風險形成機理以及具體防范房地產(chǎn)金融市場風險措施進行探究，旨在多管齊下積極應對房地產(chǎn)金融市場風險。

關鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場 風險分析 宏觀調(diào)控

引言

隨著國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟的總體發(fā)展做出了突出貢獻。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。

1、房地產(chǎn)金融市場風險形成機理分析

簡單的說，風險是房地產(chǎn)行業(yè)在整個金融市場中受到內(nèi)外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產(chǎn)的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟市場出現(xiàn)金融危機的時候，會導致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟性危機。

信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風險，對判斷決策產(chǎn)生了重要作用。

金融風險出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場會出現(xiàn)大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。

2、我國房地產(chǎn)金融市場風險分析

房地產(chǎn)金融市場存在風險的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務的金融機構，這些機構特別容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產(chǎn)金融市場的風險來源于銀行的變動。

2.1信貸規(guī)模增長過快

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設資金，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運營。房地產(chǎn)建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導致了銀行信貸規(guī)模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，

2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風險與流動性風險

房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導致了我國銀行系統(tǒng)的風險過大，資金運轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進行大額貸款，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機。房地產(chǎn)方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產(chǎn)借貸進行限制。

3、我國房地產(chǎn)金融市場風險的控制與防范的措施

對于房地產(chǎn)金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規(guī)定，還要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。

3.1 密切關注房地產(chǎn)價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口

房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進行認真的判斷，不能根據(jù)簡單的市場估值開展市場業(yè)務。現(xiàn)階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發(fā)生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進行抵押的過程中需要對其變現(xiàn)能力進行認真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)貸款的時候，應對房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質(zhì)量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關注企業(yè)價值的變動，降低銀行貸款風險。

3.2 針對區(qū)域經(jīng)濟差異，對房地產(chǎn)信貸實行規(guī)模管理

我國的經(jīng)濟管理部門和銀行必須按照國家經(jīng)濟發(fā)展變化進行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實需要進行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項目。

參考文獻：

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作者簡介:

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論文關鍵詞：次貸危機；房地產(chǎn)市場；金融風險；風險防范 

 

1 美國次貸危機 

2001年9•11事件后，美國網(wǎng)絡經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如robin blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。 

2 中國房地產(chǎn)金融市場的風險 

我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風險。 

2.1 高房價的市場風險 

近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內(nèi)外因素導致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。 

2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風險 

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的cpi，還存在加息預期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務風險 

我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。 

2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險 

銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。 

由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。 

通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景，如經(jīng)濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 

3 防范房地產(chǎn)金融風險的對策建議 

 美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機經(jīng)驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。 

3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險 

 當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產(chǎn)市場的風險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。 

雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。 

住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。 

3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度 

由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質(zhì)量。 

3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理 

房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無法收回，就將房產(chǎn)拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監(jiān)會關于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標準，及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業(yè)道德，也可以對其經(jīng)手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。 

篇5

[關鍵詞]房地產(chǎn);金融市場;貸款;風險;防范

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012

房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具進行各類資金交易的場所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產(chǎn)金融市場是整個金融市場的重要組成部分，無論是其運行的基本原理和理論還是實務工作中的經(jīng)營和管理，均以一般金融市場的理論和實踐為基礎，并與其他金融市場有許多相似之處。但由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的特殊性，因而房地產(chǎn)金融市場也有別于一般的金融市場。完整的房地產(chǎn)金融市場由融資主體、融資中介和金融工具幾個基本要素構成。房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個人和政府部門。其中，企業(yè)和居民個人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔負著對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督和調(diào)控責任，還時常參與具體的金融活動，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風險應引起商業(yè)銀行的高度重視，并進行適時管理。

1房地產(chǎn)金融市場運行的條件

房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個分支，同其他金融市場一樣，具有資本轉(zhuǎn)換、資源配置、經(jīng)濟結構調(diào)節(jié)和宏觀經(jīng)濟狀況揭示等功能。但是，要想使房地產(chǎn)金融市場正常、充分地發(fā)揮其功能，必須滿足如下四個條件。

第一，有完整、對稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開、公正地通過房地產(chǎn)金融市場獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據(jù)。

第二，市場供求決定價格的機制能充分發(fā)揮作用。金融商品價格對房地產(chǎn)市場供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價格消失而出現(xiàn)新的均衡價格，任何市場以外的力量都不能影響和改變價格。

第三，房地產(chǎn)市場上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發(fā)商等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數(shù)或個別交易者對市場的壟斷行為。

第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融市場上，不可過分使用行政手段來管理市場。

2商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位

目前，隨著金融制度的改革創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑越來越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態(tài)，這期間商業(yè)銀行無疑扮演了重要角色。

銀行貸款依然是我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源之一，從2013年的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額總量為3.8萬億元，個人購房貸款余額總量為8.1萬億元，這部分貸款也大部分以內(nèi)部融資方式轉(zhuǎn)化為開發(fā)投資資金。這也就決定了以商業(yè)銀行為代表的銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融領域必然會占據(jù)舉足輕重的地位。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的支持通常體現(xiàn)在生產(chǎn)和分配兩個環(huán)節(jié)。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)是以開發(fā)貸款的形式為開發(fā)商提供資金融通，而在分配環(huán)節(jié)則是通過發(fā)放按揭貸款的方式支持最終產(chǎn)品的購買。

當前，銀行信貸資金仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調(diào)控過程中，銀根緊縮，很多開發(fā)企業(yè)不得不借助其他渠道籌集資金，但中國資本市場的發(fā)展完善是一個相對長期的過程，未來中短期內(nèi)，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)項目的融資仍要依賴于商業(yè)銀行的信貸支持。因此，對開發(fā)商而言，了解、熟悉商業(yè)銀行有關房地產(chǎn)貸款的審批程序，在提交貸款申請時按銀行的要求準備項目及公司的相關資料以提高貸款申請的效率，仍是頭等大事。

目前，商業(yè)銀行內(nèi)部的經(jīng)營管理正朝市場化、商業(yè)化的方向繼續(xù)深化。商業(yè)銀行作為企業(yè)，其業(yè)務發(fā)展、經(jīng)營管理同樣需要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律。在中國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，是銀行貸款的重點領域。

3房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風險

3.1信用風險

信用風險主要指違約風險。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)商違約構成銀行所面臨的主要風險之一，例如開發(fā)商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對貸款的償還，并已達到或超過期限;間接違約指交易對手暫時沒有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風險。

3.2市場風險

市場風險主要考慮兩個因素，一是價格風險，二是流動性風險。目前，對于中國房地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)銀行來說，利率變動及抵押房地產(chǎn)價值的下跌可能會直接影響銀行系統(tǒng)的整體風險。因前期對抵押房地產(chǎn)價值評估價值過高，經(jīng)濟不景氣或者任何人為損壞或自然災害等而導致的抵押房地產(chǎn)價值下跌，使得下跌后的房地產(chǎn)價值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。

在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，流動性風險常常表現(xiàn)為抵押物變現(xiàn)風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般為中長期貸款，而目前中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務卻還很不成熟，這必然造成金融機構的這部分貸款流動性緩慢，變現(xiàn)能力相對來說較弱。

3.3操作風險

操作風險主要考慮三大因素，一是人的能力問題，二是流程風險，三是系統(tǒng)風險。人的能力問題既包括能力不足的問題，也包括暴露風險。流程風險即業(yè)務流程是否有缺陷，比如以前發(fā)放的個人住房抵押貸款沒有關于提前還貸風險的防范，這就是流程的失誤，系統(tǒng)風險主要是指數(shù)據(jù)庫與信息系統(tǒng)管理方面的風險。

4房地產(chǎn)貸款風險的防范措施

4.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險預防

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險預防是指貸款銀行通過強化信貸管理。可采取的措施有：對“四證不全”的項目不得發(fā)放任何形式的貸款;對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，確認該項目的合法性、合規(guī)性、可行性;貸款銀行應對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行深入調(diào)查審核，對資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應審慎發(fā)放;不具備相應資金實力或有不良經(jīng)營記錄的企業(yè)，貸款發(fā)放應嚴格限制。

4.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險分散

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險分散分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散為重點。注重開發(fā)貸款的使用監(jiān)督和銷售貸款中的產(chǎn)權實地調(diào)查，逐步調(diào)整房地產(chǎn)投資消費和開發(fā)貸款的比例趨于合理，達到分散風險的目的。

4.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險回避

有效的回避措施可以在貸款風險事件發(fā)生之前完全消除這種風險給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風險管理措施只能起到減少損失發(fā)生概率、減輕損失的嚴重程度、在損失發(fā)生后予以補償?shù)淖饔谩．攲ι暾堎J款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不熟悉且無法獲取其完整可靠的資料信息時，就不應對其發(fā)放貸款。

防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，除了采取上述措施外，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的監(jiān)督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個方面加強管理：一是加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的監(jiān)控;二是建立合理的識別防范機制。自改革以來，貸款銀行并沒有建立起有效的風險識別、監(jiān)測和防范機制。

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